Trosobni, novouređeni stan u Zagrebu za svega 1200 eura po četvornom metru! Zvuči kao dobra ponuda, no ima jedan ali... Ali stan se nalazi u stupu garaže. Ovaj jedinstveni oglas nedavno je šokirao građane, ali i zainteresirao Inspekciju. Otkrila je to Marijana Čikić istražujući što se još neobično u glavnom gradu nudi: od zgrada u kojima više susjeda dijeli isti WC, do suterena za 2400 eura po kvadratu, i to ne u središtu grada. Potražnja je znatno veća od ponude, pa prolazi svašta, a cijene su podivljale. Razloga je mnogo...
Kad se nagnete kroz prozor, pogled vam puca na Aveniju Dubrava. Paziti morate jedino da vas ne pogodi susjedov retrovizor. Za 50 kvadrata u nosivom stupu garaže - 59 tisuća eura. Tako je glasio oglas za prodaju ove, pa valjda nekretnine, koju je, pa valjda vlasnik, ako je to uopće moguće, prije nekoliko dana ipak povukao. Susjedi su šokirani i pitaju se kako se takvo što uopće moglo dogoditi, a isto to sad istražuje i građevinska inspekcija. Potvrdio nam je to i vlasnik koji pred kamere nije htio i nije nam htio pokazati kako taj njegov neobični stan izgleda iznutra. U oglasu je rekao da je riječ o novouređenom trosobnom stanu koji bi rado čak i mijenjao za nekretninu u Gračanima ili na Braču.
Neslužbeno doznajemo da je inspekcija od njega zatražila dokaz o građevinskoj dozvoli, no do finalizacije ove priče to se nije dogodilo. A ova je neobična nekretnina otvorila Pandorinu kutiju stanovanja u Zagrebu. Krajem mjeseca država opet kreće s APN-ovim subvencijama. Bit će to taman godinu dana od potresa nakon kojeg većina stanova nije ni krenula s obnovom. Jasno je – potražnja je velika, ponuda gotovo nikakva. Točnije svakakva.
Otvorili smo oglasnik i krenuli redom. Pažnju nam privlači jedan stančić kod Kvatrića. Trosoban od 33 kvadrata. S cijenom od gotovo 3000 eura po kvadratu. I to nije sve.
"To vam je haustor, ipak idete 10 stepenica dolje jer je prednja strana viša. To je zapravo suteren nekakav onda? A u principu vodi se za suteren, sve što je stepenište dolje, međutim kako je taj dio neravan kad se spustite po stepenicama onda ste u nivou zemlje."
Objašnjava nam ljubazni agent. Sobe su oko 7 kvadrata, a upozoravaju nas da vlasnica od 89 tisuća eura, koliko traži za stan, neće previše odstupati.
"Ali kažem vam gospođa sigurno bitno cijenu neće, to znači tri-četiri tisuće dolje, više ne vjerujem."
Svakakvih se nekretnina možete nagledati ovih dana po oglasnicima. Za neke vam treba još barem pola iznosa od cijene nekretnine da biste u njoj uopće mogli živjeti. Ima nešto sitno i novogradnje, ali te su cijene najpaprenije.
Otvaramo oglas za stan od 240 tisuća eura. Javlja se agent.
"Da, ali nije fiksno ide to dolje još. Koliko mislite da bi išla? Pa iskreno oko 20 možda ispod toga još. Do 220. Aha dobro, ali to opet ispada više od 2000 eura po kvadratu za suteren? Da."
Riječ je o suterenu na Ravnicama, ne u centru grada. Odlazimo malo zapadnije s Kristinom Matušić, agenticom za prodaju nekretnina. Pokazuje nam jednu koju prodaje.
"U centru smo grada, što se vidi i po gradnji, stan je neobičan, ni blizu poput onoga u Dubravi, ali što je neobično ovdje, hoćete nam pokazati? Hoću, pa evo nalazimo se na Kvatriću u jednoj zgradi iz 38. Ono što je ovdje specifično je zapravo da se WC nalazi van stana i nalazi se na jednoj poluetaži i dijeli se sa susjedima", govori agentica za prodaju nekretnina Kristina Matušić.
I Kristini je, u dugogodišnjoj karijeri, ovo jedan od neobičnijih stanova koje prodaje.
"Znači tu je WC, tu je stan? Tako je, odvojeno nam je. Dolje, u stanu se nalazi voda i odvod, ali WC nije složen. Ovdje je nekad bila predviđena kupaonica i koristila se čak u svoje vrijeme. Postoje čak i nekakvi prijedlozi kako bi se to moglo riješiti, postoje pumpe koja bi mogle, eventualno WC kad bi se napravio ovdje u ovom suterenskom stanu, koje bi otpadne vode odvodile do kanalizacije", kaže Matušić.
Ako to ne učinite, na WC ćete morati kat iznad na stubište i nadati se da baš u tom trenutku nije hitno i susjedima s kojim ga dijelite.
"Znači što još ima u stanu? Evo možemo pogledati... Evo ovdje nam se nalazi jedna veća prostorija glavna s pogledom na glavnu cestu, ima lijepe velike starinske prozore, orijentacija stana nam je istok zapad. Koliko zapravo kvadrata ima, koja je cijena? Ovdje nam je 31 kvadrat cijena je 37 000 eura što nije više visoka cijena, to je 1193 eura po kvadratu uz ulaganja koja bi bila ovdje potrebna, isplatilo bi se u tom slučaju", jasno će agentica za prodaju nekretnina.
Na tržištu je već šest mjeseci i lako moguće da će ga prodati kad krene APN. Jer stanje na tržištu nekretnina nije ovakvo od jučer.
"Pa zadnjih par godina je već bilo primjetno da cijene na tržištu stanova rastu. Sad je to nešto primjetnije pogotovo jer su ljudi radi potresa koji su nas zadesili počeli bježati iz centra, iz starih zgrada, traži se novogradnja. Nema dovoljno dobrih nekretnina koliko ima kupaca, tako da nekretnine postižu dosta visoke cijene", govori.
Više čak ni nema cjenovne podjele po kvartovima. Istok, doduše, još drži najniže cijene, ali demantira ga Maksimir u kojem novogradnju prodaju i po tri tisuće eura po kvadratu.
"Tko zapravo generira cijenu - vlasnici stanova ili vi sugerirate, kako to funkcionira? Mi uvijek sugeriramo vlasnicima stanova cijenu, pogotovo ako smatramo da su nerealni, da su postavili visoku cijenu", jasno će Matušić.
Ali prodavatelji, osobito oni kojima se nikamo ne žuri – često ne odstupaju od previsoke cijene jer su već shvatili kakvo je stanje na tržištu.
"Pa dobro s obzirom na trenutnu situaciju kad je velika potražnja, a možda relativno mala ponuda u takvoj situaciji se možda i takve nekretnine mogu prodati. Ima ljudi koji nemaju velike budžete, a traže krov pod glavom, možda ne kao neko rješenje za non stop nego za neki privremeni boravak za dan, dva", jasno će vlasnik agencije za nekretnine Boro Vujović.
I, dodaje Boro Vujović, mogla bi se prodati iz više razloga.
"Sad se sprema nova runda APN-a, interes je apsolutno prisutan, kupaca ima i nekretnine se prodaju kao da nema ni korone i kao da ima potresa."
No, za rast cijena nisu krivi samo APN i potres.
"Rast cijena je krenuo tamo negdje krajem 2016., uzelo je zamaha 2017. i konstantno se nastavlja do 2019. Početak 2020. je imao tu tendenciju, pogotovo što je prvi put APN, odnosno subvencije, naši popularno zvani APN-ovi krediti su bili najavljeni za ožujak, odnosno travanj prošle godine, onda se dogodio lockdown, to je malo zaustavilo cijelu priču, došlo je do određene stagnacije", kaže Vujović.
S tim se slaže i Gojko Bežovan, profesor sa zagrebačkog Pravnog fakulteta koji se primarno bavi problemima stanovanja. Navodi razloge ovako visokih cijena kakve su danas.
"Nakon dugo vremena krize na stambenom tržištu došle su nove generacije mlađih ljudi koji trebaju stan. Turističke sezone su bile relativno dobre, tu se akumulirao kapital i onda je Vlada počela dijeliti subvencije stambenih kredita", tvrdi Bežovan.
"Imali smo tu više faktora - turizam kao takav, Zagreb je postao turistička destinacija, imali ste tu i APN. Najveći problem APN-a je što je kratko trajao, znači ograničeno mu je trajanje dok ima novaca. I onda u jednom trenutku idemo svi kupiti stan", kaže Vujović.
"Mi primamo kolege iz inozemstva ovdje na studijska putovanja kad ih mi vodimo po Zagrebu i kad im govorimo cijene nekretnina oni se pitaju Pa dobro tko ste vi, otkud ljudima takvi novci ovdje da mogu kupovati tako skupe nekretnine", dodaje Bežovan.
U jednom segmentu obojica krive državu koja ne pridonosi razvijanju tržišta kapitala.
"I sad imamo još činjenicu da se kod nas srušilo tržište kapitala. Građani koji imaju novac, a nemaju više gdje novac ulagati ne ulažu ga u dionice. U bankama ako ga drže oni efektivno gube gdje oni onda ulažu u nekretnine", istaknuo je profesor Bežovan.
"Ne poznajemo možda druge instrumenta ulaganja i onda ulažemo u nekretninu jer nekako to nam je sigurno i znamo da ćemo od toga imati određeni povrat i određenu sigurnost", kaže Vujović.
"I sad tu imamo još jedan zanimljiv kontekst kojim se nikad nitko ozbiljno ne bavi da smo mi jedno jako neuređeno tržište i da se na našem tržištu konstantno pere novac. Pere se novac pa vidite sve te afere koje izbijaju, oni koji su dolazili do novca, oni su kupovali stanove, ulagali su u nekretnine", poručuje Bežovan.
Krah tržišta dogodio se 2008. nakon velike krize. No, tad se dogodila i afera švicarci koja je dodatno srozala cijene. Krizu imamo i sad. Nemamo švicarce, ali imali smo potrese. No cijene stanova sad nisu pale.
"A gledajte, prodavatelji imaju pravo tražiti sad je pitanje hoće li to kupci prepoznati i kupiti. Sad je takva situacija da ako imate nekretninu s papirima, pogotovo sad kad kreće APN, ako imate nekretninu sa ZK izvatkom koji je OK, s uporabnom dozvolom, neću reći da koliko god visoku cijenu postavite, ali da i ako postavite možda malo višu cijenu od neke realne je izvjesno da ćete je prodati zato što nema puno stanova koje su podobni za sufinanciranje putem APN-a", kaže Vujović.
"Mi imamo 40% naše populacije koja živi u prenaseljenim stanovima. Znači u pitanju je kvaliteta stanovanja. Imamo izazov plaćanja troškova, znači 45% naših sugrađana jako teško plaća troškove, 46% ima velikih teškoća da plati troškove stanovanja, a recimo 5% samo plaća bez nekih velikih problema", jasno će Bežovan.
Oni koji sad kupuju stan u Zagrebu mogli bi se također naći u ovom većem postotku onih koji će teško plaćati kredite i režije. Jer Hrvatska, za razliku od mnogih europskih zemalja, o tom problemu, kaže Bežovan, čak ni ne raspravlja.
"Ako su u Berlinu na neki način zabranili povećavanje najamnina u stanovima u privatnom vlasništvu na narednih pet godina - vidite to su gotovo neke revolucionarne mjere. U Amsterdamu su prenamjenu stanova u apartmane efektivno zabranili i imaju jako učinkovit sustav kontrole. Isto su tako napravili recimo u Barceloni", tvrdi Bežovan.
No, nije ipak sve tako crno. Iako, kažu nam stručnjaci, cijene stanova neće ići dolje.
"Mislim da će cijene biti na ovim nivoima i ne očekujem dalji rast, evo, ali vidjet ćemo šta će nam donijeti budućnost", poručuje Vujović.
Što god da nam donese, onima koji ovih dana kupuju nekretninu u Zagrebu trebat će puno sreće i puno previše novca.
