'OVO JE NEODRŽIVO' /

Cijene kvadrata eksplodirale u 10 godina: Za isti iznos bi 2015. kupili 115 kvadrata, a sad jedva 50

U RTL Detektoru provjerili smo koliko su cijene nekretnina u Hrvatskoj rasle posljednjih deset godina te istražili jesu li plaće to pratile

17.1.2026.

10:02

Dunja Stanković

Sanjin Strukic/pixsell

403 Forbidden

nginx

403 Forbidden

nginx

"Svi me pitaju kako s 25 godina kupiti stan? Radila sam studentske poslove tijekom fakulteta, odradila sam ne jednu, nego tri sezone u Americi, štedjela sam, odvajala, čak sam i ulagala. Rezultat? Imam iskustvo i brutalne uspomene, ali ne i dovoljno za stan", ispričala je mlada djevojka prije malo više od dva tjedna na TikToku i pokrenula raspravu može li se danas uopće riješiti stambeno pitanje u dvadesetima.

Pitanje je to koje muči nju, ali i brojne Hrvate kojima cijene najma "jedu" većinu plaće, a s cijenama kvadrata koje su eksplodirale vlastiti krov nad glavom više zvuči kao noćna mora, nego ostvarivi san.

@damaradisama Je l’ danas uopće moguće kupiti stan u 20-ima? 🏗️.. #fyp #balkantiktok #hrvatska #stan #humor ♬ Viva La Vida Coldplay sped up - ol

Oni koji nemaju tu sreću da naslijede nekretninu u kojoj će se skućiti, suočeni su s brutalnom realnošću nemilosrdnog tržišta nekretnina. Pa ne čudi da Hrvati najkasnije u Europskoj uniji odlaze iz roditeljskog doma.

Kako onda do krova?

U RTL Detektoru provjerili smo koliko su cijene nekretnina u Hrvatskoj rasle posljednjih deset godina te istražili jesu li plaće to pratile. O pitanju priuštivog stanovanja razgovarali smo s ljudima iz nekretninskog sektora, ali i ekonomskim stručnjacima koji su izložili ključne razloge za eksploziju cijena i dali ideje za moguća rješenja.

Cijene kvadrata skočile 130 posto

U posljednjih deset godina cijene su rasle znatno brže od plaća. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), prosječna cijena prodanih stanova skočila je s 1.419 eura po četvornom metru u 2015., na 2.754 eura (2025.) - to je rast od oko 94 posto. U tom razdoblju u Zagrebu je kvadrat poskupio s prosječnih 1.566 na 2.958 eura, odnosno gotovo 89 posto.

Brojevi se razlikuju ovisno o izvoru, pa je prema analizi Njuškala iz rujna 2015. prosječna cijena stana u Zagrebu bila 1.540 eura. Najskuplji su bili Dubrovnik (3000 eura), Split (2.207 eura) i Zadar (1.658 eura), dok su najjeftiniji kvadrati bili u Vukovaru (487 eura).

Njuškalo još nije objavio analizu cijena za 2025., no prema podacima na stranici Nekretnine.hr, u prosincu 2025. prosječna cijena kvadrata u Zagrebu je bila 3.713 eura. Za kvadrat u Splitu treba se izdvojiti 5.381 euro, u Dubrovniku 5.064 eura, a u Zadru 3.918 eura. Vukovar? Sa spomenutih oko 500 eura, kvadrat je skočio na 1.252 eura.

Još dramatičniju sliku daje Eurostatov House Price Index, prema kojem su nekretnine od 2015. do 2025. porasle za oko 130 posto.

Što to znači u praksi?

Za isti iznos prije deset godina mogao se kupiti stan od 115 kvadrata, danas samo 50 četvornih metara.

Izračun EHP (Eurostat House Price Index)

Godina 2015. je uzeta kao referentna i označena sa 100. Indeks za Hrvatsku je u 2025. iznosio oko 230, što znači da su cijene porasle za razliku između tog broja i referentnog (230-100=130).

Istodobno su rasle i plaće, ali znatno sporije.

Prosječna neto plaća u Hrvatskoj porasla je s oko 758 eura u 2015. na prosječnih 1.470 eura u 2025., što je nominalni rast od oko 89 posto.

No kada se u obzir uzme inflacija, realni rast plaća u tom razdoblju iznosi svega oko 38 posto. Podsjetimo, u isto vrijeme kvadrati su u prosjeku porasli za 130 posto.

Zašto su kvadrati sve skuplji?

Agent za nekretnine i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Boro Vujović smatra da su cijene od 2015. narasle i više od navedenog postotka jer su bile u slobodnom padu od 2009. i svjetske ekonomske krize sve do 2016. kad su banke očistile svoje portfelje koje su imali NPL-ovi, odnosno od nekretnina za koje su imale loše plasmane.

Kolokvijalno, NPL-ovi su nenaplativi krediti ili projekti koje su financirali, a nisu se uspjeli prodati. Bilo je, primjerica, kuća gdje su ljudi dignuli kredite u švicarcima, pa zbog krize nisu mogli plaćati rate te su postali lošiji plasmani, a banke su se "rješavale" takvih nekretnina.

Cijene su rasle zbog nekoliko stvari.

Pravi uzlet tržišta je, kaže, započeo 2017. godine, potaknut subvencioniranim stambenim kreditima APN-a (kroz koji je od tada podijeljeno 32.156 kredita), padom kamatnih stopa, oporavkom gospodarstva i rastom turističke atraktivnosti Hrvatske, koju danas posjeti oko sedam milijuna turista više nego prije deset godina.

Nakon pandemije koronavirusa dodatni pritisak stvorili su inflacija, stranci koji su 2024. kupili više od trećine prodanih nekretnina u Hrvatskoj (njih 11.638), rast cijena građevinskog materijala i manjak radne snage, dok je 2022. godina obilježena očekivanjima povezanima s ulaskom u eurozonu i Schengen.

Od COVID-a je prisutna inflacija kao jedan od glavnih generatora rasta cijena. "Treba imati na umu da smo jedno vrijeme imali najnižu kamatnu stopu na stambene kredite u cijeloj EU, što je imalo utjecaj na tržište. Tu je i učinak potresa koji je onesposobio određeni broj nekretnina u Zagrebu i kreirao potražnju", ističe Vujović, koji ipak kao glavni uzrok poskupljenja vidi nerazmjer ponude i potražnje.

Iako je dojam da se konstantno nešto gradi i da niču nove zgrade, sve je to manje od potrebna tržišta. Agent za nekretnine pojašnjava da godišnje dobijemo otprilike 15.000 novih stambenih nekretnina, što nije dovoljno. "Investitori rade da bi ostvarili profit i prodali po maksimalnim cijenama. Potrebno je pomoći mladim ljudima da dođu do krova nad glavom, a to je nemoguće bez pomoći državnih i lokalnih mjera", apelira Vujović.

CIJENE DIVLJAJU, A KUPNJA PADA /

I bez parkinga, ovaj se stan prodaje za 260 tisuća eura. A pogledajte koliko je koštao prije tri godine...

Neodrživa situacija i pad prodaje

Jedan od veterana našeg tržišta nekretnina i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Dubravko Ranilović, direktor Agencije Kastel nekretnine, upozorava da se stanje na tržištu ne može sagledavati kroz jedan pokazatelj, poput prosječne plaće, već kroz odnos rasta cijena, plaća i inflacije. Ističe da su nekretnine posljednjih godina postale dominantno investicijski proizvod, ne samo u Hrvatskoj nego i u cijeloj Europi, jer ih ljudi tijekom visoke inflacije vide kao siguran način očuvanja vrijednosti. Posljedica toga je, kaže, činjenica da se stanovi sve češće kupuju kao ulaganje, a ne za stanovanje, što dodatno smanjuje dostupnost stanova na tržištu.

Ranilović naglašava paradoks hrvatskog stambenog fonda gdje na tržištu imamo oko 600 tisuća praznih stanova, što je svojedobno potvrdio i ministar graditeljstva Branko Bačić, dok istodobno mlade obitelji teško dolaze do krova nad glavom. Dio problema vidi u dugogodišnjem izostanku planske stanogradnje i zapuštanju postojećeg stambenog fonda, ali i u snažnom razvoju turističkog najma, koji je godinama bio slabo oporezovan i iz dugoročnog najma izvukao velik broj stanova, osobito u Zagrebu i na obali, ali je i promijenio socijalnu strukturu stanovništva kao i izgled mnogim našim priobalnim mjestima.

"Mi smo sustavno gradili i planirali zadnji put 80-ih godina kada su napravljena organizirana naselja poput Jaruna, Vrbana, Ravnica i Savice u Zagrebu, ali i u drugim većim gradovima Hrvatske kada se je veći dio gradova urbanizirao na kvalitetan način. No, nismo imali takav planski razvoj od tih vremena, a onda je došao rat i sve je bio samo neplanski. Zatim se pojavio takozvani točkasti urbanizam i nismo sustavno pristupili stanovanju. Istovremeno je fond postojećih stanova zanemaren, a nismo ga nadoknadili kvalitetnim projektima u stanogradnji", kaže Ranilović.

U kakvom je stanju bio stambeni fond najbolje su razotkrili nedavni potresi, ističe stručnjak. Zato danas imamo puno praznih nekretnina, neke su u uporabnom stanju a neke nisu, a po njegovu mišljenju, vlasnici nisu dovoljno motivirani da ih prodaju.

"Cijena je rasla zbog potražnje za kvalitetnim, pristojnim stanovanjem i tu nastaje nestašica stanova, ali i potražnje i inflacije. Cijene sada predstavljaju problem i jedan su od razloga zašto nam već treću godinu zaredom pada promet nekretnina. To se vidi u Zagrebu, a pogotovo u priobalnim županijama jer je manji interes, prije svega onih kupaca iz država koje su u nekakvom obliku recesije poput Njemačke i Austrije, ali i domaćih kupaca kojima je to jednostavno previše. Cijene nekim nekretninama su došle do razina da ih se ne isplati kupovati, bez obzira na postojanje inflacije koja obezvrjeđuje novac", dodaje stručnjak.

Veliki broj stanova koji se oglašavaju ostaje neprodan. Osim cijena, na to utječu i drugi faktori, poput situacije u svijetu i globalne neizvjesnosti kada ljudi manje ulažu u nekretnine i manje se upuštaju financijske pothvate.

Probleme na tržištu prepoznala je država te im pokušava doskočiti Nacionalnim planom priuštivog stanovanja, koji Ranilović pozdravlja, jer se napokon u Hrvatskoj pokušava sustavno pristupiti problemu stanovanja. Da bi vidjeli rezultate svih novih i izmijenjenih propisa proizašlih iz stambene politike, treba ipak proći neko određeno vrijeme. "Smatram da se neke stvari mogu i poboljšati kako bi se vlasnike nekretnina kvalitetnije motiviralo da stave svoje stambene nekretnine ne tržište. Nisam siguran da je dobra odluka da se određivanje visina poreza prepustilo lokalnoj upravi. Isto tako mislim da bi osnovica za porez na nekretnine ipak trebala biti njena vrijednost i da bi porez trebao uzeti u obzir osim vrijednosti nekretnine i neke druge parametre kako bi bio što pravedniji i usmjeren zaista na višak, kako bi se povećala ponuda na tržištu aktiviranjem praznih stanova. To bi u konačnici utjecalo i na stabilizaciju cijena, kako prodajnih tako i cijena najma“, pojašnjava Ranilović.

Što može država?

Slično misli i profesor Ekonomskog fakulteta Josip Tica koji ističe da rast cijena stanova nije posljedica “pohlepe”, nego klasičnog nerazmjera ponude i potražnje: kupovna moć onih koji kupuju stanove – investitora, poduzetnika i građana uključenih u turizam – rasla je brže od količine stambenog prostora koji se gradi. Budući da prihodi tih skupina nemaju izravnu vezu s prosječnim plaćama, ni cijene stanova više ne prate kretanje plaća.

"U Hrvatskoj je jednostavno potražnja za stanovima očigledno znatno veća od onoga što naša građevinska industrija isporučuje. Interes je veći, jer su plaće znatno veće, kamatne stope na povijesno niskim razinama, a prihodi od turizma, kao i profiti poduzetnika na rekordnim razinama. Sve to generira ogromnu potražnju za stanovima za turizam, za praznim stanovima i u konačnici za stanovanje", napominje ekonomist.

I on smatra da pad prodaje može biti znak za neodrživost rasta cijena. To pokazuje, kaže, da čak ni investitori i poduzetnici više ne prate korak s rastom cijena stanova.

U prvoj polovici 2025. godine Porezna uprava evidentirala je 57.095 kupoprodaja nekretnina ili oko 15 posto manje nego u istom razdoblju lani, objasnili su iz Hrvatske gospodarske komore - ali cijene su i dalje rasle. Prosječna cijena kvadrata prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvoj polovici 2025. iznosila je 2.754 eura, što predstavlja rast od 15,9 posto na godišnjoj razini. I dalje se najviše traže manji i stanovi srednje kvadrature u Zagrebu te u većim urbanim i obalnim središtima, dok je interes za luksuznije i precijenjene nekretnine osjetno slabiji.

Nužne promjene

Tica upozorava da su državne mjere poput subvencioniranih stambenih kredita imale smisla u razdobljima kada je na tržištu bilo viška stanova, primjerice nakon financijske krize, ali su u uvjetima ograničene ponude samo dodatno poticale rast cijena.

O negativnim posljedicama sudbenvioniranih kredita govori i Vujović: "Mjere su imale ograničeno vrijeme trajanja i kreirale su veliku potražnju u kratkom vremenu, što je dovodilo do rasta cijena". Država, zaključuje, snosi dio odgovornosti, što je i sama priznala, no tržište nekretnina i dalje ostaje pod snažnim utjecajem ekonomskih kretanja, inflacije i odnosa ponude i potražnje.

Kakva nas onda budućnost čeka? Sudeći prema stavovima naših sugovornika, cijene su dosegnule razine koje većini građana nisu priuštive, promet pada, a tržište se sporo prilagođava novim okolnostima. "Kada govorimo o cijenama, očekujemo i trebamo promjene, i to u relativno kratkom razdoblju", apeliraju iz Komore, no podsjećaju da te promjene dolaze sporo. Već dvije godine prodaja pada, ali još nema značajnijeg pada cijena što govori o tromosti tržišta. Smatraju da bi se veći pomak osjetio kada bi vlasnici starijih nekretnina bili realniji u cijenama.

Ipak, to je teško očekivati jer većina vlasnika zapravo i ne moraju prodati svoju nekretninu. "Zato je za očekivati da će takvi prodavatelji i dalje tražiti znatno više cijene od onih koje tržište može prihvatiti. Do promjene će doći, ali sporijim tempom", poručuju u HGK.

Ekonomist Tica s druge strane predviđa da ćemo za 10 godina imati izgrađen sustav najma stanova za mlade koji će biti dostupan ljudima "koji žive od rada i na taj način iz zaštiti od dužničkog ropstva i lihvarskih kredita". "Isto tako se nadam da ćemo imati dovoljno mudrosti da kroz pametnije, progresivno oporezivanje neproduktivnih investicija motiviramo što veći broj građana da racionalno ulažu svoju ušteđevinu i na taj način povećati i blagostanje građana, a i dostupnost stanovanja", zaključuje ekonomski stručnjak.

Europski parlament ne snosi nikakvu odgovornost za stavove i sadržaj objavljen u okviru projekta koji sufinancira Europska unija, jer su oni isključivo u nadležnosti autora.

POGLEDAJTE VIDEO: Cijene nekretnina divljaju, a prodaja pada. Razlog? Vrlo jednostavan

komentara

Komentiranje na Net.hr dozvoljeno je samo registriranim korisnicima. Ako se ne slažete s autorom teksta ili nekim tko je komentirao taj tekst to je u redu. Međutim, nije u redu vrijeđati ljude, diskriminirati, trolati, kršiti Pravila komentiranja i odredbe stavka 2. članka 94. Zakona o elektroničkim medijima. Odgovorni ste za sve napisano u komentaru. Ovo je web portal kojeg posjećuje tisuće ljudi svakodnevno i s nekima se jednostavno nećete slagati. Zato se držite osnovnih pravila ponašanja i sve će biti ok.