Cijene nekretnina u Zagrebu prošlih su godina odletjele u nebo i sve je teže doći do životnog prostora. Ni banke nisu toliko voljne odobravati kredite kao što su nekad bile, što znači da jedino preostaje osloniti se na - subvencije. Agencije pak moraju biti domišljate kako bi se izbjegle gužve i kako bi poslovanje teklo veći dio godine...
U priču o državnim subvencijama za stanove u obzir dolaze osobe do 45 godina starosti koje zadovoljavaju kriterije za dobivanje poticaja "Subvencioniranje stambenih kredita za mlade". A uz njih, dio priče su i prodavatelji stanova, kao i agencije poput ZAGREB MAX Nekretnina. Naime, upravo je ova agencija uspjela u Zagrebu prodati jedan stan zahvaljujući državnom poticaju, što samo po sebi ne bi bilo toliko zanimljivo da ti poticaji nisu najavljeni tek za jesen ove godine. Dakle, posao je sklopljen mjesecima unaprijed i to bi mogao postati zanimljiv novitet na iznimno turbulentnom tržištu.
Razmišljanje unaprijed
S obzirom na to da će ujesen slijediti navala na tržištu nekretnina, dobar poslovni potez jest razmišljati unaprijed. Ponajprije zato što dok je potražnja veća, cijene stanova mogu se spuštati, dok se u trenucima reakcije nekoliko mjeseci unaprijed one mogu povećati, kao u slučaju prodaje prvog stana na ovaj način, onog od 65 m2 u Dugavama.
Konkretnije, prodavatelj je postigao četiri posto veću cijenu od tražene, uz to dobio i kaparu, tako da rizika u poslu za njega nema čak ni ako kupac na kraju odustane od kupnje. A nešto kasnije je prodan još jedan stan na ovaj način, a u ponudi ih je još nekoliko.
Stoga, oni koji imaju strpljenja mogu postići bolju cijenu za sebe nekoliko mjeseci unaprijed, a oni koji kupuju nekretninu, unatoč nešto višoj cijeni, dobiju stan koji žele te izbjegnu dugotrajna čekanja, gužve, paniku, nervozu i sve što ide uz to...
"Prodavatelji i kupci znaju da najesen počinje subvencioniranje i čekaju kako bi dobili za sebe bolju cijenu. No, ništa ih ne sprječava da sklope predugovor koji se može napisati na način da nitko ne bude oštećen", rekao nam je Vid Penezić, vlasnik i ovlašteni agent za nekretnine iz agencije ZAGREB MAX koja je ove godine prva počela s prodajom stanova kupcima koji će se koristiti subvencioniranim kreditom pa dodatno pojasnio:
"Recimo, postoji stan na tržištu, netko ga želi kupiti i netko prodati, a plan je to učiniti uz subvenciju. Predugovorom obje strane mogu definirati uvjete kupnje, odnosno prodaje, makar natječaj nije objavljen. Ono o čemu se dogovara jest koliko je prodavatelj spreman čekati kupca. Znači, to može biti šest mjeseci, može biti i 12 mjeseci pa ne postoje prepreke za sklapanje predugovor nekoliko mjeseci unaprijed."
Brojne prednosti
Prednosti koje se dobivaju ranijim sklapanjem ugovora ne treba zanemariti, svaka strana dobiva nešto što možda u trenucima navale na tržište ne bi dobile.
"Kad stigne jesen, bit će iznimna potražnja na tržištu i bez obzira zadovoljava li ju ponuda, agenata neće biti ništa više nego što ih je trenutno. To automatski znači gubitak vremena jer agenti su preopterećeni, duže se čeka na razgledavanje stana i sve ostale detalje prije same kupnje. Ovako se to obavlja nekoliko mjeseci unaprijed, pa kad stigne odluka o subvenciji, svi su spremni da se posao realizira. A mi, kao agencija, ovdje smo da bismo ponudili savjete", govori Penezić.
Stanovi, arhiva
Pritom, agencija zastupa prodavatelja, ali svaki ugovor koji se sastavlja kupac ionako treba potpisati, što znači da će u konačnici napisano zadovoljiti obje strane. No, poanta cijele priče jest u tome - da nema smisla čekati jesen.
"Naša preporuka je da prodavatelji krenu s prodajom odmah jer ako čekaju jesen, kada svi budu stavili nekretnine na tržište, zafrknut će sami sebe. Cijene teško da će rasti više nego sada, a ako se netko i odluči povisiti cijenu, vjerojatno kupci to neće moći platiti i da žele, čak ni sa subvencijom. Jer, ne treba smetnuti s uma da banke šalju svoje procjenitelje nekretnina kako bi odredili konačnu vrijednost. Dosad se nije dogodilo da banka ne potvrdi traženu cijenu, ali one su otišle toliko visoko da ne bi bilo čudno ako se nešto slično dogodi već ove jeseni", navodi vlasnik i ovlašteni agent za nekretnine iz agencije ZAGREB MAX pa navodi zanimljiv primjer:
"Imali smo prodavatelja na Malešnici koji je krenuo prodavati stan i, kad je vidio da postoji odličan interes za cijenu od 115 tisuća, stopirao je prodaju jer je smatrao da bi najesen mogao dobiti 130 tisuća. Ali možda nitko neće moći platiti toliko. Zato, ono što želimo poručiti jest da nema smisla čekati jesen jer nitko nema koristi od toga."
Sve je legalno
Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) u cijeloj ovoj priči ne bi stvarala probleme jer predugovori su potpuno legalni, ne radi se o sivoj zoni, već o dogovoru dviju strana kojim se potvrđuje spremnost na čekanje nekoliko mjeseci duže kako bi se posao sklopio. Dakle, za dobivanje subvencije vrijede svi kriteriji kao i inače. S tim da treba znati i da kad krene natječaj, a dokumentacija je riješena, prije će se doći na red za dobivanje subvencije.
"Oni koji su prošle godine počeli razmišljati o kupnji stana nakon raspisivanja natječaja, čekali su tri do tri i pol mjeseca da dobiju potrebna sredstva. Ako imate gotovu dokumentaciju dok natječaj počne, prije možete doći na red za dobivanje subvencije", pojasnio je Penezić.
Ali, što ako se ne dođe do subvencije?
"Ljudi koji kupuju stan, kupili bi ga svejedno, subvencija je samo jedna od mogućnosti koja olakšava tu kupnju. Ako pak kupac i odustane, prodavatelju ostaje kapara, koja po dogovoru može iznositi od jedan do deset posto ukupne cijene. A ono što je zanimljivo za prodavatelja - s obzirom na to da kupac traži nešto nestandardno, a to je da ga se pričeka nekoliko mjeseci duže s kupnjom stana - on nudi nešto višu cijenu pa prodavatelji mogu i na taj način profitirati."
Uistinu, vrijeme je novac u ovoj priči. I dok tržište piše pravila, ono daje i smjernice. Dakle, to što su cijene u ovom trenutku "probile plafon", ne mora nužno značiti i da se do stana ne može na nešto lakši način.
Vid Penezić, vlasnik i ovlašteni agent za nekretnine iz agencije ZAGREB MAX
