Ministarstvo graditeljstva i Ekonomski institut objavili su izvješće "Pregled tržišta nekretnina u Hrvatskoj 2021". Podaci su, u najmanju ruku, frapantni za zemlju koja se može pohvaliti jednom od najnižih prosječnih plaća u Europskoj uniji i niskim mirovinama.
Tako je, prema podacima navedenim u Izvješću, prodaja nekretnina u 2021. narasla čak 30 posto u odnosu na 2020. Vrijednost tržišta nekretnina povećana je s 40 milijardi na nevjerojatnih 60 milijardi kuna. Vrijednost prodanih nekretnina rasla je 50 posto, a čak polovica transakcija odrađena je - gotovinom. Hrvati su dakle lani iskeširali čak 30 milijardi kuna za nekretnine
Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2021. godini iznosila je 60 milijardi kuna. Iako se najveći broj kupoprodaja odnosio na poljoprivredna zemljišta (32,7 posto), nakon čega slijede kupoprodaje stanova ili apartmana (22,1 posto) te kupoprodaje građevinskog zemljišta (17,6 posto), najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja bilježe stanovi - čak 23 milijarde kuna (38,6 posto ukupne vrijednosti kupoprodaja) nakon čega, po vrijednosti kupoprodaja, slijede građevinska zemljišta te obiteljske kuće.
Od toga, najviše je transakcija provedeno za nekretnine u Zagrebu (14.764), a slijede, mada i debelo zaostaju, Zadar (2429), Split (2114) i Rijeka (2000). Vrlo zanimljiv podatak je i onaj oko medijalnih cijena stanova i apartmana. Najveće su cijene u Dubrovniku, Rovinju, Splitu i Opatiji, a posebno u oči upada medijalna cijena nekretnina u Zagrebu:
- Dubrovnik: 2469 eura
- Rovinj: 2262 eura
- Split: 2214 eura
- Opatija: 2042 eura
- Zagreb: 1596 eura
'Svi stanovi prodani, a prozori mračni, tamo nitko ne živi'
U oči odmah upada niska medijalna cijena nekretnina u Zagrebu - pola svih nekretnija prodanih u Zagrebu, prema ovoj statistici prodane su za iznos manji od 1596 eura. Tko god je posljednjih godina kupovao ili prodavao stan uvjerio se da je ovaj podatak gotovo nemoguć i da je u Zagrebu teško pronaći stan i za 2000 eura po kvadratu. Budi to sumnju kako se pri kupnji stanova dio novca daje "na ruke".
Snažan rast prodaje stanova i apartmana diljem zemlje, kao i kupovinu na "keš", za Net.hr je komentirao profesor na Pravnom fakultetu i jedan od vodećih hrvatskih stručnjaka za socijalnu politiku, Gojko Bežovan.
"Ako se procjenjuje da se 30 posto BDP-a ostvaruje na crnom tržištu, normalno je da se taj novac sada pokazuje", kaže profesor Bežovan. Hrvatska je, kaže Bežovan, ušla u proces turistifikacije odnosno, apartmanizacije. Jedan dio stambenog fonda, osobito u primorski atraktivnim dijelovima zemlje, značajno se prenamijenio u apartmane što je smanjilo obim stambenog fonda. To je utjecalo na rast cijena najma i cijenu stanova. Priču će dodatno zakomplicirati ulazak Hrvatske u schengen, kada će za stanove domaćim kupcima početi konkurirati stranci.
"Očito je da se dio tih prihoda ostvaruje u turizmu. Prema informacijama kojima raspolažem, primjerice, u jednom atraktivnom stambenom projektu u Zagrebu stanove su kupili ljudi iz grada koji je uspješan u turizmu. Svi prozori su mračni, tamo nitko ne živi", kaže Bežovan.
Upozorava da je Hrvatska došla u "radikalnu eru financijalizacije nekretninskog tržišta": "Ne kupuju građani stanove za stanovanje nego kako bi očuvali vrijednost novca. Burza je kod nas krahirala, a tržište nekretnina je zamjena za burzu i to je sada dobilo radikalan epilog. Vidjeli smo i u ovim aferama koje se javljaju da su u pitanju ljudi koji su puno novca uložili u nekretnine. Javni novac je, dakle, manje više uložen u nekretnine", kaže Bežovan.
'Kod nas nema provjere imovine prilikom ostvarivanja socijalnih prava'
Zbog čega država zatvara oči pred nekretninskim transakcijama koje se mjere u milijardama? Neobično za jednu članicu Europske unije, koja je uz EU članstvo trebala preuzeti i socijalnu politiku EU. Međutim, o socijalnoj politici u Hrvatskoj ozbiljnog javnog dijaloga ili istraživanja, kaže Bežovan, nema.
Istovremeno, većina EU zemalja je u predpandemijskom razdoblju razvila strategije kako porezima natjerati vlasnike praznih stanova da ih daju u najam. U Hrvatskoj se, naglašava Bežovan, tome nitko nije domislio. Istina, Vlada je donijela mjere koje bi trebale pomoći ublažiti inflatorni udar ranjivim skupinama međutim, prema kojim kriterijima se netko definira kao pripadnik "ranjive skupine"?
"Kod nas prilikom ostvarivanja socijalnih prava nema provjere svih oblika prihoda, nekretnina i imovina te drugih prava koja mogu generirati prihode. Ne može država plaćati nekome dopunsko zdravstveno osiguranje gledajući samo prihod kućanstva, bez da uzme u obzir koliko netko ima apartmana ili tisuća hektara građevinskog zemljišta. Ne smijete imati socijalni transfer koji povećava nejednakost u društvu nego onaj koji je smanjuje. U Europi je to sveto načelo.
Sada, u ovim okolnostima, Vlada će pomagati one koji su, recimo, umirovljenici a imaju pet apartmana na moru, samo temeljem podatka o visini mirovina. To ne pomaže skupinama koje su jako rizične i Vlada nema interes njih obuhvatiti. Zašto je to tako? Zato jer su oni koji vladaju vlasnici nekretnina. Možete peći kestenje na Britancu, netko će vas doći upitati jeste li platili porez. A možete biti vlasnik zgrade i davati sve stanove u najam, nitko vas neće doći pitati ostvarujete li profit te imate li ugovore", slikovito objašnjava Bežovan hrvatsku stvarnost te kao primjer navodi državne staračke domove s povlaštenom cijenom smještaja.
Gradnja socijalnih stanova i subvencije za podstanare
"Imate povlaštenu cijenu smještaja u državnim domovima, koja nije ekonomska. I tržišnu cijenu privatnih domova. Domovi su usluge od općeg interesa. Ljudi u državnim domovima ne plaćaju tržišnu cijenu već povlaštenu cijenu koju mi ostali subvencioniramo i tako dajemo novac njihovim potomcima u džepove. To nitko ne radi. Povlaštenu cijenu energenata, primjerice, imaju državni domovi i samo oni privatni domovi koji su registrirani kao ustanova. Međutim, iako se apelira da u državnim domovima cijene ne rastu, rastu cijene hrane. To ćemo mi platiti i to je također povezano s temom stanovanja", kaže Bežovan.
"Bogohulno je da mi bogatim građanima, nasljednicima, preveniramo štednju u treći mirovinski stup. Da se novac iz tog stupa uložio u gradnju socijalnih stanova, imali bismo što ponuditi mlađim obiteljima. To je socijalni transfer. Mi smo u svim područjima razvoja donijeli na stotine strategija, ali nikada nismo donijeli strategiju stanovanja i socijalne politike. Zašto? Kao da to nije jedan od problema", kaže Bežovan.
O medijalnim cijenama kvadrata kaže da su to "statistička uprosječenja koja govore o trendovima ali ne o specifičnostim" te da je daleko veći problem polarizacija tržišta odnosno, činjenica da imamo dijelove zemlje u kojima nekretnine ne vrijede gotovo ništa, te one u kojima cijena nekretnina stalno raste.
"Prvi korak bi bio da imamo dosljednu registraciju ugovora o najmu nekretnina i da se porez, koji se ubire od najma, reinvestira u gradnju socijalnih stanova. To bi bile prve simboličke mjere. Mogli bismo uvesti i program subvencioniranja troškova stanovanja podstanarima. To su neke od najažurnijih mjera koje se provode u drugim zemljama. Ali, hrvatska javnost je bešćutna i naše vladajuće to ne zanima", ogorčen je Bežovan koji kaže da se pretvaramo u "zemlju rentijera u kojoj onaj tko ima tri apartmana u Dubrovniku po primanjima može konkurirati kirurgu u Zagrebu i državi plaćati minorne poreze".
"Ako smo članica EU, barem to članstvo i koncept socijalne politike Europe nas obvezuje da nešto učinimo. Kada ste na razini saborskog Odbora imali raspravu o tome? To su važne stvari. Zašto su mladi ljudi pobjegli iz ove zemlje? Zato što ne mogu živjeti u 60 kvadrata sa svojim roditeljima, a ne mogu riješiti stambeno pitanje", zaključuje Bežovan.
Prijedlozi hitnih mjera Gojka Bežovana:
- Država ne smije plaćati dopunsko zdravstveno vlasnicima apartmana i vlasnicima građevinskog zemljišta.
- Subvencioniranje troškova stanovanja za podstanare.
- Omogućavanje otkupa građevinskog zemljišta općinama od strane države, kako bi ga one mogle ponuditi svima koji žele ostati živjeti u tom području i riješiti stambeno pitanje.
