STANOVANJE ZA SVE / Zatišje u prodaji stanova, je li to prvi znak sloma? 'Država je odlučila opeći se na vlastitim greškama'

Nakon što je u rujnu, zahvaljujući rokovima za subvencionirane kredite, prodan rekordan broj stanova u Zagrebu, tržište je od listopada zamrlo, i trenutno vlada dubok jaz između traženih i cijena i onoga što su kupci spremni dati.

• 'Država čini medvjeđu uslugu svojim građanima dok usmjerava javne resurse prema profitu banaka'

Zatišje se očekuje do ožujka, za kad je država najavila novi krug natječaja za APN, što će dodatno povisiti cijene kvadrata koje vlasnici jako nerado spuštaju te će korisnici APN-ovih subvencija biti prisiljeni nabrzaka kupiti male i skupe stanove. Praksa koju država uporno provodi, da navodno smanji iseljavanje mladih, u suprotnosti je s osnovnim pravilima svake struke uključene u proces, od stanogradnje do bankarstva i ekonomije, i ne ide na ruku nikome osim spekulantima na tržištu nekretnina. Razvijanje tržišta dugoročnog najma jedini je smjer u kojem bi stambena politika trebala ići, složili su se sudionici panela održanom danas na investicijskoj konferenciji Rexpo, piše Poslovni dnevnik. 

"U rujnu se puno toga prodalo po nevjerojatnim cijenama, svatko tko je imao vlasnički list i uporabnu dozvolu mogao je prodati stan. Čudili smo se kad nam je oglašen stari stan u Trnju na 2400 eura po kvadratu, ali i to se prodalo. Nakon subvencija nastao je ogroman jaz između traženih i prodajnih cijena i zatišje. Oni koji idu na kredite čekaju ožujak, kad se isto očekuje kaos, i situacija nije dobra ni kupcima, ni agencijama, ni bankama koje su u riziku da se ti svi skupi kvadrati neće moći otplatiti", pojasnio je Borislav Vujović, dopredsjednk udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, trenutnu situaciju na tržištu koje je posljedica APN-a.

Josip Tica, redoviti profesor na Katedri za makroekonomiju i gospodarski razvoj zagrebačkog Ekonomskog fakulteta smatra da je oslobođenje od poreza na kupnju nekretnina bila znatno bolja mjera od subvencija s rokovima za natječaje, koji ljuljaju tržište.

"Prva lekcija iz udžbenika tržišta nekretnina glasi: ne dijeli subvencionirane stambene kredite jer ćeš kao rezultat dobiti skupe i male stanove. Država u Hrvatskoj odlučila je to ignorirati i opeći se na vlastitim greškama. Usto, samo zato što je netko odlučio raditi po datumu i rokovima, imamo gap koji traje šest mjeseci koji se izmijenjuje s razdobljem u kojem divljaju cijene. Svaki moj student zna da se takve mjere, ako ih već netko odluči raditi, ne smiju najavljivati jer to ostavlja sve aktere na tržištu bez prometa na šest mjeseci. Radi se amaterski, ne sluša se struka", smatra Tica.

Usto, na cijenu stanova više ne utječu njihova kvaliteta ili lokacija, zbog čega ni investitori nemaju interes u izgradnji kvalitetnih stanova, već se gradi konfekcija, što je također put do sloma tržišta, kao i medijska kampanja koja promovira rast cijena kvadrata.

Investitor Luka Kaić, vlasnik Domograda podsjeća da je u zadnje tri godine i cijena zemljišta u Zagrebu porasla za 50 posto, što je također poskupjelo stambene kvadrate. "Kad je cijena zemljišta bila 200 eura po kvadratu mogli smo prodavati po 1600 eura kvadrat novogradnje, danas kad je na 300 eura ne možemo prodavati ispod 1850 eura. Usto je značajno porasla cijena rada, jer nemamo ljudi", ističe Kaić.

Odgovarajući na spekulacije da je rast cijena nekretnina i APN na ruku investitorima, Kaić podsjeća da se subvencionirani krediti mogu koristiti samo za starogradnju, jer je uvjet za dobivanje kredita vlasnički list i uporabna dozvola. Zbog toga situacija paše samo spekulantima, a navedene mlade obitelji prisiljene su po višoj cijeni kupovati stare stanove.

• Potrebno je unaprijediti Zakon o najmu stanova

Tica je podsjetio i na jaz između kamatnih stopa na štednju i kredite što one građane koji imaju 'višak' novca prisiljava da ga drže na vlastitim tekućim računima, ili da ulažu u nekretnine, najčešće s ciljem kratkoročnog najma, koji također nije dugoročno isplativ.

One pak koji nemaju gotovine za stan, a nemaju riješeno ni stambeno pitanje, država svojim mjerama, od POS-a do APN-a prisiljava na ulazak u kredite, iako je u Hrvatskoj kreditno sposobno tek 30 posto građana i građanki. Za njih nema rješenja, zato što nema tržišta dugoročnog najma, koji ne samo da bi riješio probleme mladih obitelji, već bi i stabilizirao cijelo tržište nekretnina, složili su se sudionici panela.

Foto: Shutterstock

• Dom je potreba, a ne luksuz: Kako se europski gradovi bore za pravo svojih građana na stan?

Kako osigurati dom, a da 'rješenje' nije cjeloživotno zaduživanje ili nesigurnost i neizdrživa cijena najma, problem je koji muči i ostatak Europe pa je, podsjetimo, prije nešto više od pola godine pokrenuta Europska građanska inicijativa ‘Stanovanje za sve’ (‘Housing for All’).

Svrha Inicijative je stvoriti bolje pravne i financijske okvirne uvjete koji će svim Europljanima i Europljankama olakšati pristup stanovanju. Preduvjet je neprimjenjivanje kriterija iz Maastrichta na javna ulaganja u socijalno i cjenovno pristupačno stanovanje, lakši pristup financiranju Europske unije za investitore u neprofitnoj i održivoj stanogradnji, uvođenje socijalnih pravila temeljenih na tržišnom natjecanju za kratkoročni najam te izradu statistike o stambenim potrebama u Europi.

Inicijativa se zalaže za to da se ulaganje u stambeno zbrinjavanje izuzme od pravila tržišnog natjecanja kako bi se otvorilo prostor da države i gradovi mogu više ulagati u izgradnju i otkup stanova za javni najam bez straha da će se takvo što penalizirati od strane Europske unije. Zalažemo se i za lakše financiranje neprofitnih stambenih inicijativa kroz razne europske fondove, kao i regulaciju digitalnih platformi za kratkoročno iznajmljivanje.