Cijene nekretnina u Hrvatskoj kontinuirano rastu od 2016. godine, s prosječnim godišnjim povećanjem od šest do sedam posto. Međutim, prošle godine zabilježen je osjetan pad tempa rasta, što ukazuje na usporavanje tržišta, tvrdi Dubravko Ranilović, vlasnik agencije Kastel nekretnine i predsjednik poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
"Ovo usporavanje rasta cijena znak je da tržište ne odgovara adekvatno na potrebe kupaca. Riječ je o reakciji na postavljene cijene koje su dosegnule granicu prihvatljivosti," objašnjava Ranilović.
Gostujući u podcastu net.hr-a "Ideje na stolu", posvećenom gospodarstvu i poduzetništvu, osvrnuo se na izazove koji su obilježili tržište nekretnina tijekom 2024. godine. Prema njegovim riječima, prošla godina bila je lošija od 2023., a trend usporavanja mogao bi se nastaviti i u 2025.
"Puno je razloga za usporavanje, a jedan je što su cijene nekim nekretninama, posebno rabljenim, previsoke i ne mogu se realizirati po tražim cijenama", naglasio je Ranilović.
Ekstremi po 6000 eura za kvadrat
Zagreb, kao tradicionalno najaktivnije tržište, suočava se s visokim cijenama nekretnina. Ranilović je istaknuo da prosječna cijena kvadrata novogradnje u glavnom gradu oko 2.400 eura, dok je nacionalni prosjek 2.200 eura. Međutim, cijene znatno variraju.
"Imamo ekstreme u novogradnjama gdje kvadrat premašuju i 6.000 eura, primjerice U Zagrebu u širem središtu. Ali problem je što nedostaje projekata u novogradnji, posebno za srednji sloj stanovništva, nego se ide na 'prime' sektor gdje se mogu postići najviše cijene, a to je tramvajska zona širi centar Zagreba", objasnio je.
Kvadrati novih stanova u središtu Zagreba dosežu ekstremnih 6000 eura
Nekretnine kao ulaganje
Nekretnine su postale sredstvo ulaganja, više kao 'equity', čak i kad se ništa s njima ne događa - odnosno u njima nitko ne živi, a niti se daju u najam.
"Ne treba biti ni prihod, samo da se stavio novac u nekretnine, smatra se da će ljudi dobiti za to više nego da novac stave u banku i da će ljude zaštitit od inflacije i to je dostatan motiv. Istovremeno je došlo do polarizacije i onima koji nemaju zaista je teško doći do svoje nekretnine", rekao je Ranilović.
Na pitanje što bi preporučio prijatelju s "viškom" novca, Ranilović je savjetovao disperziju ulaganja – jedan dio u dionice i fondove, jedan dio u zlato i na kraju svakako jedan dio u nekretnine.
Objasnio je: "S nekretninama zapravo nećete nikad pogriješiti. Ali nekretnina je prije svega mjesto stanovanja i rada. Ako uložite u nju, sačuvat ćete vrijednost ulaganja."
Porez na nekretnine
S novom godinom dolazi i porez na nekretnine koji će plaćati svi koji imaju kuću ili stan u kojem se ne stanuje. Nova pravila stupila su na snagu početkom godine, porez će biti sličan dosadašnjem porezu na kuće za odmor, a jedinice lokalne samouprave moraju do kraja veljače odlučiti koliki će porez biti u njihovim zonama.
Na pitanje, hoće li porez biti dovoljan motiv možda da netko promisli o ulaganju u drugu ili treću nekretninu, pa da novac možda ipak usmjeri u nešto drugo, Ranilović smatra da to ljude ipak neće odvratiti od nekretnina.
Praznih 400.000 nekretnina
"U nekretninu se može i dalje investirati, samo što se ona mora staviti u opticaj, u najam. Zapravo država želi destimulirati turistički najam i oporezivati prazne nekretnine kojih očito ima puno. Naime, prema podacima koje imamo od HEP-a i mjerenja brojila u Zagrebu je oko 50 tisuća neaktivnih nekretnina, u cijeloj Hrvatskoj čak 400.000. To je veliki neiskorišteni potencijal, posebno kad ljudi nemaju gdje živjeti. Porezom se želi potaknuti ljude da upogone te nekretnine", kaže Ranilović.
Samo u Zagrebu je 50.000 neaktivnih nekretnina, u zemlji čak 400.000 - pokazuju to brojila HEP-a
No opet, dodaje da porez nije toliko velik da bi nekoga odbio da kupi svoju drugu ili treću nekretninu. "I ako je stavite u najam, onda taj porez nećete plaćati. Upravo zato država želi stimulirati da svi, koji imaju nekretninu, stave nekretninu u najam kako bi se povećala ponuda na tržištu", govori
Gdje ljudi žive
Iako život u prigradskim područjima Zagrebačke županije nudi znatno povoljnije opcije stanovanja, ističe kako Hrvatska i dalje nema izražen trend preseljenja u predgrađa poput onog u Americi. Postaje samo naznake. Lokacija ostaje dominantan kriterij pri odabiru nekretnine, no rastuće cijene u urbanim centrima tjeraju neke kupce da razmotre jeftinije zone.
"Primjerice, u Velikoj Gorici za isti iznos kojim biste u Zagrebu kupili stan od 70 kvadrata, mogli biste dobiti stan od čak 100 kvadrata" objašnjava Ranilović. Ipak, ne primjećuje neki opći trend usmjeravanja kupaca prema zagrebačkom prstenu.
Naselja koja 'leže' na pruzi su najbrže rastuća, kao što su to Sesvete i Zaprešić
Jedan od glavnih razloga zašto preseljenje iz urbanih sredina u komotniju periferiju ili prigradska naselja nije postao trend je i što nema dobre povezanosti. Primjećuje ipak da su rubni dijelovi Zagreba najbrže rastući kao što su to Sesvete ili Zaprešić - naselja koja su na željezničkoj pruzi.
"Nama nedostaje prometna infrastruktura koja bi trebala biti bitno bolja da bi ljudi uopće mogli zamišljati da rade u gradu, a da žive na periferiji. Preseljenje pored grada još kod nas nije planski, ali se vidi da jako rastu dijelovi kao što su Sesvete ili Zaprešić gdje raste broj stanovnika. Tu je život možda nešto kvalitetniji, a manje skup. Vide se trendovi, ali je osnovni preduvjet prometna infrastruktura", kaže ovaj stručnjak.
Stanovanje na moru i dalje izazov
Za razliku od Zagreba, situacija u priobalnim gradovima, primjerice u Dubrovniku, daleko je složenija. Na godinu se na tom području proda svega oko 600 stambenih nekretnina. Nije u problemu samo Dubrovnik, nego i drugi gradovi posebno u priobalju gdje stanovnici ne mogu doći čak do najma, jer je sve upregnuto u turizam.
U Dubrovniku se na godinu proda svega oko 600 nekretnina, stanova za lokalno stanovništvo gotovo da i nema
Na pitanje gdje onda "obični" ljudi - učitelji, liječnici, trgovci, inženjeri - žive on odgovara: "Ne znam. Snalaze se".
Uz velik broj praznih nekretnina u priobalnim gradovima, koje se uglavnom koriste za turistički najam, Ranilović kaže da se kroz stambene politike treba potaknuti vlasnike na dugoročni najam.
"Ako država želi riješiti problem stanovanja, mora nastaviti tražiti načine da poveća ponudu priuštivih stanova, kako u gradovima, tako i na njihovoj periferiji," kaže i da treba ići u smjeru povećanja broja stanova za priuštivi najam.
Hoće li nove mjere poput poreza na nekretnine ili poticanje stanovanja izvan urbanih centara dugoročno utjecati na tržište nekretnina, ostaje za vidjeti, no jedno je jasno – bez sustavnog pristupa problem stanovanja u Hrvatskoj neće se lako riješiti.
Puno nekretnina, malo za živjeti
I dok na tržištu nema dovoljno ponude, zvuči nevjerojatno da je postojeći stambeni fond gotovo više nego dostatan.
Na pitanje, kako to da imamo toliko nekretnina, a nemamo gdje živjeti, Ranilović kaže: "Puno je praznih i neaktivnih nekretnina, broj stanovnika pada, a istovremeno sve je manje stambenog prostora za život, što zaista zvuči paradoksalno. To je razlog zašto je država htjela aktivirati dio praznih nekretnina, bilo da na tržište uđu kroz najam ili da se prodaju. Isto tako postojeći stambeni fond je u prilično lošem stanju i postoji određeni broj nekretnina koje su van uporabe. Vlada je kroz stambenu politiku dobro detektirala problem. Ali to nije samo problem kod nas, imaju ga i drugi u Europi, pogotovo na Mediteranu - svi imaju preskupe nekretnine i problem priuštivog stanovanja. Stvara se i sve veća razlika između vlasnika odnosno onih koji rentaju i onih koji nemaju nekretnine. Vidjet ćemo koliko će se nekretnina aktivirati kroz porez. Postoji porezna batina, ali postoji i mrkva kojom će se davanjem novaca unaprijed poticati vlasnike da daju nekretninu u sustav priuštivog stanovanja", kaže Ranilović i pozdravlja napore da se krene u sređivanja stanja navodeći da je sve bolje nego ostati na onom što jest.
Vraćanje PDV-a može biti kontraproduktivno
Ipak, jedan potez nema mu smisla i to oslobađanje od 50 posto PDV-a za kupnju prve nekretnine.
"Uredu mi je ideja oslobađanja poreza na promet nekretnina kod kupnje prve nekretnine, koja je i prije postojala, ali treba li kupcu koji ima 400.000 ili 500.000 eura za nekretninu oslobađanje od PDV-a? Taj je ionako likvidan i njemu zapravo ne treba ta mjera da bi kupio nekretninu, a tu ne vidim niti socijalnu komponentu ove mjere. Država bi tu potrošila novac, a ne bi dosegla primarne ciljeve, bolje da se novac uloži u nešto drugo. Isto tako, kod te mjere trebamo biti oprezni jer potičemo potražnju, a to je kontraproduktivno u ovom trenutku kada treba obuzdati cijene, sjetimo se samo subvencija koje smo imali i koje su utjecale na rast cijena. Međutim, ostale mjere s kojima se krenulo su zanimljive i vrlo dobre", smatra ovaj stručnjak.
Navodi da bi kod poreza na nekretnine bilo bolje da je porezna osnovica bila tržišna vrijednost, a ne da je to prepušteno lokalnoj upravi.
"Ali razumijem razloge tome. Puno je jednostavnije i jeftinije u ovom trenutku aktivirati postojeće nekretnine nego ulaziti u nove projekte. Naravno da treba razvijati stambene projekte u priuštivom stanovanju, ali treba i potaknuti aktivaciju postojećih praznih stambenih nekretnina, da se aktiviraju bilo u najmu ili prodaji", navodi naš sugovornik.
U drugom nastavku podcasta 'Idedje na stolu' u intervjuu s Dubravkom Ranilović donosimo: Hoće li projekti priušivog stanovanja srušiti cijene te što su stranci "nanjušili" na našoj obali
