Koliko je pala prodaja nekretnina i prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu od početka gospodarske krize u Hrvatskoj? Prodaja se gotovo prepolovila u odnosu na trenutak kada su cijene nekretnina bile na vrhuncu. Što se tiče cijena, tražene cijene neznatno su pale, od pet do 10 posto. Riječ je o podacima za tražene cijene u oglasima, a ostaje nepoznato je li, kad su kupac i prodavatelj stupili u kontakt, ta oglašena cijena uopće bila polazišna cijena u pregovorima. Ozbiljni statistički podaci o stvarnim cijenama ne postoje. Jedino su poznati Poreznoj upravi, ali ona ih iz nepoznatog razloga ne želi objaviti.
Pad koji se spominje, od 10-ak posto, kakav je on u usporedbi s padom cijena koji se dogodio na drugim tržištima nekretnina? Cijene nekretnina kod nas kreću se najsličnije onima u Velikoj Britaniji, odnosno najsličnije je ponašanje cjenovnog indeksa. U usporedbi s Amerikom imali smo i manji rast tijekom razvojnog buma, ali i manji pad nakon što je došlo do korekcije cijena. Možda je najbolja usporedba s ostalim tranzicijskim zemljama, a ono što znamo je da smo mi i dalje znatno skuplji od svih tih zemalja, s izuzetkom Slovenije. Imaju li građevinari i developeri prostora za dodatno snižavanje cijena nekretnina? U situaciji smo da se ne želi djelovati na pad cijena nekretnina jer je to politički nepopularno. Sad političari trebaju procijeniti što nam je popularnije, izgubiti 80 tisuća radnih mjesta ili uvesti porez na nekretnine. Čak i da nemaju prostora za spuštanje cijena nekretnina, njima bi se isplatilo rasprodati zalihe kako bi onda u idućem ciklusu, u kojem će cijena stana biti znatno niža, mogli dodatno zaraditi. Ali, da bi se uopće u to upustili, moraju biti sigurni da će u tom drugom investicijskom ciklusu moći nešto zaraditi. Međutim, problem u toj čitavoj kalkulaciji je što građevinarima i developerima nitko ne jamči da će cijene državne administracije i zemljišta biti niže nego sada. Sigurno je jedino da će u budućnosti cijena stanova biti niža. U takvoj situaciji, njima se ne isplati rasprodati stanove, niti po sadašnjim uvjetima ponovno investirati u gradnju novih stanova. Što bi to država trebala učiniti, kojim bi konkretnim mjerama mogla pomoći građevinskoj industriji? Ono što može je, isto kao i kad su u pitanju strane investicije, olakšati postupak izdavanja dokumentacije, učiniti da postupci budu transparentniji, uvesti porez na nekretnine i natjerati sve one koji su povukli nekretnine s tržišta da ih vrate na tržište. Stvar je vrlo jednostavna u normalnim državama. Tamo se nikome zbog poreza ne isplati držati zemljište "sto godina" neiskorišteno, a, nažalost, mi nemamo ni poreza na nekretnine. Druga stvar, u tim zemljama nemate ljude koji špekuliraju s prenamjenama zemljišta, treća stvar je da tamo gradovi osiguravaju developerske zone u kojima poduzetnici mogu dobiti svu dokumentaciju potrebnu za izgradnju nekog stambenog objekta. Nažalost, mi niti imamo porezne instrumente da potaknemo ljude koji imaju neiskorištenu nekretninu da je prodaju, niti poreze za neiskorišteno zemljište. Mislite da za uvođenje tih poreza ne postoji politička volja ili da nije moguće jer, kako se često navodi, nije zaživio OIB i nisu uređeni katastri i gruntovnice? Imamo paranoičan strah od promjena. Bojimo se da će stvari izmaknuti kontroli i da će se dogoditi nešto na što nećemo moći imati utjecaja. Ključni problem je nesposobnost ili kulturološka nevoljkost mediteranskih naroda da prihvaćaju promjene jednako brzo kao neki drugi narodi. U tom kontekstu, uvođenje poreza na nekretnine daje najbolje objašnjenje kako nemamo volju promijeniti svoj životni stil. To bi učinio upravo porez na nekretnine, prvenstveno građanima koji pripadaju srednjoj ili visokoj klasi. Dok god nema poreza na nekretnine ljudi mogu izvlačiti svoj kapital.
Stvorene zalihe stanova za pet godina
Kakav model oporezivanja nekretnina bi Hrvatskoj najviše odgovarao? Smatram da bi za početak trebalo porez uvesti svima, pa makar i lipu po kvadratu. Čisto da ljudi da shvate koliko oni kvadrata imaju i koliko bi ih to koštalo da žive u normalnoj državi. I onda kroz duže razdoblje, nakon tri, četiri ili pet godina povećavati tu stopu sve dok tržište ne počne reagirati na taj porez, u pozitivnom smislu.
Mnogi građevinari već su stavili ključ u bravu, a nedavno objavljene statistike pokazuju da je iz dana u dan sve više građevinskih tvrtki u blokadi ili stečaju. Što će se s tim sektorom događati u sljedećoj godini? Poticanje prodaje kroz spuštanje cijena stanova postat će moguće u onom trenutku kad se stabilizira proračun, kad se javni sektor dovede u red i kad ljudi počnu vjerovati da je dosegnuto dno što se tiče plaća te da idemo u rast. Stvari će postati bolje kad se prodaju svi stanovi. Sve što se može napraviti u ovom trenutku je natjerati tržište da se prilagodi na neki drugi način, a to je padom cijena nekretnina. Da bi developeri pristali na to, moraju se smanjiti ulazni troškovi. Opet se vraćamo na cijenu zemljišta i cijenu administracije. Dok se to ne napravi, ne treba očekivati da će građevinarstvo dobivati nove narudžbe. Na tržištu ima toliko stanova da se postojećom dinamikom mogu prodavati dvije-tri ili, u pesimističkom scenariju, možda čak i pet godina. U tom vremenu zaposleni u građevinarstvu neće imati što raditi. Od 2000. godine građevinarstvo je otvorilo 60-ak tisuća radnih mjesta, a prateće industrije još sigurno 40-ak tisuća. Što znači, ako je pri građevinskom bumu otvoreno toliko radnih mjesta, a prodaja se vratila na početak 2000. godine, očigledno je da se sva ta radna mjesta koja su nastala sada mogu zatvoriti. Hoće li se u 2011. nastaviti pad cijena nekretnina i, ako hoće, koliko? Kupci ne trebaju očekivati čuda. Cijene bi realno trebale biti daleko niže nego što jesu, ali tržište nije savršeno i oni koji prodaju stanove, s obzirom da imaju užasno puno kapitala, mogu držati cijenu do kada god to žele. U ovoj situaciji njima se ne isplati niti dizati cijenu niti značajnije spuštati, jedino ako nisu radili s posuđenim kapitalom pa da im banka visi za vratom. Možemo očekivati da će se nastaviti blagi pad cijena sve dok se ne rasprodaju zalihe, ali ne treba očekivati da će netko zaraditi "gadne" novce zato što će cijene stanova pasti. To jedan scenarij koji developeri i bankari još uvijek izričito isključuju, no to ne znači da se u daljnjoj budućnosti ipak neće dogoditi.
Podstanarstvo je isplativije
Vaša preporuka, kupiti stan ili još čekati? Čekati možete uvijek. Zbog potrebe za većim stanom, ja trenutno kupujem i prodajem. S obzirom na ono što se događa na tržištu, onima kojima treba stan, oni će ga kupiti, a špekulanti to sigurno neće učiniti.
Koliko je 'višak' stanova na zagrebačkom tržištu utjecao na cijene najma stanova? Već je odavno podstanarstvo isplativije nego kupnja stana na kredit jer su stanovi užasno skupi u Hrvatskoj. Međutim, zbog kulturoloških specifičnosti ljudi žele vlastiti stan. U odnosu na druge zemlje, mi imamo najveći postotak građana koji žive u svom stanu, što je prilično loše, posebno za ljude s niskim primanjima jer im to značajno smanjuje životni standard, a to je jako loše i za funkcioniranje ekonomije jer ljudi postaju nemobilni. Kako će ulazak Hrvatske u Europsku uniju djelovati na tržište nekretnina? Nikako. Apsolutno se ništa neće promijeniti. Sve što se trebalo dogoditi ulaskom u Europsku uniju, to se već dogodilo.
Prilično je jasno da sljedeće godine većih privatnih projekata u građevinarstvu neće biti previše. S obzirom da je izborna godina, mogu li donekle radna mjesta u građevinarstvu spasiti neki infrastrukturni projekti koje bi Vlada mogla pokrenuti? Da je Vlada dugoročno planirala, možda bi to bilo moguće, ali više nema vremena da neki ekonomski potez Vlade poluči pozitivne efekte na tržištu nekretnina prije izbora.
Kako ocjenjujete pokušaje Vlade da pomogne stanogradnji kroz poticaje s 200 eura po kvadratu? To je bila kap u moru. Država je jednostavno presiromašna da bi spasila stambeno tržište, ona nema toliko novca. O stanovima za tek rođenu djecu... Uopće ne treba preporučivati štednju kroz ulaganje u nekretnine. To ljudi u Hrvatskoj rade stalno. To je nacionalni sport. I to je jedan od razloga zašto političari oklijevaju s uvođenjem poreza na nekretnine. Kad pogledate našu srednju klasu, tu nema nitko ispod pet stanova. A što rade s tim stanovima, ne znam. Poznajem posrednika u prodaji nekretnina koji ima mušterije koje su kupovale stanove djeci koja su imala par mjeseci. O divljanju kune... Tečaj kune će biti ovakav kakav je sve dok međunarodni investitori budu voljni ulagati novce u Hrvatsku. Onog trenutka kada oni, kao u Grčkoj, odbiju kupiti državne obveznice i zaključe da nam je država u totalnom rasulu, onda će kuna deprecirati. Ako procijene da je ministar Šuker dobro odradio svoj posao za ovu godinu, onda će opet kupiti državne obveznice i "dati" nam tih 14 milijardi kuna koje nam fale za ovu godinu. O Šukeru koji odlično 'pliva'... Ako izoliram političke pritiske na Šukera i ako ga gledam samo kao ekonomista, onda bih ga ocijenio jedinicom. Ali, ako imam u vidu sve pritiske i kompleksne situacije koje su se događale u Vladi i sve ono čemu je bio izložen, onda bih mu vjerojatno dao i pet. U okviru onog da mu je politika dala odriješene ruke, on je plivao odlično. A to znači da ova jedinica ide Vladi, a petica Šukeru. O štednji u Srbiji... Najveći dio svog bogatstva i štednje uložite tamo gdje je najsigurnije, a najmanje tamo gdje je najnesigurnije i gdje su najviše kamate. To je ono najosnovnije što učimo studente o strukturiranju portfelja. Kad bih imao dovoljno velik portfelj, vjerojatno bih ulagao u Srbiju. O politici koja je iznad svega... Već 10 godina u Hrvatskoj je najveći problem što postoji milijun drugih prioriteta iznad razvoja gospodarstva i zapošljavanja. Ekonomska strategija je tek treći prioritet. Prvo idu koalicijski dogovori, potom stranačke strategije, pa tek onda, ako nije u sukobu s ova prva dva cilja, možda se može nešto učiniti i za ekonomsku strategiju.
