OGLAS

udar na iznajmljivače? / Nekretninski biznis u Hrvatskoj vrtoglavo raste: Neki gradovi već uveli mjere, a moguća su nova ograničenja

Image
Foto: Grgo Jelavic/PIXSELL

Praksa ograničavanja iznajmljivanja u gradovima već postoji u Europi i svijetu

12.2.2024.
9:03
Grgo Jelavic/PIXSELL
VOYO logo

Brendiranje rezidencija i apartmana, aktivacija zapuštenih državnih nekretnina na vrhunskim lokacijama i ujednačena porezna politika neki su od načina za rješavanje nekontroliranog rasta nekretninskog biznisa u turizmu, kaže za Hinu hotelijerska konzultantica Marina Franolić uoči konferencije o razvoju nekretnina.

Ta će međunarodna konferencija o industriji nekretnina u Hrvatskoj i regiji pod nazivom "RE:D/Real Estate: Development/" 28. i 29. veljače u Zagrebu u organizaciji tvrtke HESA Group, čija je Franolić direktorica, uz ostalo raspraviti i o nekretninskom biznisu u turizmu, kao značajnom dijelu nekretninskog tržišta u Hrvatskoj, kao i o usporedbi kratkoročnog i dugoročnog najma, gdje dalje investirati, o  financiranje nekretnina, razvoju infrastrukture u službi razvoja projekata i drugom.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

"Novi Zakon o turizmu dao je nove alate i zakonski okvir za razvoj turizma, a lokalnoj upravi važniju ulogu u upravljanju destinacijama: određivat će što će se, koliko i gdje graditi za turističke potrebe. Kako je u Hrvatskoj turizam danas većinom nekretninski biznis koji nekontrolirano raste i zagušuje prostor bez da se aktivno koristi cijele godine, to nosi i porast cijena kvadrata te neravnotežu u ponudi i potražnji objekata za stanovanje", kaže Franolić.

Image
SVAKA ČAST! /

Cijene nekretnina otišle u nebo, ali neki su našli rješenje: Žena garažu roditelja pretvorila u minijaturni stan: 'Ovo je bolje od stvarnog doma'

Image
SVAKA ČAST! /

Cijene nekretnina otišle u nebo, ali neki su našli rješenje: Žena garažu roditelja pretvorila u minijaturni stan: 'Ovo je bolje od stvarnog doma'

Oko 500 tisuća hrvatskih građana ima nekretninu koju iznajmljuje

Posebno skreće pažnju na izazove nekontroliranog rasta privatnog smještaja, poput opterećenja lokalne infrastrukture i prekomjerni turizam (overtourism) u kratkoj sezoni, neugode stanara određenih stambenih zgrada u kojima se obavlja kratkoročni najam zbog "novih susjeda", ali i porasta cijena što vodi do sve češćeg iseljavanja iz centra gradova i nemogućnosti da mladi i drugi kupe nekretninu.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Franolić to potvrđuje i podacima: od srpnja 2021. do lipnja 2022. godine oko 80 posto nekretnina na Jadranu (gdje se odvija oko 90 posto ukupnog godišnjeg turističkog prometa) kupili su stranci, koji u tim objektima većinom provode manji dio godine.

Cijene stambenih objekata povećane su za 8,2 posto na moru, a u Zagrebu za 12,1 posto od travnja 2022. do ožujka 2023. godine, dok su od 2016. do 2021. godine kapaciteti privatnog smještaja u turizmu porasli za 136 posto ili s oko 250 tisuća na više od 586,6 tisuća kreveta.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Istodobno, u hotelima se kapacitet povećao za skromnih pet posto, s oko 171 na 179,2 tisuće kreveta, pa je 2022. godine u Hrvatskoj bilo 60 posto smještaja za turiste u privatnim kapacitetima, a samo 15 posto u hotelima.

Franolić podsjeća i na stopu PDV-a koja je u hotelskom smještaju 13 posto, dok vlasnici privatnog smještaja najčešće nisu obveznici PDV-a te plaćaju paušalni godišnji porez na dohodak po krevetu (do maksimalnih 200 eura, ovisno o odluci lokalne samouprave), kao i paušalnu turističku pristojbu i članarinu turističkim zajednicama. Pritom nemaju porez na dohodak od imovine (12 posto od prihoda) ili porez na dobit, kao u slučaju dugoročnog najma.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

"Naravno, privatni smještaj ima i pozitivnih strana. Lokalno stanovništvo koje ima takve kapacitete ostvaruje pozamašnu zaradu koju kasnije troši u najvećem dijelu kroz lokalno ili nacionalno gospodarstvo. Oko 500 tisuća hrvatskih građana ima nekretninu koju iznajmljuje", iznosi Franolić.

Praksa ograničavanja iznajmljivanja u gradovima već postoji u Europi i svijetu

Zbog uvođenja reda u destinacijama neki su se načelnici i gradonačelnici već odlučili za nove mjere, pri čemu Franolić spominje gradonačelnika Dubrovnika koji je najavio ukidanje daljnjih dozvola za privatne iznajmljivače u staroj gradskoj jezgri, a ta i slične prakse nisu novost u Europi i svijetu.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Beč tako od srpnja 2024. uvodi ograničenja vlasnicima nekretnina na maksimalno 90 dana najma godišnje, Pariz je to proširio na 120 dana, ali sve mora biti registrirano pri gradskoj upravi, a u Amsterdamu je to 30 dana godišnje, a za više od toga trebaju posebne dozvole.

Italija razmatra donošenje nacionalnog zakona o kratkoročnom najmu, u Portugalu su zbog visokih cijena nekretnina prestali izdavati dozvole za kratkoročni najam privatnom smještaju, izuzev u ruralnim područjima, a u Palma de Mallorci u stambenim zgradama se više ne smiju kratkoročno iznajmljivati stanovi, nego samo isključivo samostojeći objekti.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

New York je 2023. godine donio zakon kojim se kratkoročno smije iznajmljivati nekretnina samo dok netko u njoj živi te je preko noći 90 posto stanova u tom gradu nestalo iz ponude na platformi AirBnb.

Spajanje kvalitetne ponude i mogućnosti za investiranje pojedinaca

Zadnjih godina uspješnim se pokazao trend koji spaja elemente kvalitetne ponude i mogućnosti pojedinaca da investiraju u turističke nekretnine kroz brendiranje rezidencija/apartmana (kuća, vila i slično), najčešće uz hotelske objekte, u tzv. mixed-use resorte.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Prednosti te vrste ulaganja su velike, jer se investitorima koji su najčešće i investitori u hotelski objekt, umanjuje rizik investicije i omogućuje manjim investitorima da kupe jednu ili više jedinica te na taj način ulože u nekretnine.

Sigurnost povrata daje brend, jer se nekretnina iznajmljuje kroz hotelski sistem i postiže višu cijenu na tržištu od klasičnih nebrendiranih apartmana, a i gosti tako mogu koristiti hotelske usluge.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Ti se kompleksi često grade izvan strogog centra grada te znatno manje utječu na cijene stambenih nekretnina u centru.

"Mixed-use resorti u Hrvatskoj više nisu novost, o njima se priča dugo godina, neki su i uspješno izgrađeni, ali još ni blizu razvijeni kao u turistički konkurentnim zemljama. Ne postoji ni zakon koji regulira odnose između vlasnika takvih nekretninskih jedinica i menadžmenta (hotelske) kompanije, što je u zemljama poput Španjolske i Grčke ustaljena praksa. Bilo bi sjajno da se to razradi kroz novi Zakon o turizmu", smatra Franolić.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Takav segment u ponudi imaju i top svjetski hotelski brendovi Marriott, Four Seasons, Hilton i Hyatt, ali i neki koji nisu vezani uz hotele, poput Armanija, Versacea, Bulgarija i drugih.

I aktivaciju zapuštenih i nekorištenih nekretnina u vlasništvu države na vrhunskim lokacijama, koje zbog imovinsko-pravnih odnosa godinama propadaju, Franolić smatra jednim od načina za bolji razvoj nekretninskog biznisa u turizmu. Tu Zakon o turizmu donosi posebne uvjete za dodjelu državnih potpora za aktiviranje neaktivne imovine u vlasništvu RH, ali ne spominje se o kojoj se imovini radi.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

Uz to, za bolji razvoj destinacija, smatra važnim i izjednačavanje poreznog tretmana privatnih iznajmljivača u turizmu s vlasnicima nekretnina za dugoročni najam (porez na dobit ili porez na dohodak od imovine).

Možda jednim od najznačajnijih potencijala razvoja i investicija u nekretnine u turizmu i pratećih sektora, ali i destinacija, Franolić vidi u najavljenom razvoj željeznice u Hrvatskoj, koja se u Europi desetljećima koristi kao jedan od najvažnijih modela prijevoza stanovnika brzim vlakovima u međugradskom prijevozu, na vikende i izlete, čime se brže i bolje mogu razvijati i manje destinacije.

Tekst se nastavlja ispod oglasa

POGLEDAJTE VIDEO: Detalji stravične nesreće u Puli

Brak na prvu Australija
Brak na prvu
Azbuka našeg života
Love Island: All stars
Hell's kitchen
default_cta
Poseta
Dosje Jarak
Obiteljske tajne
Alvin i vjeverice
San snova
default_cta
Svemirski gusar
Ljubavna zamka
Monte carlo
VOYO logo