Prema podacima HEP-a o brojilima, u Zagrebu je 50.000 neaktivnih nekretnina, u čitavoj Hrvatskoj 400.000 no na tržištu i dalje nema dovoljno stanova i potražnja je velika. Pod pritiskom potražnje i manjka novih projekata, cijene ekskluzivne novogradnje u Zagrebu su dosegle i 6000 eura, a problem priuštivog stanovanja postao je golem.
Stanovnici i dalje iseljavaju, mladima je sve teže doći do kvadrata. O ovim problemima za net.hr govorio je Dubravko Ranilović, vlasnik agencije Kastel nekretnine i predsjednik poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, u najnovijem podcastu portala net.hr "Ideje na stolu" posvećenom poduzetništvu i gospodarstvu.
U drugom nastavku Ranilović je otvorio pitanja priuštivog stanovanja, tržišta na moru te donio savjete kupcima na što paziti pri kupnji nekretnine.
Priuštivo stanovanje
U tom rascjepu visokih cijena i manjka ponude, sve češće se govori o priuštivom stanovanju za koji Ranilović kaže da još nije kod nas razvijeno pa su mladi ljudi prepušteni "na milost i nemilost tržištu". Zato bi po njemu lokalne zajednice trebale promišljati o tome kako želimo da ti gradovi izgledaju sutra.
"Mora se brinuti o budućem naraštaju, pa i o tome da se rađaju djeca, da sutra netko plaća porez i doprinose. Državna i lokalna uprava, posebno gradovi, moraju graditi strategije, jer bez toga sudbina takvih gradova je vrlo neizvjesna i vrlo upitna", govori i upozorava da mora osigurati da se zajednica mora brinuti da stanovanje ne bude problem mladim ljudima i obiteljima koje se formiraju.
"Ne želimo da se zajednice razvijaju bez mladih i ne vidim uopće opstanak pojedinih gradova bez toga. Ali mi ne brinemo previše ni o starijima, sve je prepušteno stihiji. Sazrelo je vrijeme da se razmišlja o stanovanju van tržišta. Ne možemo sve ljude ostaviti da ovise samo o tržištu, posebno s aspekta kad imamo problem demografije, a mladi se iseljavaju, stanovanje je njima važna tema jer donose odluku gdje će živjeti", upozorava Ranilović.
Zbog priuštivog stanovanja u Zagrebu su najavili vlastite projekte, na pitanje misli li da se time guramo u smjeru velikih projekata koji će neke podsjetiti na Mamuticu, trebaju li nam takvi projekti za priuštivo stanovanje ili želimo nešto drugo, odgovara: "Pokazalo se da život u Mamutici nije nekvalitetan kako se možda čini. Naravno, ako na jednom mjestu živi 6000 ljudi, to ima neke posljedice. Ali u velikim zgradama je organiziran i socijalni, kulturni i drugi sadržaj i ne vidim u tome veliki problem što je zgrada velika. Ono što je ipak problematično je to što je Zagreb limitiran prostorom, pitanje je gdje ima zemljišta i koja mu je cijena. Nije jednostavno".
Mamutica ima i bogat socijalni i kulturni sadržaj te život u većim zgradama može biti jako dobro organiziran
Kao priliku za gradnju vidi u kvartovima koji još imaju nešto prostora, kao što je to primjerice u zagrebačkom Trnju gdje ima zapuštenih dijelova koji su ipak u geografskom centru grada.
Tu nam treba aktivno planiranja i urbanizam koji je u zadnje vrijeme jako zanemaren.
"Nije dobro da se grad stalno širi jer onda moramo graditi novu infrastrukturu, proširivati promet - to sve stvara nove troškove. Postoje neizgrađeni dijelovi u samim naseljima. To treba osmisliti grad", govori Ranilović i ukazuje da tu leži potencijal gradnje i projekata koji bi mogli ići u smjeru priuštivog stanovanja. Ipak, upozorava da i takva gradnja mora biti "humana", imati prostor oko objekata koji je funkcionalan, koji ima zelenilo i koji je ugodan za život.
Ranilović kaže da novi projekti trebaju biti 'humani' brinuti da prostor diše, da ima zelenila i drzge sadržaje
"I zato Zagreb sigurno neće graditi Mamutice za priuštivo stanovanje. Gradit će se nešto pristojne veličine i s time nemam problem", kaže Ranilović.
Priuštivo stanovanje utjecalo bi na cijene općenito jer bi se time dio kupaca "izvuklo" s tržišta, pritisak potražnje bio bi manji, a to bi se vidjelo i na cijenama.
Pola kupoprodaje gotovinom
Gotovo polovica nekretnina u Hrvatskoj kupuje se gotovinom. "Često se misli da je riječ o fizičkom novcu, ali to su sredstva s računa. Udio gotovinske kupnje i kupnje kreditom je otprilike 50:50," objašnjava Ranilović.
Gotovinom najčešće kupuju poduzetnici i vlasnici uspješnih privatnih tvrtki, među kojima su brojni oni koji se bave turizmom.
Na pitanje je li sada pravo vrijeme za kupnju, Ranilović izbjegava jednoznačan odgovor. "Ne možete nagovarati ljude kada da kupe. Međutim, mislim da sadašnje cijene, pogotovo rabljenih nekretnina, ne mogu nastaviti rasti istim intenzitetom. Ako netko ima financijsku mogućnost i potrebu, primjerice zbog proširenja obitelji, kupnja je logičan korak", kaže.
Puno nekretnina, loše održavane
Unatoč relativno velikom prosjeku stambenog prostora po stanovniku – između 50 i 60 kvadrata – kaže da u Hrvatskoj postoji velik problem u kakvom je stanju stambeni fond.
"Kao vlasnik agencije, često ulazim u stanove i mnogi su u lošem stanju, neodržavani, a to se vidjelo jako i nakon potresa. Ljudi možda imaju prostor, ali često žive u skromnim uvjetima. Ljudi nemaju novaca za adaptaciju" ističe Ranilović.
Problem održavanja nekretnina posebno je izražen kod starijih zgrada, gdje vlasnici, često stariji ljudi, nemaju financijskih sredstava za adaptaciju. Pitanje obnove privatnih nekretnina, osobito onih stradalih u potresu, otvara i širi problem – treba li država intervenirati u obnovu privatnog vlasništva?
Noćna slika Zagreba – svjedok neiskorištenih potencijala
Potvrđuje da stanje jasno oslikava noćna šetnja Zagrebom gdje su u središtu grada čitavu katovi u mraku, možda su jedna ili dvije prostorije osvijetljene – u velikim prostorima su često stariji vlasnici koji ih ne mogu održavati.
Pojednostavljeno - veliki prostor, malo ljudi u njemu. Ističe i da se nakon potresa središte Zagreba dosta ispraznio. Tu su pitanja kako potaknuti stariju populaciju da prodaju svoju nekretninu, no oni se u svojim stanovima osjećaju sigurnima i ne žele to promijeniti.
"Ali pitanje je i što mi kao društvo nudimo da to promijene", govori Ranilović i otvara pitanje domova za starije.
"Često ljudi založe nekretnine da bi otišli u dom, ali domova za umirovljenike ja malo, a oni privatni su skupi pa mnogima i nepriuštivi", rekao je.
Problem je tržišta nekretnina je golem i proteže se i na širi socijalni kontekst.
Stranci nas nisu pokupovali zbog EU
Drugačiji problemi su na obali. Ulazak Hrvatske u Europsku uniju nije donio masovan otkup nekretnina od strane stranaca, kako se nekoć predviđalo.
Ranilović kaže da je to bio mit jer su stranci i ranije mogli na temelju reciprociteta stjecati nekretnine - pod istim uvjetima kako su Hrvati mogli kupovati nekretnine u nekoj zemlji, mogli su i kupci iz tih zemalja kupiti kvadrate kod nas.
"Sad je možda lakše otkad imamo euro, ali mi smo uvijek imali kontinuitet otvorenog tržišta," kaže Ranilović.
Ali popularnost Hrvatske zbog turizma, naročito jer smo i za vrijeme korone bili autodestinacija, dovelo je do toga da stanovnici EU-a danas čine 38-39 posto kupaca i gotovo su svi fokusirani na nekretnine uz more.
'Second home' ili ulaganje?
Za jedne je to "second home" ili drugi dom, drugima budući umirovljenički raj, ali je sve više onih koji u tome vide priliku za zaradom.
"Vrlo nizak porez na turistički najam privukao je brojne strane investitore, koji često kupuju zemljišta, grade apartmane i zatim ih iznajmljuju, dakle stavljaju ih u turističke svrhe. Zaista je nizak porez privukao i mnoge strance iz zapadne i srednje Europe. Grade stanove za turistički najam i društvo od toga nema ništa. Ali za lokalne zajednice to predstavlja ogroman teret," kaže naš sugovornik.
Nastavlja da zimi postoje gradovi duhova, ljeti je infrastruktura (kanalizacija, vodovod) preopterećena.
"To je nakaradna i suluda situacija koja trajno uništava obalu. Krajnje je vrijeme da se to spriječi i postoje za to pojedine najave te je zadnji trenutak, da se turistički najam obuzda i ograniči", upozorava.
Nekretnine, celebrity i luksuz - mit ili stvarnost?
Hollywoodske zvijezde i sportske ikone sve češće Jadran biraju za odmor, poželi li itko od njih nešto kod nas kupiti, postoji li tržište luksuznih nekretnine i postaju li oni možda vlasnici u tajnosti?
Ranilović kaže da su takve priče pretjerane.
"Nema toga da baš kupuju nekretnine, ali vole doći u Hrvatsku i to je dobra reklama. Ali to je sve više priča nego što je stvarnost" ističe.
Tržište luksuznih nekretnina u Hrvatskoj postoji, ali nije razvijeno u značajnoj mjeri, ističe Ranilović.
Istra je regija koja se najviše približila luksuznom tržištu, ali razvoj je, kako kaže Ranilović, ostao umjeren. "I prošla godina pokazala je usporavanje. Čini se da je količina luksuznih kuća postala prevelika za komercijalizaciju, a dodatni problem predstavlja recesija u Njemačkoj, koja je izvor najvećeg broja turista i kupaca. Luksuz kao nekretnine su zgodne - ali to je ipak samo iznimka koja neće utjecati puno na tržište nekretnina. Luksuznih nekretnine nema u Hrvatskoj previše, osim toga trebalo bi definirati što je to uopće luksuz u stanovanju", kaže i dodaje da misli da je to prije svega dobro štivo za medije i nečiji marketing.
Opet, napominje da i tu treba biti umjeren, da se mora razvijati kvalitetan turizam i da infrastruktura to mora pratiti kako ne bi devastirala obala.
O problemu preizgrađenosti kaže da smo pojedine dijelove već "uništili", daje za to primjer područja južno od Splita na području Makarske. Navodi da se treba paziti na preizgrađenost jer ćemo uopće prestati biti destinacija.
"Imamo u nekim dijelovima veliko opterećenje, a na kraju društvo od toga nema ništa", govori.
Kako skuplje prodati nekretninu
Na pitanje kako "bolje" prodati nekretninu i postoje li neki "trikovi" kako dignuti cijenu, kaže da je hrvatsko tržište razvijeno i da nema posebne tajne.
"Kupci sve više gledaju kvalitetu lokacije, infrastrukturu, okoliš, promet, gdje su škola i vrtić. Sve drugo su manji faktori. Ali moj savjet vlasnicima bio bi da stan bude ispražnjen ili što manje opterećen namještajem, da bude svijetao i čist - da sve bude prozračno", kaže Ranilović i kao zadnje dodaje: "I da dobro miriši!"
A kad se kupuje stan kaže da treba paziti na kvalitetu gradnje. Ako je netko potpuni laik, da je dobro angažirati nekoga tko se u to razumije - građevinara ili agenta koji se bavi nekretninama.
"Treba provjeriti je li nekretnina 'uredna', jesu li čiste zemljišne knjige, potom potresnu stabilnost. Kao kupac pitao bih za godinu izgradnje i kako je izrađeno, ostalo se može vizualno zaključiti - kako je nešto održavamo jer je to jako bitno pitanje - hoćete li kasnije morati ulagati u nekretninu, obnavljati instalacije jer dodatni troškovi mogu biti prava glavobolja", upozorava naš sugovornik.
Bitno je odabrati i dobru agenciju, kaže da mnogi nasjedaju na lažna obećanja i upozorava da nisu sve agencije iste. Zato savjetuje da se na neki način provjeri "rejting" agencije: "Prvi je savjet provjeriti registar posrednika, to se može u dva klika mišem. Tako se vidi je li posrednik uopće legalan. Potom, raspitajte se o agenciji baš kao što se raspitujete kad idete u neki restoran ili za bilo koju drugu uslugu. Idite na preporuku!"
Cijene ne bi trebale rasti
Završno, kaže da se vidi da je prošla godina bila lošija od prethodne i zato misli da cijene nekretnina neće rasti, naročito rabljenih nekretnina za koje smatra da su dosegle svoj vrhunac. Treba vidjeti kakve će rezultate polučiti nove mjere pa i porezi.
"I nije sve samo odnos ponude i potražnje kako se često ističe, tu su i emocije, strahovi, priuštivost kvadrata u usporedbi mjesečnih primanja i cijena najma ili prodaje s druge strane. Neke su cijene dosegle vrhunac. Na Hrvatsku će utjecati i globalne prilike u svijetu koje u ovom trenutku nisu baš jednostavne, a kako je to bilo i u krizi iz 2008., koja nije kod nas započela. Ne očekujem ponavljanje situacije iz 2008. godine ali sve su naznake da će se trendovi na tržištu promijeniti, što najavljuje i trenutno usporavanje tržišta", zaključio je Ranilović.
