Kupnja nekretnine preko APN subvencioniranih kredita za mlade obitelji trebala je značiti olakšanje, a zapravo su krediti donijeli pravi poremećaj na tržištu. Zašto? Banke daju procjenu ispod stvarne vrijednosti nekretnine. Prema pisanju portala Novac.hr., oni koji su kupili novi stan u prvoj polovici 2019. za četvorni metar su u prosjeku plaćali 12.142 kune, što je 12,1 posto više nego u istom razdoblju prošle godine. Za tako snažan rast zaslužni su dijelovi Hrvatske u koje se ne ubraja Zagreb, najviše Jadran. Prema podacima DZS-a, u ostalim gradovima je četvorni metar koštao 11.755 kuna, što je oko 2000 kuna ili 20 posto više nego u istom razdoblju 2018. godine.
Kada se baci pogled na nove i korištene stanove, podaci za prvo tromjesečje pokazuju da su na razini Lijepe naše cijene povećane 7,4 posto, a u Zagrebu čak 11,4 posto. Brojke govore da u metropoli snažno rastu cijene starijih stanova, a neke druge dijelove Hrvatske trend rasta cijena zahvatio je nekretnine u novogradnji. Novac.hr navodi da na poskupljenje novogradnje najvjerojatnije najviše utječe turizam. Na rast cijena starijih stanova više pridonosi državni program subvencioniranja kredita za mlade obitelji. Što se zainteresiranosti za kupinu stanova preko APN-ovih kredita, brojka je i ove godine dobra. Vjeruje se da će subvencije biti maksimalno korištene.
Uz subvencionirani uzimaju i namjenski kredit
Mlade obitelji koje tek ulaze u postupak žale se da je utrka za subvencijama financijski teško izdrživa. Jedan od problema su već prethodno spomenute bankovne procjene vrijednosti nekretnina. Jedan od natjecatelja je za Novac.hr ispričao da je s prodavateljem dogovorio prodaju stana u Novom Zagrebu po cijeni od 98.000 eura. Isti stan je banka procijenila na oko 90.000 eura.
"Sada smo u situaciji da moramo naći dodatnih osam tisuća eura", žali se kupac i govori da su i drugi prateći troškovi na kraju ispadaju veliki u što ulazi predujam za kupnju stana te porez na promet nekretninama koji sada iznosi tri posto. Jedna od opcija im je, govore, da na kraju uzmu nenamjenski kredit što je dodatni kredit. Još neki kupci su se požalili na nisku procjenu vrijednosti stanova koju čine banke pa ističu da su procjene "ispod tržišne vrijednosti".
Banke imaju opravdanje
HPB je banka koja nudi najnižu kamatnu stopu za subvencionirane kredite što je izazvalo velik interes među klijentima. Iz te banke podsjećaju da se vrijednost nekretnine procjenjuje "u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina" i da se temelji na podacima o realiziranim kupoprodajama. Ti podaci su dostupni sudskim vještacima za procjenu nekretnina i procjenjiteljima na portalu eNekretnine. Nisu zaboravili dodati kako u ovo vrijeme na nekim lokacijama "dolazi do izraženije potražnje za stambenim nekretninama u kratkom razdoblju te time i do naglih promjena na lokalnim tržištima tih nekretnina, na koje se struka procjenitelja trudi primjereno odgovoriti".
Od 1. travnja Jadransku banku preuzima Hrvatska poštanska banka 28.03.2019., Sibenik - Skidanjem reklama i postavljanjem novih Jadranska banka odlazi u povijest. Naime od 01.travnja Jadransku banku preuzima Hrvatska postanska banka. Photo: Hrvoje Jelavic/PIXSELL
Pojašnjenje OTP banke kaže da u odnosu na aktualne tržišne cijene, procjena vrijednosti nekretnine koja se koristi kao kolateral za osiguranje otplate kredita "mora u obzir uzeti potencijalne poremećaje na tržištu u tijeku otplatnog roka kredita te kontekst eventualne likvidacije nekretnine u slučaju problema u otplati". U OTP-u objašnjavaju da poslovne banke za procjenu vrijednosti nekretnina angažiraju certificirane vještaje te da je sam sadržaj procjene propisan zakonom. Kažu da u tom smislu banke ne mogu komentirati konačni rezultat procjene. Iz Raiffeisena pak poručuju da oni ni na koji način ne spekuliraju s procjenom vrijednosti, osobito ne na štetu korisnika ili potencijalnih korisnika APN kredita.
Neslužbene informacije kažu da banke koriste podatke ranijeg razdoblja
Novac.hr navodi da se neslužbeno može čuti kako na pojedinim lokacijama, pogotovo u mjesecima prije podnošenja zahtjeva za subvencionirane kredite, cijene nekretnina osobito snažno rastu. A u procjeni vrijednosti nekretnina banke se koriste podacima za ranije razdoblje. Banke naglašavaju da su mnogi klijenti davno dogovorili kupnju stana te potpisali predugovor prije poskupljenja pa nemaju problema s realizacijom. Ministar graditeljstva, Predrag Štromar, je najavio da će se iduće godine zahtjevi za subvencije podnositi u ožujku i rujnu i to zato da bi se izbjegle oscilacije na tržištu.
Međutim, u financijskim krugovima nisu sigurni da će ta promjena smiriti stanje na tržištu. Štromar se pozvao na analizu Ekonomskog instituta i pojasnio da cijene nekretnina rastu na pojedinim lokacijama rastu zbog turizma i povećane potražnje. Ministar je kazao da je "to čisto tržišno načelo" i dodao da su proteklih godina neki trendovi bili povoljni za građane. Riječ je o kamatnoj stopi. " Mnoge banke nude i znatno niže kamatne stope za subvencionirane kredite od onih koje su nama prijavili", napomenuo je Štromar.
'Državni poticaji imaju loš učinak na tržište'
Kada se govori o kamatnim stopama, one se spuštaju u iznosu oko dva posto. Krediti s kamatnom stopom od jedan posto mogu se dobiti tamo gdje se uključuju i lokalne jedinice, poput primjerice Osijeka. Štromarova procjena, ovisno o specifičnim uvjetima, kaže da državna subvencija pokriva od 10 do 30 posto kredita, a ministar čini se nema dvojbi oko toga da su sve te koristi dovoljna kompenzacija za rast cijena nekretnina. U HNB-u su još prije dvije godine ocijenili da državne subvencije potiču poskupljenje nekretnina, a s time su se složili i brojni stručnjaci tog područja. Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore, Dubravko Ranilović, smatra da državni poticaju za kupnju stanova imaju loš utjecaj na držište. Razlog leži u tome što stvaraju povećanju potražnju za određenim nekretninama u vrlo kratkom periodu. Ranilović razumije banke i njihovo štićenje vlastitih interesa pa nastoje nekretninu što kvalitetnije procijeniti.
"Upravo zato što banke to prije nisu radile kvalitetno, došli smo u onu krizu koja je trajala deset godina. Banke daju novac i imaju pravo utvrditi pravila za koja misle da će njihovim procjeniteljima omogućiti kvalitetnu procjenu", objašnjava Ranilović.
Varljiva statistika
Ranilović dodaje kako ljudi subvenciju doživljavaju kao neku posebnu pogodnost, no da treba biti realan. Cijena po kojoj su se oni dogovorili da će kupiti stan ne mora biti pouzdan indikator vrijednosti nekretnine. O varljivosti statistike Ranilović je rekao već ranije te istaknuo da postoji osjetna razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina.
Svaka šesta stambena nekretnina proda se tijekom jedne godine oglašavanja i to pokazuje koliko je nerealna ponuda na tržištu. Zbog "previsokih očekivanja vlasnika" ostale nekretnine ne pronađu kupca. Sve navedeno vjerojatno ne znači puno ljudima koji žele dobiti državnu subvenciju u vrijeme kada cijene stanova divljaju.
