Jedni kažu, cijene apartmana su previsoke, drugi kažu 'tko nema, neka ne ide'.
Govorimo li o privatnom smještaju u turizmu, činjenica je da je riječ o profitabilnoj grani na kojoj država, za divno čudo, nije 'omastila brk' ni približno kako to radi s drugim granama ili poslovnim subjektima.
Je li to problem? Načelno nije, ako gradovi i općine imaju dovoljno novca za izgradnju potrebne infrastrukture poput, recimo, dječjih vrtića i škola. Ili, primjerice, ako postoji konsenzus oko toga da ćemo radije više porezno opterećivati rad, odnosno plaće, nego imovinu, odnosno nekretnine.
Zasad, kako stvari stoje, plaće podnose veći teret u društvu pa možda i ne čudi što nije posebno odjeknula vijest od neki dan, da je prosječna hrvatska plaća prvi put premašila nekadašnjih 8000 kuna. Uostalom, sada kada su nam euri poremetili i percepciju i budžet, teško da je ostalo više išta čemu bismo se mogli veseliti, dokle god to traži da se primimo novčanika.
A, kad smo već kod novčanika i ovogodišnjeg prosječnog poskupljenja apartmana za do 30 posto - o čemu pišemo već neko vrijeme - uslijed povećanja svih drugih troškova, zanimalo nas je, koliko se točno novca vrti u dnevnom najmu? Jesu li u pravu oni koji smatraju da je u pitanju neopravdano privilegirana grana ili oni koji, pak, tvrde da je to neprofitabilan posao? Toliko neprofitabilan da je, primjerice, nemoguće nakon jedne ili par sezona iskeširati za stan u Zagrebu, unatoč njegovoj napuhanoj cijeni?
Zašto je to tako?
Država ne raspolaže relevantnim podacima kada su u pitanju nekretnine i stavljanje istih u funkciju, bilo da je u pitanju dugoročni ili dnevni najam, što dobro znaju svi upućeni u taj El Dorado. A jedan od najupućenijih svakako je profesor na Pravnom fakultetu i jedan od vodećih hrvatskih stručnjaka za socijalnu politiku, Gojko Bežovan, s kojim na Net.hr-u često komentiramo ovu temu te koji već godina tvrdi ono što nam je ponovio i u listopadu prošle godine:
"Prema informacijama kojima raspolažem, primjerice, u jednom atraktivnom stambenom projektu u Zagrebu stanove su kupili ljudi iz grada koji je uspješan u turizmu. Svi prozori su mračni, tamo nitko ne živi. Sada, u ovim okolnostima, Vlada će pomagati onima koji su, recimo, umirovljenici, a imaju pet apartmana na moru, samo temeljem podatka o visini mirovina. To ne pomaže skupinama koje su jako rizične i Vlada nema interes njih obuhvatiti.
Zašto je to tako? Zato jer su oni koji vladaju vlasnici nekretnina. Možete peći kestenje na Britancu, netko će vas doći upitati jeste li platili porez. A možete biti vlasnik zgrade i davati sve stanove u najam, nitko vas neće doći pitati ostvarujete li profit te imate li ugovore", slikovito objašnjava Bežovan hrvatsku stvarnost od koje se mnogima diže kosa na glavi.
Nije, naime, problem u tome tko koliko zarađuje, nego u tome tko je kako oporezovan i prema kojim kriterijima? Dok su vladajućima puna usta turizma i rekordnih sezona, a običan čovjek korist od tog istog turizma gotovo da i ne vidi, s razlogom se po ovoj temi 'čačka' i o njoj sve glasnije govori iako, naravno, nije jedina vrijedna pažnje kada je porezni sustav u Hrvatskoj u pitanju.
Do 1000 eura mjesečno po apartmanu
Država nema jasan uvid niti u vlastitu imovinu i raspolaganje istom pa se nebriga za sve ostalo na tržištu nekretnina zapravo samo uklapa u taj šlampavi obrazac. Međutim, ne treba nam država da bismo vidjeli kako stvari stoje u turizmu i nekretninama koje tamo 'zarađuju'.
Sanja (40) iz Zagreba dnevnim se najmom bavi već dugi niz godina, a u srcu metropole iznajmljuje dvije garsonijere, kako sama kaže, niže srednje klase. Pojašnjava nam kako izgleda cijela financijska konstrukcija koja se odnosi na onaj dio kolača koji iznajmljivačima uzima država.
Mali iznajmljivač, pojašnjava nam Sanja, ima tri vrste davanja po ležaju. Prvo je paušalni porez koji se plaća Poreznoj upravi, a iznosi od 20 do 200 eura godišnje po ležaju. Drugo je pristojba turističkoj zajednici, koja u Sanjinom slučaju iznosi 140 eura za četiri kreveta godišnje. Tu je i članarina na cjelokupni godišnji promet.
"Od godišnjeg prometa gleda se postotak u iznosu od 0,14212 posto. Ništa puno, ne znam jesam li ikad više od tridesetak eura platila, a imala sam cijelu godinu promet", kaže nam Sanja. "To je ništa. Mogli bi dići još dva tri puta, ne bismo ni osjetili. To isplatiš državi s dva ili tri gosta, s jednim ili dva noćenja", kaže Sanja, koja svoje dvije garsonijere iznajmljuje za, u prosjeku, 40 eura po danu. Iznos je to koji nismo pronašli nigdje na obali, pretražujući smještaje na popularnim tražilicama.
"Ako gledam period prije 2020. i period 2022. meni je bila dva i pol puta veća zarada od kratkoročnog najma u odnosu na dugoročni najam. Mjesečno sam u prosjeku mogla dobiti oko 1000 eura po apartmanu. Imala sam puno gostiju po korektnoj cijeni. Prosjek mi je 2019. bio 40 eura po apartmanu, u prosjeku 1000 eura mjesečno po apartmanu: zimi 600 do 800, a ljeti i u prosincu i do 1500", pojašnjava.
Paušalni obrt nasuprot malog iznajmljivača
Kaže da na jednom apartmanu nije neka zarada, ali da se već na njih dva ili četiri može skupiti 'lijep novac'. Naravno, dodaje, oni koji su na drugim lokacijama, primjerice na Plitvicama, mogu po noćenju zaraditi i više od 100 eura, a popunjenost im traje tijekom cijele godine, što osjetno povećava cjelokupni profit. Sanja napominje da sama brine o čišćenju i održavanju garsonijera jer, ako nekoga angažira za čišćenje i radove, to može odnijeti 30 do 40 posto zarade.
"Uvijek se svodi i na to koliko ćeš sam raditi. Ako angažiraš druge, normalno je da će ti zarada pasti", kaže.
Sanja je, kako nam je sama izračunala, godišnje po apartmanu imala oko 10.000 eura prihoda od dnevnog najma. Odnosno, 20.000 za dva apartmana. Za četiri ležaja koja u tim apartmanima posjeduje, državi je platila nekih, kad sve zbrojimo, 370 eura godišnje.
Isključit ćemo iz računice trošak čišćenja i ulaganja u prostor, kako bismo ove osnovne brojke usporedili s osnovnim troškovima u paušalnom obrtu. Sanja, naime, za razliku od drugih ljudi koji se žele baviti nekim oblikom poslovne djelatnosti, ne mora imati poslovni subjekt, kao što je, primjerice, popularni paušalni obrt.
A u slučaju takvog obrta, osnovna računica bila bi sljedeća: na najniži razred u paušalnom obrtu - s prihodom do 11.000 eura - obrtnik plaća mjesečne doprinose i kvartalni porez čiji zbroj na godišnjoj razini iznosi oko 4000 eura. Dodajmo tome i obavezno članstvo u Hrvatskoj obrtničkoj komori (HOK) od nekih 250 eura godišnje. Za veći razred, koji bi po visini godišnjem prihoda bio u razini dva Sanjina apartmana, paušalni obrtnik ukupno bi godišnje državi platio oko 5600 eura što poreza, što doprinosa, što HOK-a.
Posebna kategorija
Privatni smještaj, pojašnjava nam Sanja, posebna je kategorija.
"Ne moraš imati vrstu pravnog subjekta. Ti si privatna osoba, ali nudiš usluge u domaćinstvu. Dakle, ti si i dalje fizička osoba, ne plaćaš PDV, ali imaš paušalni porez. Ako se baviš turizmom, to je kod nas definirano kao da imaš svoje imanje i izdaješ svoju sobu pa nudiš uslugu smještaja. Nemaš doprinose, ništa ne plaćaš državi osim onog što sam navela. Ma, to je tako mizerno, ne znam zašto se iznajmljivači bune, ja bih sama sebi digla porez", zaključuje naša sugovornica i time baca potpuno drugačije svjetlo na sve one priče o neizbježnim poskupljenjima do 30 posto, o kojima toliko slušamo ovih dana. Ili barem na priču o tome čime se sve, ili bolje reći jedino, isplati baviti u Hrvatskoj...
