Do početka koronakrize, tržište stambenih nekretnina bilo je u silovitom usponu. Krajem prošle i početkom ove godine cijene stanova i kuća su dosegle rekorde iz 2008. godine, a pritom treba napomenuti i da je BDP bio na razini otprije 12 godina. No, pojavila se pandemija koronavirusa, a s njome i ekonomska kriza u kojoj će, prema najavama, BDP drastično pasti.
Zato su na portalu moj-bankar.hr napravili analizu utjecaja pada BDP-a, na kamatne stope stambenih kredita, a time i na tržišne cijene. Tako stručnjaci zaključuju kako bi se tržište nekretnina u narednom razdoblju moglo "ohladiti", odnosno pretpostavlja se pad cijena.
Vodeći ekonomisti, Međunarodni monetarni fond, Svjetska banka, pa i sama hrvatska Vlada su od izbijanja koronakrize predvidjeli značajan pad domaćeg BDP-a. Procjene su različite, ali ako se uzme u obzir Vladina prognoza o padu od 9,4 posto u ovoj godini, to bi moglo izazvati tektonske pomake na tržištu nekretnina. Uz to, u 2021. se predviđa rast BDP-a od 6,1 posto, što bi značilo povratak BDP-a na razinu iz 2017. ili 2018., a samim time i vraćanje cijena kuća i stanova na razinu iz tih godina, odnosno brzu stabilizaciju tržišta.
Značajne korelacije
Naime, analitičari su pratili kretanje BDP-a i cijena nekretnina od 2003. pa na ovamo te utvrdili snažnu korelaciju ta dva faktora. To znači da cijena nekretnina značajnije pada, ako BDP padne iznad pet posto. Iako cijenama nekretnina treba jedan kvartal za korekciju u slučaju dugotrajnijeg pada BDP-a i one će nastaviti padati. No, Hrvatska je do kraja 2019. imala niz od 23 kvartala u kojima je BDP rastao, što je značilo i kontinuirani porast cijena nekretnina.
"Kako nam povijesni podaci pokazuju u 19 kvartala s padom BDP-a cijene nekretnina su padale u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003. do 2019.), cijene su rasle u njih 40. Ovo su snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako kroz sljedećih dvije do tri godine, nećemo dosegnuti BDP iz 2008. (to smo upravo postigli u 2019. godini), vrlo je vjerojatno da će doći do korekcije cijene nekretnina. Realno je očekivati da će se isto vjerojatno korigirati do 10 posto", stoji u analizi.
Ključno ponašanje banaka
Dodatan negativan faktor je i povećanje nezaposlenosti, a statistika kaže kako je u travnju ove godine zabilježeno 30.000 više nezaposlenih nego u istom mjesecu lani, s tendencijom rasta. Ovakva makroekonomska kretanja utjecala su i na ponašanje banaka, koje se sad suočavaju s dvije stvari. Prvi su moratoriji koje je odobrila Vlada, a koje je zatražilo oko 40.000 građana, s time da je po procjenama njih oko sedam posto kreditno zaduženo. Drugo je zaoštravanje kreditnih uvjeta.
Naime, stambeni se krediti već neko vrijeme odobravaju po ovršnom zakonu, što znači da se u kreditnu sposobnost pojedinca ne uključuju dodaci na plaću. Postrožavanjem omjera kredita i zaloga na nekretnini nastala je situacija da u nekim bankama iznos kredita ne može prijeći 70 posto vrijednosti nekretnine, a neke su banke zbog toga odbile izdati kredite građanima koji nisu njihovi redoviti klijenti.
To bi moglo dovesti do porasta kamata, koje se trenutno kreću na 2,8 do tri posto. Analitičari su utvrdili da se većina rasta cijena dogodila kada su kamatne stope bile ispod četiri posto, pa je pretpostavka da će se tržište oporaviti, odnosno da će pad cijena biti manji, ako kamate ostanu niske. No, one bi mogle porasti ako se brzo ne uspostavi razina zaposlenosti, odnosno ako na snazi ostanu pooštreni uvjeti kreditiranja, što bi značilo i pad cijena nekretnina.
APN kao korektivni faktor
Bitnu ulogu na tržištu nekretnina ima i Državna agencija za promet nekretninama (APN), čija je zadaća da na tržištu služi kao stabilizacijski faktor. U APN-u najavljuju novi program subvencioniranja stambenih kredita, pa stručnjaci smatraju da bi to imalo pozitivan učinak na tržište, odnosno smanjio bi se pritisak na pad cijena.
"Mišljenja smo da će se pritisak na pad biti relativno kratak (do dvije godine) te ukoliko se ponovno uspostavi potpuna gospodarska aktivnost, da će od 2022. godine cijene nekretnina nastaviti rasti, te pokušati opet doseći rekordne razine iz 2008. godine. Nadalje, u odnosu na dramatičan pad cijena nekretnina u 2009. godini, osim pada BDP-a od 7,4 posto kumovao je i veliki broj novoizgrađenih, a neprodanih stanova, kojih sada na tržištu nema. Svakako vrijedi promatrati i ne kupovati nekretnine po trenutno traženim cijenama, ali isto tako treba jednim okom promatrati kako i koliko će poslovne banke dodatno postrožiti uvjete dobivanja stambenih kredita", savjetuju stručnjaci.
