Nakon što su s krizom otprije deset godina cijene nekretnina potonule i za sobom povukle građevinski sektor, trebalo je šest godina za naznake okretanja trenda. Donedavni blagi rast je sada ubrzao te se pojavio strah da cijene izmiču kontroli i da se stvara novi balon cijena. Uobičajena cijena kvadrata stana u Zagrebu je opet iznad 2000 eura, a na pojedinim ekskluzivnim lokacijama ona lako prelazi i 3000 eura.
Podaci Državnog zavoda za statistiku otkrivaju kako je indeks cijena stambenih objekata u Hrvatskoj porastao u prvom kvartalu 2019. za 3,5 posto u odnosu na prethodno tromjesečje. Rast se dogodio samo u Zagrebu i na obali, dok su cijene u ostatku zemlje pale za 1,4 posto. Do kraja ožujka zagrebačke cijene kvadrata porasle su 4,3 posto, a jadranske 4,6 posto, što je najbrže na razini tromjesečja od početka krize iz 2008. No, oporavak tržišta je selektivan, jer je novogradnja zabilježila rast od 7,4 posto, dok su ostalim građevinama u prva tri mjeseca ove godine cijene narasle za tri posto.
Na godišnjoj razini prosječni rast je iznosio 7,4 posto, a najviše godišnje stope rasta zabilježili su Zagreb (11,4 posto) i obala (7,4 posto). U ostalim je dijelovima Hrvatske zabilježen rast od jedva jedan posto. Primjerice, ako je kvadrat stana u Zagrebu u proljeće prošle godine koštao 2000 eura, prije tri mjeseca je njegova cijena bila prosječno 228 eura viša. Stan od 50 kvadrata je tako skuplji 11.400 eura, odnosno oko 85.000 kuna.
Balon neće puknuti
Skok cijena je uzrokovan skokom potražnje, a ona je pak uzrokovana "vezanjem za nekretnine" i iznajmljivanjem zbog povećanja raspoloživog dohotka. Boro Vujović, vlasnik Opereta nekretnina i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, smatra da je teško reći stvara li se ili ne stvara balon sada na tržištu.
"U smislu asocijacije da će balon puknuti i sa sobom povući druge, mislim da to nije realno. Kad gledamo neke cijene su na razinama iz 2007. i 2008., ali su danas visine plaća i troškovi gradnje drugačiji pa ove cijene nisu ni približno na onim razinama", kaže Vujović i dodaje: "Mislim da smo blizu ili već dostigli plafon. Sad je u Zagrebu realizirana cijena oko 1800 do 2000 eura po kvadratu, no to je kod nas u agenciji jer nemamo puno novogradnji. Cijene su posljedica činjenice da se dugo nije gradilo, tržište je bilo gladno novih stanova, a država je pokrenula program subvencioniranja. U međuvremenu se dosta toga izgradilo, a uz to se bazen kupaca, od kojih glavninu čine domaći, lagano prazni", kaže Vujović za Poslovni dnevnik.
Rastu i cijene najma
Željko Lovrinčević, savjetnik na Ekonomskom institutu, nema dvojbi oko balona na tržištu nekretnina. Smatra da se on stvara i da je vrlo opasan.
"Dok cijene nekretnina rastu zahvaljujući špekulativnoj potražnji, efekti se prelijevaju na ostatak ekonomije stvarajući nove neravnoteže. Raste cijena najma što otvara problem mobilnosti radne snage. Zaposlenici čije plaće ne prate rast najamnina, a riječ je o cijelim pojedinim zvanjima, dolaze u situacije da ne mogu plaćati stanove u Zagrebu i većim gradovima. Tu je problem i smještaja studenata u pojedinim gradovima, kao i smještaja starijih osoba u okolnostima nedostatka domova - ukratko; svih građana bez vlastite nekretnine", kaže Lovrinčević.
Štednja se u nas prelijeva isključivo u nekretnine jer u Hrvatskoj nisu razvijene alternative ulaganja u ostale imovine. Današnji balon nije nastao kupnjom nekretnina zbog stambenih potreba obitelji, već zbog zarade. Lovrinčević smatra da je država podbacila, jer godinama nije ponudila nijednu kompaniju za uvrštenje na burzi, a koja bi mogla privući dio slobodne štednje. Uz tržište kapitala, Lovrinčević smatra da treba razviti ostalu imovinu, a to znači suspendirati porez na kapitalnu dobit te porez na kamatu štediša što bi otvorilo prostor za takva ulaganja.
'Država kriva za stanje na tržištu'
"Država mora adresirati pitanje tog balona. Misao vodilja u poreznoj reformi trebala bi biti kako obeshrabriti priljev kapitala na tržište nekretnina i istodobno ohrabriti priljev na sva ostala tržišta i klase imovine. U poreznom smislu tu je nezaobilazan porez na nekretnine pri čemu nije samo stvar otvaranja prostora da se rastereti rad već alat kako se ne bi stvarao nekretninski balon i poticale špekulacije. Izlišno je smanjivanje opće stope PDV-a sa 25 na 24 posto jer nema strukturne snage ispraviti neravnoteže, to mogu učiniti samo drugi porezi", zaključuje Lovrinčević.
Iz Raiffeisen banke upozoravaju kako su cijene još u prosjeku 5,3 posto niže nego u 2008. Jedino je Jadran dosegnuo taj prosjek jer su ondje cijene više za 0,3 posto. Cijene u ostatku zemlje su za 14,3 posto niže u usporedbi s 2008, prema podacima RBA. U banci smatraju kako se uvjeti na tržištu nekretnina neće mijenjati, pa za 2020. predviđaju nastavak rasta cijena, ali po umjerenijom stopi od pet posto, što će ovisiti, upozoravaju, o lokaciji i kvaliteti objekta.
Premda se Vlada hvali programom državnih subvencija kao socijalnom mjerom, stručnjaci smatraju da je ona samo izazvala probleme na tržištu. "Mi smo kao Udruženje od prvog bili protiv, i dalje smatramo da je to glavni okidač za rast cijena jer je program ograničen na kratki period u kojem podigne cijene i jednom kad one dosegnu višu razinu na njoj ostaju zacementirane", kaže vlasnik Operete.
