U mnogim urbanim središtima za osobe sa srednjim dohotkom stanovi i kuće postaju nemoguće skupi“, napisao je nedavno za portal Social Europe proslavljeni američki ekonomist Robert Shiller, prenosi Večernji list.
„Budući da cijene gradskih nekretnina rastu, neki se stanovnici osjećaju prisiljeni na odlazak. Naravno, ako oni već posjeduju stan ili kuću koju mogu prodati, na rast njihove vrijednosti mogu gledati kao na nagradu koju s odlaskom mogu pokupiti. Ako ne, onda mogu biti prisiljeni na odlazak bez kompenzacije“.
„No posljedice nisu samo ekonomske prirode“, nastavlja Shiller. „Ljudi mogu biti prisiljeni na odlazak iz grada u kojem su proveli cijeli svoj život. Odlazak tada znači gubitak cjeloživotnih veza, a to može biti traumatično. Ako rast cijena kuća istjera više njegovih stanovnika, i sam grad trpi gubitak identiteta, pa čak i kulture. Kad takvi ljudi odlaze, preskup grad postupno postaje enklava kućanstava s visokim dohotkom i počinje poprimati njihove vrijednosti",
Na rast cijena stanova puno brži od rasta dohotka stanovništva upozorio je prošlog mjeseca i institut Bruegel, jedan od vodećih europskih think-tankova, u raspravi pod naslovom „Zapažanje pretjeranog rasta cijena kuća i što činiti u svezi s tim“.
Prema Bruegelovim podacima, od početka 1990-ih do prvog kvartala ove godine cijene stanova u najvećim europskim glavnim gradovima porasle su od 2,7 (u Helsinkiju) do osam puta (u Kopenhagenu i Londonu). Prosječna godišnja stopa rasta cijena bila je u tom razdoblju od 3,62 posto (u Helsinkiju) do 9,78 posto u Kopenhagenu, a bilo je godina kada su cijene, primjerice u Kopenhagenu, skočile i 43,13 posto. Omjer cijena stanova i kuća i dohotka u tim gradovima povećao se između 125 (u Helsinkiju) do više od 250 posto u Londonu.
Demographia smatra da su domovi „priuštivi“ ako medijan (srednja vrijednost, može se razlikovati od prosjeka) cijene kuće nije više no triput veći od medijana godišnjeg dohotka kućanstava. Kuće su „umjereno nedostupne“ ako stoje između 3,1 i 4,0 godišnjeg dohotka kućanstava, „ozbiljno su nedostupne“ ako stoje između 4,1 i 5,0 godišnjih dohodaka. „Jako su (eng. severely) nedostupne“ ako je medijan cijene kuća više od 5,1 puta veći od medijana dohotka kućanstava.
Ti kriteriji čine procjenu dostupnosti kuća i stanova međunarodno usporedivom premda za nas Europljane predstavljaju i problem jer nije uvijek lako naći medijane (u Europi se više koristi prosjek) ni cijena stanova i kuća na nekom području, a ni medijana godišnjeg dohotka kućanstava. A kako, prema Godišnjem pregledu publikacije Demographia, stvari stoje u Europi?
U Ujedinjenom Kraljevstvu od 21 analiziranog metropolitanskog tržišta ni jedno ne spada u kategoriju priuštivih. Samo je četiri umjereno priuštivih, a 18 ozbiljno i 11 jako nedostupnih. U Irskoj je već nešto lakše: tamo je na tri metropolitanska tržišta moguće kupiti tipičan dom za manje od tri tipična godišnja dohotka obitelji, a po jedno tržište je umjereno i ozbiljno nedostupno.
Sve nas to dovodi i na Hrvatsku i navodi na pitanje, a koliko su priuštivi ili dostupni stanovi u Hrvatskoj? Za Hrvatsku, na žalost, ne postoje podaci analogni onima Demographije: ovdje nitko ne može reći koji je medijan tražene cijene stana. Stoga se moramo poslužiti vlastitom pretpostavkom da je medijan površine stana 65 četvornih metara, a kao srednju cijenu jednoga četvornog metra možemo uzeti prosječne cijene koje objavljuju agencije specijalizirane za prodaju nekretnina i oglasni portali poput Njuškala.
Kad je riječ o medijanu godišnjeg dohotka kućanstva, do njega smo
došli tako što smo medijan godišnjeg raspoloživog dohotka po
stanovniku, o kojem izvješćuje Eurostat,
pomnožili sa 2,8 ili prosječnim brojem članova hrvatskog
kućanstva. Tako smo dobili da je medijan godišnjeg raspoloživog
dohotka hrvatskog kućanstva u 2016. godini bio 15.610 eura. Sad
konačno možemo vidjeti koliko godišnjih dohodaka treba da bi se u
pojedinom hrvatskom većem gradu (a ovdje nema ni jednog s više od
milijun stanovnika) mogao kupiti stan ili kuća od 65 četvornih
metara.
Kuća ili stan srednje vrijednosti u Dubrovniku relativno su
skuplji nego u Hong Kongu, najskupljem gradu na svijetu.
Tipična hrvatska obitelj mora za tipičnu kuću u Dubrovniku izdvojiti gotovo 20 svojih raspoloživih godišnjih dohodaka. Za stan treba dati 13,1 medijana godišnjeg dohotka, po čemu je Dubrovnik relativno skuplji i od Sydneya i od Vancouvera. Ali, zato su stan ili kuća u Krapini, Osijeku ili Sisku više nego priuštivi: kuća se u Krapini, koristimo li se podacima s Njuškala, može kupiti za 2,3 medijana godišnjeg dohotka hrvatskog kućanstva, no sve dalje od toga spada u kategorije umjereno, ozbiljno i jako nedostupnog.
Primjerice, za 65 četvornih metara kuće u Splitu treba platiti 10,5 medijana hrvatskog obiteljskog dohotka, po čemu je taj naš grad nadmašio Auckland, San Jose, Melbourne, Honolulu, Los Angeles pa čak i London. Zagreb rijedak u Europi i zagrebački stanovi prema kriterijima Demographije spadaju u kategoriju jako nedostupnih s obzirom na to da za stan od 65 kvadrata po prosječnoj cijeni od 1693 eura valja dati 7,0 medijana dohotka hrvatskog kućanstva.
Eurostat je stanovnike europskih gradova pitao slažu li se da je u njihovu gradu moguće naći dobro stanovanje po razumnoj cijeni.
Zagreb spada među gradove u kojima je više od polovice stanovnika ogovorilo „da“ i jedan je od rijetkih takvih u Europi. U Budimpešti, primjerice, na to je pitanje pozitivno odgovorilo između trećine i polovice građana, u Ljubljani još i manje, samo između petine i trećine.
U većini velikih gradova Zapadne Europe manje od 19 posto građana kaže da dobar stan ili kuću mogu kupiti po razumnoj cijeni. Visoka priuštivost stanova i kuća sasvim sigurno jedan je od razloga da u Hrvatskoj najveći postotak stanovništva stanuje u vlastitom smještaju: među hrvatskim urbanim područjima najmanji je udjel tih građana u Rijeci, oko 85 posto, a najveći u Slavonskom Brodu, veći od 90 posto. U Ženevi ili Frankfurtu, primjerice, u vlastitom stanu ili kući živi tek svaki pet stanovnik.
S druge strane, dominacija stanovanja u vlastitom domu razlog je da su Hrvati relativno najmanje pokretni u Europi: dok je u posljednjih pet godina adresu u gradu promijenilo čak 47 posto Šveđana (gotovo svaki drugi!), u Hrvatskoj se preselilo tek oko pet posto stanovnika gradova ili tek svaki dvadeseti
U mnogim slučajevima, čini se da odgovor leži u zaprekama gradnji novih kuća, piše Robert Shiller. Promatrajući satelitske snimke velikih američkih gradova, ekonomist Albert Saiz s Tehnološkog instituta u Massachussetsu (MIT) uočio je da su cijene stanova u korelaciji s vodenim ili brdskim površinama koje okružuju gradove.
U takvim gradovima prostor za gradnju jako je ograničen, ponuda je oskudna, a cijene postojećih stambenih kvadrata lete u nebo. U tu kategoriju svakako bismo mogli svrstati i Dubrovnik. No, Shiller upozorava i na političke barijere. Veća ponuda stanova namijenjenih obiteljima sa srednjim dohotkom svakako bi povećala njihovu priuštivost.
Nekontrolirani rast cijena stanova i kuća, međutim, predstavlja dobro poznati izvor financijske nestabilnosti, prenosi Večernji list.
