Nekoliko je okolnosti koje već utječu i utjecat će na tržište nekretnina u Hrvatskoj. U prvom redu, rast kamatnih stopa, povezan s inflacijom, a zatim vjerojatno i uvođenje eura. Na prošlotjednoj sjednici Savjeta Hrvatske narodne banke (HNB) raspravljalo se o gospodarskim i financijskim kretanjima te financijskoj stabilnosti. Naglašeno je kako su "izazovi i rizici za domaći financijski sustav u nadolazećem razdoblju u Hrvatskoj povezani s razvojem geopolitičkih nestabilnosti i inflatornih pritisaka, učincima očekivane normalizacije monetarne politike te nastavkom rasta cijena stambenih nekretnina".
Ranije je HNB objavio podatke prema kojima su stambeni krediti prošle godine rasli po stopi od devet posto. Na kraju veljače ove godine od 142 milijarde kuna svih kredita, stambenih je bilo više od 68 milijardi. Prosječna kamatna stopa svih stambenih kredita u veljači je iznosila 3,08 posto. S obzirom na to da cijene nekretnina rastu, a očekuje se i rast kamata, u HNB-u procjenjuju da bi moglo doći do otežane otplate kredita s promjenjivim kamatama, osobito kod visoko zaduženih kućanstava.
'Kamatne stope rastu, smanjuje se potražnja'
Koliko će i kako rast kamatnih stopa i ulazak u eurozonu utjecati na tržište nekretnina upitali smo Dubravka Ranilovića, predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK) i partnera Kastel nekretnine.
"Naravno da će se s povećanjem kamatnih stopa na kredite smanjiti presija tržišta i smanjiti potražnja, što bi onda dugoročno utjecalo i na cijene nekretnina njihovim spuštanjem. Najavili smo to još prije dvije, tri godine. Da nije bilo pandemije, kamatne stope bi vjerojatno porasle i ranije s obzirom na povijesni rast inflacije. Istovremeno je kamata na tzv. štednju u najboljem slučaju u nuli, a ponekad i negativna pa je to još dodatno ulagače 'guralo' u nekretnine. Ne očekujemo da će već ove godine biti nekih strašnih pomaka, ali bi se na jesen trendovi polako mogli početi okretati.
Definitivno je da se s povećanjem kamatnih stopa polako ulazi u neki ciklus koji će voditi u drugom smjeru. Iluzorno je očekivati da tržište može stalno rasti kako prometom, tako i cijenama. To nije realno i nikada se nije tako dogodilo. Ciklusi rasta i pada se uvijek izmjenjuju pa će tako biti i ovaj put, samo je pitanje kada. Tržište nekretnina je poprilično inertno jer se bazira na subjektivnom stavu vlasnika o vlastitoj cijeni tako da trebaju mjeseci neuspješne prodaje da bi cijena konačno počela padati. S time da na domaćem tržištu nekretnina postoje i neke druge specifične okolnosti poput ogromnog manjka kvalitetnih nekretnina i kvalitetne stanogradnje, što je u Zagrebu posebno potencirao potres", kaže Ranilović.
Prema njegovim riječima, stambeni fond u Hrvatskoj je u relativno lošem stanju i malo je kvalitetnih nekretnina na tržištu. "Dijelu ulagača to sužava krug interesa i onda na vrlo malo nekretnina imate mnogo veću potražnju", pojašnjava.
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri HGK
Svaki treći kupac nekretnine je stranac
Ranilović također ističe kako su cijene, ali i promet stambenim nekretninama u Hrvatskoj polarizirane između Zagreba i priobalnih nekretnina s jedne strane, gdje cijene rastu, te ostatka Hrvatske s druge strane. K tomu, ističe kako je svaki treći kupac nekretnine u Hrvatskoj - stranac.
"Dakle, trećina ukupnih stjecatelja stambenih nekretnina su stranci. U nekim gradovima i županijama uz more taj udio prelazi i 80 posto što onda priobalje čini gotovo neovisnim tržištem od ostatka Hrvatske. Treba imati na umu da ako trendovi krenu u drugom smjeru, to će svakako biti globalno pa će se negativno odraziti i na potražnju stranih državljana", ističe Ranilović.
Također, prema podacima HNB-a, velik dio transakcija na tržištu nekretnina ne financira se kreditima. Ranilović kaže kako ne raspolaže točnim podacima o tome koliko nekretnina se kupuje gotovinom, a koliko putem kredita, ali dobar dio kupnji je bez kreditne potpore. ''Nije to ništa neuobičajeno budući da građani drže velike depozite u bankama'', kaže.
'Ne očekujem strašan 'bum' nakon uvođenja eura'
Ništa spektakularno, nikakav strašan "bum" na tržištu nekretnina, Ranilović ne očekuje niti nakon ulaska Hrvatske u eurozonu.
"Slično se očekivalo i kada smo ulazili u Europsku uniju pa smo te godine imali i pad prometa i pad cijena nekretnina. Na tržište su više utjecali gospodarski faktori. Znači, to nije neki ključni moment i bitna će biti trenutna gospodarska situacija. Možda će više utjecaja imati ulazak u schengenski prostor, koji će vlasnicima iz srednje Europe skratiti put do njihovih kuća za odmor u Hrvatskoj. U svakom slučaju uvođenje eura će imati pozitivan učinak. No, ponavljam, sve to ovisi i o drugim gospodarskim okolnostima", kaže Ranilović.
Spominje se ovih dana kako bi na neobuzdani rast cijena nekretnina u Hrvatskoj (čitaj: u Zagrebu i na Jadranu) mogle utjecati mjere koje su uvele ili spremaju uvesti neke europske zemlje poput Austrije i Španjolske. Riječ je o uvođenju poreza na prazne stanove.
''Porezna politika može utjecati na tržište nekretnina. U Hrvatskoj je, među ostalim, problem vrlo nizak paušalni porez na iznajmljivanje turističkih nekretnina u odnosu na porez na najam. Potiče se izgradnja apartmana i prenamjena stambenog prostor u turistički, što dodatno smanjuje ponudu stanova za stanovanje u gradovima. Nisam pristalica nekog novog poreza na nekretnine, a ionako postoji komunalna naknada koju plaćaju vlasnici. No mogli bi se uvoditi neki usmjereni porezi koji bi ciljali na uklanjanje anomalija koje dodatno pogoršavaju situaciju. Pa tako vidim logičnim da se stane na kraj skupljanju stanova bez da se isti ponude na tržištu. Gradovi određuje stambene zone i očekuju tamo život i da se stvaraju domovi, a ne da kompanije to drže kao imovinu. Tome svakako treba doskočiti i potaknuti da se poveća ponuda najma na tržištu, a time možda i prodaje", ističe Ranilović.
Nekretnine ne smijemo gledati 'komada jedan'
Na koncu smo Ranilovića pitali trebamo li se naviknuti na dugoročno visoke cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj.
"Prije svega, ne slažem se da je svim nekretninama u Hrvatskoj visoka cijena. Često se u medijima tendenciozno ističu najviše cijene na tržištu, a ponavljam - tržište nekretnina u Hrvatskoj je vrlo polarizirano. Objaviti da netko prodaje stan po cijeni od 8000 eura za kvadrat nije nikakva vijest, nego iznimka koja potvrđuje pravilo, pa s time treba biti oprezan. Mediji prije svega komuniciraju s traženim cijenama što zaista ne znači ništa. Pogotovo niste sigurni da je kupoprodaja po toj cijeni i realizirana. Postoje određene nekretnine koje će zadržati cijenu, kao i one koje ih neće zadržati. Ne smijemo pojednostavljivati trendove i ne smijemo gledati na nekretnine površno jer je svaka nekretnina priča za sebe.
Na neke će se odraziti rast kamata i uvođenje eura, na neke neće. Nekima će pasti cijene, neke će zadržati postojeće - nema generalnog odgovora. Na kraju većina ljudi u Hrvatskoj si ne može priuštiti vlastitu nekretninu, većina ih nije niti kreditno spodobna, pa je smiješno da medijskim prostorom najviše prolaze tzv. luksuzni ekstremi, kao da se želi namjerno iznervirati sve oni koji nemaju. Kada tržište krene u lošijem smjeru pisat će se o ekstremima u negativnom smislu. Svi sudionici trebaju biti odgovorni i ozbiljni kada šire informacije. To se odnosi na medije, ali i na nas posrednike te sve ostale sudionike na tržištu'', zaključio je Ranilović.
