Prema podacima Izvještaja o stanju na tržištu nekretnina u 2021. godini, koji su zajednički izradili Ministarstvo graditeljstva i Ekonomski institut, Hrvati su prošle godine potrošili 60 milijardi kuna na kupnju nekretnina. Polovica tih transakcija je odrađena gotovinom odnosno, prošle godine Hrvati su za nekretnine iskeširali 30 milijardi kuna.
Među puno zanimljivih informacija koje izvještaj otkriva (primjerice, da je najviše novca - oko 23 milijarde kuna - potrošeno na kupnju stanova/apartmana), ističe se podatak o medijalnim cijenama kvadrata stana/apartmana u najskupljim hrvatskim gradovima.
Tako je, prema Izvještaju za 2021., najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana, iznad 1990 eura po m2, zabilježio Dubrovnik (2469 eura po m2), a slijede Rovinj (2262 eura po m2), Split (2214 eura po m2) i Opatija (2042 eura po m2). Medijalna cijena u rasponu od 1327 do 1990 eura zabilježena je u priobalnim otočnim gradovima i općinama, s iznimkom Grada Zagreba (1596 eura po m2) i Velike Gorice (1477 eura po m2).
Tko god je posljednjih godina kupovao ili prodavao stan, može potvrditi da se nije susreo s ovim cijenama. U Zagrebu je gotovo nemoguće pronaći stan po cijeni nižoj od 2000 eura po kvadratu.
'Nije mi jasno, to je premalo'
"Nije mi jasno", kaže Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta kojeg smo zamolili da nam prokomentira medijalne cijene navedene u Izvještaju. "Kada gledate i druge gradove, to je premalo. Poredak gradova ima smisla."
Ovim podacima iznenađen je i Lucijan Jurić, direktor agencije Ponte Antiqua. "Podaci su vjerojatno izvučeni putem informacijskog sustava "eNekrentine" koja bilježi sve realizirane transakcije koje su se dogodile u prošloj godini. Moja iskustva s terena su nešto drugačija", kaže nam te navodi da su potkraj 2021. tražene cijene za stanove i na rubnim dijelovima grada u pravilu iznosile oko 2000 eura po kvadratu ili više. Iznimka su bili stanovi već od 100 kvadrata kojima je i cijena bila nešto niža.
Ipak, Jurić napominje da se u izvještaju EIZ-a navode godine starosti. "Što za medijan o kojem pričamo iznosi 26 godina - to potvrđuje da je najveći broj transakcija u izvještaju odrađen u centru - većinom stanovi koji su oštećeni u potresu i sada se prodaju ispod cijene jer su u pravilu za kompletnu renovaciju", zaključuje.
Sergio Serdarušić iz agencije Eurovilla kaže nam da je, prema njegovu iskustvu, izuzetno malo nekretnina prodanih po cijeni nižoj od medijalne. "Ali svakako da na tržištu ima puno nekretnina po prodajnim cijenama koje su niže od 1600 eura po kvadratu - to su stanovi za adaptaciju, stanovi u obiteljskim kućama i u zonama koje su manje atraktivne", pojašnjava.
(Pre)mala razlika u cijeni između Zagreba i Velike Gorice
Cijene novogradnje u širem centru Zagreba, u zoni tramvaja, su daleko iznad medijalne cijene, isto tako i cijene stanova u starogradnjama u centru grada. One ovise o puno faktora među kojima su najvažniji lokacija, mikrolokacija unutar zgrade i stanje zgrade", kaže Serdarušić.
U oči upada i mala razlika u medijalnoj cijeni kvadrata između Zagreba i Velike Gorice - prema ovim podacima, ona je manja od 10 posto. "Ta razlika u stvarnosti je minimalno 20 posto. Naša statistika za prošlu godinu je 2000 eura po metru kvadratnom za Zagreb, s time da je u tom uzorku relativno mali broj novogradnji koje bi tu cijenu još podigle", kaže Vujović.
Napominje da se novogradnje u pravilu prodaju i po ugovorima koji su sklopljeni u ranijim periodima, kada su cijene bile niže. "To je moguće jedan od uzroka ove medijalne cijene. Ali, kada pričamo o Zagrebu, ovo je doista niže od onoga što pokazuje naša statistika", dodaje.
Fiktivne cijene i keš
Na pitanje, je li moguće da kupci i prodavatelji na kupoprodajnim ugovorima prikazuju niže cijene od dogovorenih te na taj način 'fiktivno' smanjuju statističku cijenu kvadrata, Vujović kaže kako ne vidi razloga za to: "Porez na promet nekretnina je tri posto - premali da bi netko pribjegavao kupnji na keš ili zamračio dio vrijednosti stana."
A na pitanje, odakle Hrvatima toliki 'keš' za kupnju nekretnina, nudi jednostavno objašnjenje: "Jako mali porez za iznajmljivače apartmana. Paušal platite po krevetu, i ti ljudi godišnje mogu zaraditi ozbiljan novac. To nije siva zona, oni su platili svoj paušal. Druga je stvar što to nije u skladu s njihovim primanjima. To je sigurno značajan prihod koji se zatim prelije na tržište nekretnina", kaže Vujović.
'Svi Hrvati vole imati stan u Zagrebu'
Interes za nekretninama je i ove godine, kaže Vujović, velik, ali cijene su dosta narasle te smo već sada došli do toga da si dobar dio kupaca u Zagrebu više ne može priuštiti nekretninu. "Ove godine, prema našoj statistici, 50 posto stanova je kupljeno vlastitim sredstvima, a 50 posto stambenim kreditom. Oni koji su kupljeni kreditom, kupljeni su za stvarno stanovanje, a ovih drugih 50 posto stanova kupljenih u Zagrebu, prema našem iskustvu, kupuju ljudi iz drugih dijelova Hrvatske kao investicijsku nekretninu koju u prvo vrijeme koriste za iznajmljivanje", kaže Vujović.
U Zagrebu su poslovi, fakulteti, bolnice. Svaki Hrvat voli imati stan u Zagrebu jer će mu u jednom trenutku trebati. Do tada, stan se koristi kao prihod i čuva vrijednost novca, pojašnjava naš sugovornik.
Jurić kaže da se, unatoč tome, i ove godine može naći pristojnih nekretnina na dobroj lokaciji po prihvatljivoj cijeni. Navodi kao primjer stan na samom Kvaternikovom trgu koji je upravo u fazi dogovora oko prodaje: novouređen, s parkirališnim mjestom i dva spremišta, po cijeni od 83.000 eura (oko 2300 eura po m2).
"Međutim ako su zahtjevi kupca takvi da na toj lokaciji želi stan koji nije u suterenu nego na prvom katu, da nije starija zgrada nego da je riječ o novogradnji, da ima ugrađenu posljednju tehnologiju u stanogradnji poput dizalica topline, podnog grijanja ili određenih modernijih sustava i da sve to bude na toj istoj lokaciji na kojoj cijena samog zemljišta za gradnju ide i do 1000 eura po m2, onda je razumljivo da cijena stambenog kvadrata ne može biti ta o kojoj pričamo u ovom primjeru", kaže Jurić.
Pad kreditne sposobnosti utjecat će na potražnju
Serdarušić kaže da je potražnja za nekretninama u ovoj godini veća nego prethodne, iako se osjeti usporavanje tog trenda. "Još uvijek su kamate na stambene kredite do tri posto, što ima tendenciju rasta prema pet posto, a s druge strane, inflacija je izuzetno visoka pa je osnovica za životni standard viša - samim time, kreditna mogućnost će biti manja otprilike za 20 posto", kaže.
Prema iskustvima njegove agencije, kupaca koji ulažu u nekretnine, a samim time ne rješavaju stambeno pitanje, je 30 posto, dok je transakcija koje se realiziraju stambenim kreditom otprilike 50 posto. "Nekretnine su najsigurnija vrsta ulaganja za naše ljude: imaju određen prinos na najam/zakup te prinos na rast vrijednosti nekretnine", zaključuje.
Je li kraj divljanju cijena?
Možemo li očekivati daljnja poskupljenja nekretnina ili bi rastu cijena mogao doći kraj, ovisi o tome što će biti s cijenama energenata. Osim toga, počnu li banke dizati kamate, to će imati negativan utjecaj na kupovnu moć kao i na sve koji su kupili stanove uz promjenjivu kamatnu stopu. Tu je i inflacija, koja pak stavlja pred dilemu one koji novca - imaju.
"Oni koji imaju novca - a vidimo da dobar dio građana i ljudi iz inozemstva ima - i dalje će kupovati nekretnine kao neki oblik sigurnog ulaganja. Ono što sa sigurnošću mogu reći je da cijene više neće rasti i da će se trend zaustaviti ove godine. Ljudi sada možda očekuju pad cijena od 30 posto - mislim da to nije izvjesno kao 2008. kada smo imali svjetsku krizu i krizu švicarca. Sada nije takva situacija. Moguće je da će se za dio nekretnina, koje su neopravdano skupe, cijene normalizirati, ali ne očekujem nikakvo 'pucanje balona', što mnogi zazivaju", kaže Vujović.
Jurić kaže da potražnja za stanovima uglavnom raste, ali da kupci danas pomnije biraju nekretnine nego što je to bio slučaj prije potresa u Zagrebu. "Očekujem daljnji nastavak porasta potražnje za kvalitetnim nekretninama i daljnji pritisak na cijenu", kaže Jurić.
Ekonomski institut: 'Izvor podataka je pouzdan i relevantan'
Pitanje o neobično niskim medijalnim cijenama postavili smo i i sukreatoru Izvještaja, Ekonomskom institutu. Iz Instituta su nam odgovorili da su medijalne cijene dobivene temeljem podatka o ostvarenim cijenama svih kupoprodaja stanova/apartmana na određenom području u 2021. godini.
"Medijalna cijena je ona koja taj niz dijeli na dva dijela. Dakle, polovica kupoprodaja na području nekog JLS-a je ostvarena po cijeni jednakoj ili nižoj od medijalne, a polovica po jednakoj ili višoj. Dakle, ako je medijalna cijena stana/apartmana u Dubrovniku u 2021. godini iznosila 2469 eura, to ne znači da neki stanovi nisu prodani i po značajno višim cijenama", pojasnili su iz Instituta.
Na pitanje, jesu li medijalne cijene nerealno niske, iz Instituta odgovaraju da su "onakve kakve daju podaci". "Podaci su oni koji su evidentirani u ugovorima. Izvor podataka o cijenama je pouzdan i relevantan. Radi se o ostvarenim cijenama, i o nekretninama različite starosti i različitih obilježja. Kod nekretnina je specifično to što je riječ o heterogenim dobrima."
Ukratko, ako medijalne cijene zvuče predobro da bi bile istinite, to je zato što takve i jesu. U potrazi za dobrom nekretninom bolje se voditi podacima naših sugovornika ili, ako želite zadržati optimizam, prosječnom cijenom kvadrata.
