Cijene nekretnina u Hrvatskoj kontinuirano rastu posljednjih šest godina. Statističari koji objavljuju kvartalna i godišnja izvješća nerijetko spominju zaista impozantne postotke. Tako su, prema podacima Eurostata, cijene nekretnina u trećem kvartalu prošle godine bile devet posto veće, nego u istom razdoblju 2020. Usporedbe radi, u drugom kvartalu prošle godine su cijene kuća i stanova bile 6,5 posto veće nego godinu ranije. Prema podacima portala Crozilla.com, prosječne tražene cijene stanova u 2021. bile su veće za 6,2 posto u odnosu na 2020., 11,5 posto veće u odnosu na 2019., a 17,1 posto ako gledamo cijene 2018. godine.
One i dalje nastavljaju rasti, pa je tako početkom ove godine prosječna tražena cijena po kvadratnom metru u Splitu iznosila 3063 eura, u Zagrebu 2271 euro, u Puli 1870 eura, a u Rijeci 1820 eura po kvadratu. Vrijedi napomenuti kako nekretnine koštaju još više u pojedinim gradovima poput Dubrovnika i Opatije.
'Štednja u cigli'
S druge strane, raste broj stambenih kredita, a Hrvati tradicionalno vole "štedjeti u cigli“, što posebno dolazi do izražaja u eri niskih kamata i prinosa na novčanu štednju. Eurostat je izračunao da čak 91 posto našeg pučanstva živi u nekretninama kojima je vlasnik, što je čak 21 posto više od europskog prosjeka. Jednak postotak nekretnina u svom vlasništvu posjeduju Mađari, a ispred nas su jedino Rumunji i Slovaci.
Država od 2017. potiče kupnju nekretnina putem subvencioniranja stambenih kredita, kojeg u suradnji s bankama provodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). No, s obzirom na to da su subvencije financijski i vremenski ograničene, stručnjaci upozoravaju na kratkoročne šokove na tržištu koji se, uslijed povećane potražnje, najčešće ogledaju u dodatnom rastu cijena kuća i stanova.
Guverner Hrvatske narodne banke, Boris Vujčić upozorio je prije nekoliko dana kako bi u budućnosti rate stambenih kredita mogle porasti, što je izazvalo paniku među građanima. Kamatne stope za stambene kredite u Hrvatskoj variraju između 2,5 i tri posto, dok su lani s APN-ovim subvencijama one iznosile 2,17 posto, zbog čega su mnogi odlučili kupiti prvu ili dodatnu nekretninu.
Pandemija potaknula rast nekretninskog tržišta
Pandemija covida-19 izazvala je i ekonomske šokove, koji su rezultirali inflacijom cijena svih proizvoda i usluga, pa tako i nekretnina u cijeloj Europi. No, za vrijeme pandemije se dogodilo to da se tržište nekretnina "odvojilo" od ostatka gospodarstva, što znači da je raslo puno brže od plaća i drugih prihoda.
Stoga je Europski odbor za sistemske rizike (ESRB) u prošlog petka upozorio sedam zemalja, među kojima je i Hrvatska, na srednjoročne rizike koji bi mogli dovesti do poremećaja u ukupnom gospodarstvu. ESRB je p(r)ozvao zemlje da poduzmu mjere za suzbijanje rizika koje stvara rast cijena nekretnina. Ti rizici su detektirani još u prosincu prošle godine, a uključuju "brzi rast cijena i moguću precijenjenost stambenih nekretnina, razinu i dinamiku zaduženosti kućanstava, rast stambenih kredita i znakove labavljenja standarda kreditiranja."
"Stanovanje je ključni sektor realnog gospodarstva i predstavlja glavni dio bogatstva kućanstava i bankovnog kreditiranja. Stambene nekretnine su velika komponenta aktive kućanstava, a stambeni krediti često su veliki dio bilance banaka. Nadalje, izgradnja stanova je važna komponenta realnog gospodarstva, jer je izvor zapošljavanja, ulaganja i rasta", napominju u ESRB-u i nabrajaju koji su rizični učinci rasta tržišta nekretnina.
"Izravni učinci sastoje se od kreditnih gubitaka iz hipotekarnih portfelja zbog nepovoljnih ekonomskih i financijskih uvjeta te istodobnih negativnih kretanja na tržištu stambenih nekretnina. Neizravni učinci odnose se na prilagodbe u potrošnji kućanstava, s daljnjim posljedicama na realno gospodarstvo i financijsku stabilnost", navode.
U prijevodu, Hrvati se previše zadužuju za kupnju nekretnina koje su sve skuplje, pa svoj novac ne mogu ulagati drugdje, zbog čega pati ponajprije proizvodna ekonomija, ali i investicije.
Hrvatski primjer
Ističu i kako nedostatak ponude stambenih objekata može podići cijene nekretnina, ali i kreditno opterećenje građana. Dodaju da se subvencijama i drugim javnim politikama potiče kućanstva na prezaduživanje. Upravo to se događa u Hrvatskoj.
ESRB, pozivajući se na zaključak HNB-a da cijene nekretnina "odstupaju od dugoročnih osnova“, tvrdi da na rast cijena nekretnina u Hrvatskoj utječu: udio stranih kupaca koji je ostao jednak onome iz pretpandemijskog razdoblja (10 posto) unatoč nižoj transakcijskoj aktivnosti; potresi koji su pogodili Zagreb i Baniju te oštetili velik broj nekretnina, ali i poljuljali povjerenje u sigurnost zgrada starijih od 1960. godine, što je dovelo do smanjenja ponude te obnova koja je procijenjena na 23 posto BDP-a u 2020., a koja bi mogla podići cijene nekretnina kroz veću građevinsku aktivnost i njen pozitivan utjecaj na gospodarstvo. Pritom ne treba zaboraviti i na rast cijena građevinskog materijala, koji je poskupio za tridesetak posto.
Poticanje zaduženosti
Spomenuli su i subvencije APN-a, dodavši da je u većini slučajeva omjer kredita i vrijednosti nekretnine bio između 90 i 100 posto. Naglasili su i da je zbog pandemije smanjena zaduženost kućanstava u usporedbi s drugim europskim zemljama, pritom je izdano i manje potrošačkih kredita, dok je zahvaljujući subvencijama, potražnja za stambenim kreditima ostala ista. To bi moglo dovesti do nešto labavijih kriterija za kreditiranje, što bi pak moglo dodatno pojačati inflaciju u nekretninskom sektoru.
"S jedne strane, zbog rastuće cijene nekretnina, vrijednost kolaterale za stambene kredite je u porastu, čime se dopušta zajmoprimcima da preuzmu veću financijsku polugu. S druge strane, rast cijena nekretnina obično je popraćen pozitivnim makroekonomskim pokazateljima, što zauzvrat može dovesti do labavljenja standarda kreditiranja potrošača. U isto vrijeme, sve veća ponuda stambenih kredita može vršiti dodatni pritisak na povećanje cijena. U srednjoročnoj perspektivi, takva bi spirala mogla dovesti do kreditiranog balona cijena nekretnina unatoč činjenici da se značajan dio stambene potražnje trenutno financira iz izvora koji nisu domaći bankovni krediti. Konkretno, dinamiku kreditiranja mogle bi i dalje poticati subvencije hipotekarnih kredita koje promovira Vlada RH", pojašnjavaju iz ESRB-a.
Ističu da trenutnu kombinaciju makrobonitetnih mjera u Hrvatskoj smatra tek djelomično dovoljnom i primjerenom za zaustavljanje rizika od inflatorne spirale. Stoga predlažu uvođenje dodatnih mjera pri kreditiranju zajmoprimaca te olakšavaju ili potiču zaduženost kućanstava. Naravno, vlasti pri donošenju takvih mjera trebaju uzeti u obzir položaj Hrvatske u gospodarskom i financijskom ciklusu, što se prije svega odnosi na skorašnje uvođenje eura, ali i dobro odvagnuti sve povezane prednosti i mane takvih intervencija. Time bi se, smatraju u ESRB-u, spriječile "srednjoročne slabosti u sektoru stambenih nekretnina u kao izvora sustavnog rizika za financijsku stabilnost, koji može imati potencijal za ozbiljne negativne posljedice za realno gospodarstvo."
