Do početka koronakrize, rezidencijalno tržište nekretnina bilo je u silovitom usponu. Naime, potkraj 2019. i početkom 2020. godine cijene rezidencijalnih tj. stambenih nekretnina dosegnule su rekorde iz nikad ponovljene 2008. godine. Za to je trebalo dugih 12 godina, a treba napomenuti da je u 2019. godini i BDP dosegnuo razinu iz 2008. godine.
Vjerojatnost pada cijena stambenih nekretnina i dalje je
izvjesna, pokazuje analiza utjecaja najavljenog pada BDP-a na
kamatne stope stambenih kredita te posljedično i na postignute
cijene na tržištu stambenih nekretnina, a koju je izradio portal
moj-bankar.hr
Od izbijanja koronakrize vodeći ekonomisti, Svjetska banka
pa i Vlada RH prihvatili su činjenicu da će hrvatski BDP
znatno pasti. Procjene su različite, ali držimo li se samo one
koju planira Vlada, a to je pad BDP-a od 9,4 posto u 2020.,
dovoljni je argument koji će izazvati tektonske pomake na tržištu
nekretnina. Nadalje, u 2021. planira se rast BDP-a od 6,1 posto,
što znači da ćemo krajem 2021. sa BDP-om biti na razini 2017. ili
2018. godine, podsjeća
Poslovni.hr
Analizirajući kvartalne stope promjene BDP-a zajedno s kretanjem odgovarajućih stopa promjene cijena stambenih nekretnina od 2003. pa do kraja 2019., uočava se snažna korelacija ovih dviju varijabli (R2=0,56). Naime, kada BDP znatnije pada, a u prošlosti je u prva tri kvartala 2009. padao iznad pet posto, pada i cijena nekretnina. Cijene stambenih nekretnina reagiraju nešto sporije, tj. treba im otprilike jedan kvartal da se korigiraju, ali ako nakon znatnijeg pada BDP-a, isti nastavi padati, čak i manjim stopama, slijedi i znatnija korekcija nekretnina.
Iako s krajem 2019. Hrvatska ima niz od 23 uzastopna kvartala rasta BDP-a, gotovo svi su svjesni da će se niz zaustaviti u 2020. Kako povijesni podaci pokazuju, u 19 kvartala s padom BDP-a cijene nekretnina su padale u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003. do 2019.), cijene su rasle u njih 40. Ovo su snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako u sljedeće 2 - 3 godine, nećemo dosegnuti BDP iz 2008. (to smo upravo postigli u 2019. godini), vrlo je vjerojatno da će doći do korekcije cijene nekretnina. Realno je očekivati da će se isto vjerojatno korigirati do 10 posto.
Dodatni negativni utjecaj realizirat će se i kroz povećanje nezaposlenosti. U travnju 2020. bilo je oko 160.000 nezaposlenih, dok je u istom mjesecu 2019. nezaposlenih bilo oko 130.000. Povećanje u travnju 2020. u odnosu na 2019. je 30-ak tisuća. Uzmemo li u obzir da je u veljači 2020. bilo 20-ak tisuća manje nezaposlenih nego u 2019. godini, statistika izgleda još lošije.
Ova dva smjera makroekonomskih kretanja već su počela imati utjecaj i na kreditne politike poslovnih banaka. One u Hrvatskoj suočavaju se s dva trenda. Prvi su trend moratoriji koje uvode, a kojih je do sada zatražilo 40-ak tisuća građana, a odobreno ih je 20-ak tisuća. Procjenjuje se da je sedam posto kreditno zaduženih građana zatražilo moratorij.
Osim moratorija, banke su počele zaoštravati kreditne uvjete. Tako se za odobravanje stambenog kredita već neko vrijeme kreditna sposobnost računa sukladno Ovršnom zakonu te se u kreditnu sposobnost ne uključuju dodaci na plaću kao što su dodatak za terenski rad, naknada za prijevoz i slično. Zaoštravanjem uvjeta u posljednjih mjesec dana postrožen je omjer kredita i zaloga na nekretnini: na primjer dok je prije iznos kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine mogao biti 1:1, sada u nekim bankama iznos kredita ne može prijeći 70 posto vrijednosti nekretnine, dok neke banke ne žele ni kreditirati klijente koji nisu njihovi postojeći klijenti.
Kako su kamatne stope također važna komponenta tržišta nekretnina, vidimo da unatrag 15-ak godina većina rasta cijena se dogodila kada su kamatne stope bile ispod četiri posto. U samo četiri kvartala (i to 2015. i 2016. kada su cijene nekretnina bile na minimumu, a BDP je počinjao rasti) cijene su rasle, u ostalih 11 kvartala, cijene su rasle kada su kamatnjaci bili ispod četiri posto.
Kako će se koronakriza odraziti na cijene stambenih nekretnina?
Iako je teško predvidjeti cijene bilo kakvih usluga i dobara, uzimajući gore navedene činjenice, zasigurno se može zaključiti da će doći do hlađenja tržišta rezidencijalnih nekretnina. Nekoliko je ključnih faktora koji će utjecati na to hoćemo li imati kratkoročni pad ili dugoročno mrtvilo:
1. BDP – ako pad BDP-a bude kratkoročan te u u prvim kvartalima sljedeće godine se gospodarska aktivnost reaktivira, vrlo je vjerovatno da će se brže stabilizirati i cijene nekretnina
2. Nezaposlenost – što je veća nezaposlenost, manja je kreditna sposobnost građana te su banke opreznije u svom ponašanju. Ako se brzo ne uspostavi zaposlenost iz 2019. godine, vrlo je vjerojatno da će na snazi ostati oštriji uvjeti kreditiranja te da će kamatne stope na stambene kredite porasti.
3. Kamatne stope – trenutne kamatne stope na kredite su oko 2,8 do 3 posto. Ostanu li kamatne stope na stambene kredite na ovim razinama, velika je vjerojatnost da će se brže oporaviti i tržište nekretnina, tj da će pad biti znatno manji.
4. APN, tj. subvencije stambenih kredita – iz današnje perspektive, APN treba služiti kao stabilizator cijena. Pogotovo uzimajući u obzir činjenicu da se za rujan najavljuje i novi program. Ako se to ostvari, definitivno će se dodatno smanjiti pritisak na pad cijena tj. mjera bi trebala imati pozitivan učinak.
U analizi navode kako smatraju da će pritisak na pad biti relativno kratak (do dvije godine) te ako se ponovno uspostavi potpuna gospodarska aktivnost, da će od 2022. godine cijene nekretnina nastaviti rasti te pokušati opet dosegnuti rekordne razine iz 2008. godine. Nadalje, u odnosu na dramatičan pad cijena nekretnina u 2009. godini, osim pada BDP-a od 7,4 posto kumovao je i veliki broj novoizgrađenih, a neprodanih stanova kojih sada na tržištu nema.
Svakako vrijedi, napominju, promatrati i ne kupovati nekretnine po trenutno traženim cijenama, ali isto tako treba jednim okom promatrati kako i koliko će poslovne banke dodatno postrožiti uvjete za dobivanje stambenog kredita.
