Svi su već potvrdili da je razdoblje povijesno niskih kamatnih stopa polako iza nas. Što to znači za građane možda postaje jasnije ako se usporede kamatne stope danas i one koje su bile prije pet godina i kada se usporedi kako one utječu na anuitete.
I samo mali pomaci od svega pola postotna poena mogu značiti nekoliko stotina kuna niže ili više početne anuitete, a na kraju otplatnog razdoblja banci će se na ime kamata vratiti i nekoliko stotina tisuća kuna više, ako su kamatne stope više.
Prema podacima koje nam je dala Hrvatska udruga banka, prosječna kamatna stopa na nove stambene kredite odobrene u kunama u veljači bila je 2,89%, dok je u veljači 2017. godine bila 4,52%. Razlika je 1,63 postotnih poena.
Ako se poslužimo kreditnim kalkulatorom (https://www.kreditni-kalkulator.hr/), lako dostupnim online alatom za kojim će mnogi posegnuti u prvoj procjeni može li si priuštiti neki kredit ili ne, lako se izračuna što bi kredit od 100.000 eura značio ako se digne uz kamatu od 2,89% ili od 4,52%, koja je vrijedila prije pet godina.
Napravili smo izračun za rok otplate od 25 godina i uvjerili se, početni anuitet uz kamatu od prije pet godina, bio je i za 600 kuna viši od anuiteta uz kamatu koja je vrijedila početkom ove godine.
Evo izračuna. Ako se radi o kreditu od 100.000 eura s rokom otplate od 25 godina i kamatnoj stopi od 4,52% (a toliko je bila prosječna kamatna stopa prije pet godina), ispada da je anuitet 556,97 eura ili 4.177,28 kn prema srednjem tečaju od 7,50 kn/euro.
S kamatnom stopom od 2,89%, koliko je u prosjeku bila u veljači ove godine, za istu glavnicu od 100.000 eura mjesečni anuitet bio bi 468,51 eura ili 3.513,83 kune. Uspoređujući ova dva kredita, jasno je da bi samo zbog razlike u kamatnoj stopi, početni anuitet od prije pet godina bio veći za 88,46 eura ili 663,45 kune.
I to vrlo plastično govori što znači promjene u kamatnim stopama.
Vrijeme povijesno niskim kamatnih stopa polako je iza nas
S obzirom da u su u stvarnom životu krediti vrlo individualna stvar, pa se i o visini kamata ponekad može pregovarati, nismo išli u izračun koliko bi banci vratili na kraju otplatnog razdoblja po jednom i po drugom kreditu. No kad bi to napravili i pod uvjetom da su kamatne stope bile fiksne cijeli otplatni period, uz manju kamatnu stopu banci bi vratili i skoro 200.000 kuna manje samo na ime kamata.
Podsjetimo i na to da je Hrvatska narodna banka u utorak objavila publikaciju u kojoj je izračunala što bi se događalo sa stvarnim, već podignutim, stambenim kreditima ako bi se kamatne stope podigle za 0,5%, potom za 1 i za 2%. Uzeli su u obzir kredite koji su u različitim fazama otplate, te došli do toga da bi se uz porast od jedan posto prosječna godišnja otplata kredita povećala za 1800 kuna, a za dva postotna poena za 3700 kuna. Analizirali su pritom kredite kojima je ostalo najmanje 85 posto glavnice za otplatu, dakle one pred kojima je još puno godine otplate.
Direktor Hrvatske udruge banaka Zdenko Adrović nedavno je potvrdio da nam zaista predstoji rast kamatnih stopa i dao savjet što napraviti ako već imate kredite.
"Ne očekujemo da će to biti ekstremno velik porast, nego porast koji većina građana može podnijeti. Građanima možemo preporučiti da vide koliki su im anuiteti, što se zbiva i da razgovaraju sa svojom bankom o mogućem fiksiranju kamatne stope na neko buduće razdoblje, tri, pet godina i slično, žele li biti izvan tog rizika", rekao je Adrović.
No stari i novi krediti dvije su odvojene kategorije, stoga direktorica Opereta ulaganja d.o.o. Martina Mataić Škugor progovara o tome što napraviti ako netko diže sad stambeni kredit.
Prvo, kaže kako je kredit bitan financijski instrument, posebno mladim klijentima koji kupuju prvu nekretninu i zato je dobro kod dizanja kredita provjeriti ponudu u više banaka. Savjetuje na što treba obratiti pažnju.
Usporediti ponude više banaka
"Bitno je usporediti uvjete više banaka, na primjer nominalu i efektivnu kamatnu stopu, potom referentnu kamatnu stopu, trajanje fiksne kamatne stope, rok otplate kredita. Bitno je klijentima saznati sve uvjete kredita, do kraja roka otplate (na primjer, koji su uvjeti kredita nakon isteka razdoblja fiksne kamatne stope). Jako je važno i da od bakara zatraže da im se pojasni svaki bankarski termin, da im objasne što je to, primjerice, interkalarna kamata. I na kraju, ne treba donositi odluku o izboru kamata na temelju početne kamate", savjetuje naša sugovornica.
U razgovoru s Borovom Vujovićem, dopredsjednikom Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i vlasnikom agencije "Opereta", doznajemo da je pred nama zaista period u kojem će kamatne stope na stambene kredite pomako i pomalo rasti, to neće biti ništa drastično niti preko noći, oni kojima je kamatna stopa fiksirana, neće to ni osjetiti, ali trend porasta kamatnih stopa je tu. Najbolji pokazatelj tome je i što su nedavno izdane državne obveznice od tri posto kamata, a još nedavno bilo je to oko nule.
"To dodatno pokazuje promjenu trendova i za očekivati je da će rasti i kamatne stope na stambene kredite", govori Vujović.
Je li to najava dizanja kamatnih stopa unijela nelagodu i strah među kupce? Za sada, čini se, nije.
Prema riječima Vujovića, kupaca ima više nego ikad. U Zagrebu, gdje je tržište nekretnina najdinamičnije, polovica kupaca kupuje nekretninu gotovinom. Za našeg sugovornika to je jasan pokazatelj da kupci na nekretnine i dalje tradicionalno gledaju kao na dobro ulaganje.
"Mnogima su nekretnina i dalje simbol sigurne luke za svoj novac, pogotovo kad su prinosi na štednju u bankama mali ili nikakvi. Tko iznajmljuje nekretninu i dalje može računati na prinos od dva do tri posto godišnje. Kod nas nema razvijene kulture ulaganja u dionice ili mirovinske fondove pa nam je ulaganje u nekretnine najprirodniji način ulaganja i na neki način upisan u genetski kod", kaže naš sugovornik.
Nastavlja, prosječna cijena stana u Zagrebu prema njihovoj statistici je oko 2300 eura, ali kupaca ne fali, nedostaje novogradnje koja se usporava. "Cijene su u gaditeljsvu porasle i doslovno se događa da, ako netko ne plati danas, sutra već stižu nove cijene. Iskustva s investitorima govore i da će prilično veliki broj njih odustati od gradnje jer ne znaju kolika će biti ulazna cijena materijala koji poskupljuju, cijena gradnje je od prošle godine narasla 15 do 20% u prosjeku. Dodatno je pitanje hoće li pojedinih materijala za gradnju uopće biti, nestašica se osjeti već sada, porasla je cijena energenata, i tako redom", govori Vujović.
Uz rastuću inflaciju, postrožavanje uvjeta kreditiranja od strane banaka, smanjivanje novih projekata u stanogradnji, očekuje da će se i tržište nekretnina ipak usporiti.
U Zagrebu nedostaje novogradnje, kupaca ima nikad više, a investitori najavljuju da će graditi još i manje
No kaže i da su nekretnine, povijesno gledano, uvijek ipak dobro ulaganje.
"Ako gledamo 2008. godinu, tada je prosjećna plaća bila za oko 30 posto niža nego danas, a cijena kvadrata bila je otprilike kao sada. Tko je tada kupio nekretninu, svjedočio je tome da su u tadašnjoj krizi cijene stanova pale, da bi se u periodu od 10 godina oporavile. Tanas su cijene još i više. Dugoročno gledano, tadašnjem kupcu se nekretina isplatila i on nije izgubio. Tako se i sada može dogoditi da dođe do krize, da padne promet, pa i cijene, ali povijesno cijene su se uvijek oporavljalje i nastavile rasti", kaže Vujović. Ističe i da 30 posto kupaca čine stranci kojima naše nekretnine nisu skupe, a da će ih ulaskom Hrvatske u schengenski prostor biti još i više. I to bi moglo dugoročno pogurati cijene na više.
