Kada je ministar graditeljstva, Predrag Štromar, najavio novi rujanski val subvencija za stambene kredite kojima Vlada nastoji pomoći mladim građanima u stambenom zbrinjavaju i "namamiti ih" da ostanu u Hrvatskoj – naglasio je da ne smatra da taj model subvencije uzrokuje ikakve poremećaje na tržištu nekretnina. Odnosno, on već treću godinu zaredom pokušava anulirati sumnje da taj oblik Vladine intervencije uzrokuje dramatično povećanje cijena kvadrata, posebno, malih stanova.
O tom pitanju, ali i o trendovima na hrvatskoj sceni kupoprodaje nekretnina, razgovaramo s Borom Vujovićem, dopredsjednikom udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, vlasnikom agencije za nekretnine "Opereta", poznatim analitičarem koji je već u prvom valu ovog modela subvencioniranih kredita upozoravao na poremećaje koje će oni prouzročiti.
NET.HR: Kakav je vaš stav danas, tri godine nakon prve serije subvencioniranih kredita po tzv. Štromarovom modelu? Jesu li bitno olakšali rješavanje stambenog pitanja mladima ili su samo kozmetički zahvat?
VUJOVIĆ: Bilo kakva intervencija na tržištu, ako nije dobro analizirana u najmanju je ruku upitna. Sa mnom se u tome slažu i u ministarstvu graditeljstva, ali se ne usuđuju to javno iznijeti. Ovakvi zahvati su možda imali smisla 2011. ili 2012., kad je tržište bilo mrtvo, ali kasnije, 2017. i još kasnije – kada je tržište profunkcioniralo, to nema smisla. Sada, kada imate deficit radne snage, kada su cijene otišle nebu pod oblake, posve je pogrešno forsirati ovakve poticaje.
A očito je da su ovakvi poticaji bili plod čiste improvizacije. Kada je 2016. ukinuta porezna olakšica za prvu nekretninu, pod svaku cijenu željelo se ponuditi nešto novo što se promoviralo kao demografsku mjeru ili potez za sprječavanje iseljavanja mladih. Naša reakcija kao udruženja na to je bila: ok, dajte onda takve mjere za područja gdje se ljudi najviše iseljavaju. Dajte za Slavoniju, dajte za Liku, ali zašto – Zagreb? Odmah smo upozoravali da će to podići cijene u Zagrebu. Naravno da to nije jedini faktor, ali sigurno pridonosi. Predlagali smo da se napravi analiza i utvrdi kako stvarno možemo zaustaviti iseljavanje mladih i ljudi deficitarnih zanimanja.
NET.HR: Ministar Štromar se poziva na istraživanje Ekonomskog instituta i tvrdi da "cijene rastu zbog rasta gospodarstva i turizma", a ne zbog subvencioniranih kredita.
VUJOVIĆ: Naravno da se rast cijena dogodio i zbog rasta ekonomije, i zbog apartmanizacije. Točno je da je mnogo ljudi kupovalo stanove i objekte – da bi ih iznajmljivali. Točno je da je utjecalo i smanjenje kamata u bankama za stanove. Dokle god je jeftino zaduživanje za koje se može kupiti nekretnina, jasno je da to utječe na potražnju. Također, ako su niske kamate za štednju – naravno da će ljudi kupovati nekretnine kao oblik štednje. Reći ću vam primjer iz iskustva iz vlastite agencije: više od 50 posto kupaca kupuje za gotovinu. To su oni koji ne žele držati štednju u banci nego radije kupuju nekretninu koju iznajmljuju i imaju prinos od 4-5 posto. Sve su to faktori koji pozitivno djeluju na tržište nekretnina, ali onda dođe taj rujan sa subvencioniranim kreditima i tu se ipak događa pravi potres. Najveći problem te mjere je – kratkoročnost. Sjećate se onih izjava ministra Štromara da će biti sigurni oni koji predaju zahtjev u prvom tjednu? Onda se ipak malo sve to skupa produžilo. Ali radilo se o kratkom roku i velikom pritisku na tržište u kratkom intervalu.
Što se događa sa tržištem nekretnina za Net.hr objašnjava Boro Vujović
NET.HR: Kako je to izgledalo u praksi?
VUJOVIĆ: Brzalo se. Skupljalo se hitno dokumentaciju. Prodavatelj je znao da kupac želi dobiti subvenciju i naravno – držao je cijenu. A što je kupac, pritisnut rokom, mogao učiniti? Morao je pristati. Nije bilo vremena za pregovore. Kupac je pristao, da bi još stigao dobiti uporabnu dozvolu, da bi stigao u banku…I tako dalje. To je taj čin udara na tržište i zbilja od prvog trenutka upozoravamo da to nije dobro. Ministar nas proglašava špekulantima, ali to je doista neprimjereno. Koji bi bio naš interes u cijeloj ovoj situaciji? Samo želimo upozoriti na efekte. Da ne postoji ovakav kratki rok, efekt bi bio blaži. Dobro je što se sada najavilo da će se naredne godine krenuti već u ožujku s procesom. To je sigurno bolje od ovih rujanskih udara. No, svejedno ne smatram te mjere učinkovitima na način kako su zamišljeni.
NET.HR: I sami ste spomenuli mjeru koja je trajala do 2016. – oslobađanje od poreza za prvu nekretninu. Je li to bila bolja mjera?
VUJOVIĆ: Da. Bila je trajna, trajala je cijele godine. I bila je pravednija. Ja bih čak rekao: ustavno ispravnija. Nikoga nije diskriminirala. Ovom mjerom sada se prije svega pogoduje kupcima koji kupuju kreditom, a diskriminirate one koji su štedjeli, uštedjeli, ili naslijedili. Sjećam se kada sam bio u Otvorenom s bivšim ministrom Kuščevićem i on je najavljivao da će naručiti od splitskog Ekonomskog fakulteta analizu svih dosadašnjih POS-ovih mjera i utvrditi što je najbolje. Ali izgleda da ta analiza još nije napravljena. A doista ju je trebalo napraviti. Za ovaj model nema pokazatelja da je postignut efekt demografskog poticaja.
Daje se kredit onome tko je ionako kreditno sposoban. Naravno, lijepo je da država pomaže pet godina otplaćivati kredit, ali to su ionako osobe koje ovdje već rade, koje su se već situirale u Hrvatskoj. Onima koji su u problemu, koji odlaze u inozemstvo u potrazi za poslom, ova mjera ni na koji način ne pomaže. Ako se mene pita, ja bih se uvijek založio da se ti milijuni potroše na izgradnju tvornice. Da, primjerice, u Županji izgrade tvornicu, ostali bi ljudi tamo i bez ovakvog modela subvencioniranja stambenih kredita. Naravno, ne mislim doslovno, da država intervenira i gradi tvornice. Radi se samo o metafori, o tome da bi otvaranjem radnih mjesta ljudi ostajali ovdje.
NET.HR: Tko je najviše profitirao na ovom modelu? Gdje se najviše prodavalo, kupovalo?
VUJOVIĆ: Najviše u Zagrebu, Rijeci, Splitu. Ljudi koji bi ovako i onako dobili kredite i kupovali stanove.
NET.HR: A što kažete na ovo najnovije obrazloženje da su banke snižavanjem kamata anulirale ovo povećanje cijena?
VUJOVIĆ: Cijene stanova su narasle iznad svih očekivanja i to ne treba ničim prikrivati. Neke novogradnje još nemaju uporabnu dozvolu i ne može se izvaditi ZK izvadak i ne mogu konkurirati za ovaj natječaj subvencioniranja. Zbog toga se dogodilo da se stari stanovi prodaju po nevjerojatnim cijenama, koje apsolutno ne zaslužuju. Tu mora doći do korekcije. Novi stanovi će doći na tržište i stari stanovi više neće moći držati tu cijenu. A bazen kupaca se lagano prazni i nivelacija je neizbježna. Ako mene pitate: kupci su odgovorni što pristaju na takve cijene.
NET.HR: Krivite kupce? Dio ljudi je sigurno primoran kupovati stan u ovom trenutku…
VUJOVIĆ: Ne govorim o njima. Uvijek ima onih koji su iz nekih razloga prisiljeni kupovati u određenom trenutku, pa i nepovoljnom. Ali njih nema dovoljno da bi trasirali trend. Govorimo o onima koji kupuju – jer kupuju i drugi, ili jer je "in", jer ih je uhvatila psihologija krda. Krenut ću od svog primjera. Do prije šest mjeseci sam bio podstanar, neovisno o tome kojim se poslom bavim. Jer sam smatrao da je to povoljnije nego da kupujem nekretninu.
Mnogi kritiziraju Štromarov model subvencije stanova
NET.HR: Hm, kakva neobična situacija? Vlasnik agencije za nekretnine nas "nagovara" da ne kupujemo nekretnine?!
VUJOVIĆ: Da ne kupujete bilo što po bilo kakvoj cijeni. Osobito ne po bezobraznoj cijeni. A takvih je sada previše na tržištu, osobito u Zagrebu. Naravno da svakom podstanaru sugeriram da napravi računicu: je li njihova podstanarska renta u rangu rate kredita s kojim bi se mogao kupiti odgovarajući stan. Ali ostali, nemojte brzati. Prodavatelji su se pokondirili, očekuju čuda. Drže bizarno visoke cijene. Podsjetit ću ih na 2009., bilo je onih koji su držali visoke cijene, a onda se dogodio pad pa je bilo i jadikovki u smjeru: Da sam barem onda prodao. Nekima bi se to moglo dogoditi i danas. Ne možemo Zagreb uspoređivati s Bečom ili Münchenom!
Apsolutno je pretjerano uvjerenje da cijena kvadrata u Zagrebu može biti jednako visoka kao u Beču. Iz Hrvatske se ljudi iseljavaju, a u Austriju se useljavaju. Prognoze kažu da će u Hrvatskoj do 2030. biti tri milijuna ljudi. Pa o čemu mi onda pričamo? Tko to živi u uvjerenju da će cijene kvadrata u Zagrebu i dalje rasti nebu pod oblake? Recesija je krenula u Njemačkoj, a svi znamo da će se to nužno osjetiti i u Hrvatskoj. Jučer sam razgovarao s kolegom iz Dubrovnika, kupaca je manje nego u ovo vrijeme prošle godine.
NET.HR: Što se najviše traži u Zagrebu?
VUJOVIĆ: I dalje stanovi do 50 kvadrata, u tramvajskoj zoni.
NET.HR: Ima li među kupcima takvih stanova više onih koji bi željeli živjeti u takvim stanovima ili rentijera koji bi ih kupili da ih iznajmljuju?
VUJOVIĆ: Ima svega. I dalje je prisutan trend da "svaki Hrvat" želi imati stan u Zagrebu, i to po mogućnosti u centru, neovisno iz kojeg je dijela Hrvatske. Prije svega zato jer su ovdje bolnice, škole i fakulteti itd. Vrlo često i dalje imućniji roditelji iz udaljenih dijelova Hrvatske kupuju stan koji prvo žele iznajmljivati a kasnije ga namjenjuju za stanovanje za vlastitu djecu. To je na neki način statusni simbol.
NET.HR: To su, pretpostavljam, kupci koji traže stanove u centru grada?
VUJOVIĆ: U centru Zagreba su enormno porasle cijene kvadrata. Do prije dvije godine kupovalo se mnogo jer ih se željelo nuditi za iznajmljivanje turistima. To je bila prava eksplozija. Ali taj trend prolazi. Sada više kupuju ljudi koji žele živjeti u tim stanovima. No, cijene su toliko visoke da se ne prodaje baš mnogo u strogom centru. Što se tiče ovih subvencioniranih kredita, njima se više "lovi" u širem centru, u rubnim dijelovima grada. Najmanje ih je u centru, više u prstenu Maksimir, Trešnjevka, Črnomerec i sl., a najviše ih je u Dubravi, Novom Zagrebu, Španskom.
NET.HR: Je li se otkrio neki novi posebno popularan kvart?
VUJOVIĆ: Sada je posebno "in" – Središće, kvart u Novom Zagrebu, i to zbog američke škole, blizine Bundeka, Avenue Malla itd. Sada u rujnu će biti završene neke zgrade, ali već sve je prodano. Potkraj 2016., kada je počela prodaja, kvadrat je bio oko dvije tisuće eura, a sada je već dvije i pol tisuće.
NET.HR: Je li to doista vrijedi toliko?
VUJOVIĆ: Po mom mišljenju, ništa u Novom Zagrebu ne vrijedi više od 2200 eura po kvadratnom metru, ali tržište diktira cijene. Ja sam dijete Novog Zagreba, volim ga, i ovo nije nikakav snobizam. Središće je sigurno jedan od najljepših novozagrebačkih kvartova, ali dvije i pol tisuće eura za stan u Središću je definitivno puno. Drugi kvart koji je iskočio je Knežija. Isto zbog internacionalne škole. Porasla je i kupnja i potražnja za iznajmljivanjem.
NET.HR: Je li se trend kupnje apartmana na Jadranu ispuhao? Ili se još uvijek traže, prodaju?
VUJOVIĆ: Prošlo je to vrijeme. Sve više stanova koji su bili za iznajmljivanje sada ide u prodaju. Prošlo je to vrijeme fascinacije iznajmljivanjem svega i svačega. Na Jadranu je narasla ponuda, broj apartmana je narastao, broj turista ne raste, i to će se nužno reflektirati i na tržište nekretninama. Oni koji su se zadužili, digli kredite da bi ih otplaćivali iznajmljivanjem, ako ne uspijevaju puniti turiste prema planu, ubrzo će se naći u problemima, pokušat će prodavati apartmane, a to znači i da cijene više neće moći biti tako visoke.
NET.HR: Ako netko ima slobodnih sto tisuća eura u ovom trenutku, što biste mu vi savjetovali, kako da ih uloži? Mali stan u Zagrebu, imanje u Slavoniji ili – apartman na moru?
VUJOVIĆ: Još uvijek je odgovor: manji stan u Zagrebu u tramvajskoj zoni. Sigurno ćete ga moći iznajmljivati i sigurno ćete imati siguran prihod. A moći ćete ga i prodati. Za istu, ili čak i za malo veću cijenu.
NET.HR: I sami ste spomenuli da ste dugo bili podstanar. Ima li kod nas pozitivnih pomaka u uređenju tržišta najma?
VUJOVIĆ: Nije uređeno tržište. A to je područje gdje se može uključiti država. U inozemstvu se grade cijele zgrade za najam, a kod nas se na podstanarstvo još uvijek gleda kao na drugorazredno stambeno rješenje. U Zagrebu u ovom trenutku imamo jednu jedinu zgradu izgrađenu za najam. Naravno, kod nas je to i pitanje mentaliteta. Kod nas ljudi još uvijek štede u nekretninama, kupnja vlastite nekretnine se gleda kao ulaganje u budućnost, kao osiguranje za stare dane. Kod nas je problem i u visokom PDV-u.
Kada se izgrade stambene zgrade, 25 posto ide za PDV. Ako ne prodate stanove, nego ih dajete u najam, vi morate odmah platiti tih 25 posto. U Sloveniji je PDV devet posto za stanove do 120 kvadrata. Preko 120 kvadrata je luksuz, ali sve ovo manje je mnogo lakše dohvatljivo. To je prava mjera i šteta što netko od naših političara ne pogleda što se već radi u prvom susjedstvu.
NET.HR: Što vi kažete na činjenicu da se opet diskutira o prodaji državne imovine? Da još uvijek postoje državni stanovi i nekretnine koji niti 29 godina nakon napuštanja socijalizma nisu privatizirani, da smo formirali specijalizirano ministarstvo za to područje…
VUJOVIĆ: Postoje veliki investicijski sajmovi u Europi, jedan doista impresivan održava se svake godine u Cannesu, u Francuskoj. S jedne strane su investitori iz cijelog svijeta, a s druge strane: države, gradovi itd. Primjerice, London na impresivno napravljenoj maketi grada precizno označi pozicije gdje su moguće investicije. Kao predstavnici Udruženja agencija za nekretnine pri HGK išli smo na taj sajam i predlagali smo i Gradu Zagrebu i državni da napravimo dobar izložbeni prostor, da i mi napravimo makete i jasno pokažemo gdje što nudimo i privlačimo investitore. Ali nije bilo sluha. Slovenija je prije dvije godine imala izvanredan štand i sigurno je ubrala i ozbiljne rezultate. Ali ne i Hrvatska. Ne može to prezentirati udruženje agencija, to se mora napraviti na puno višem nivou.
NET.HR: Gdje vi vidite prostor mogućeg širenja stambenog prostora u Zagrebu? Na sjever više ne može…
VUJOVIĆ: Ako naprave tramvajsku prugu prema aerodromu, to bi mogao biti novi prostor za stambenu izgradnju.
NET.HR: Što je s naseljima poput Sopnice-Jelkovac? Ima li nade da ozbiljnije zažive?
VUJOVIĆ: Konkretno, u tom naselju ističe moratorij na prodaju, dolazi do smjene stanara. Čini mi se da se tamo stvara sve bolja atmosfera. S obzirom na svu logistiku, mislim da nema razloga da to naselje postane geto.
NET.HR: Što ste najskuplje prodali u posljednje vrijeme u Zagrebu?
VUJOVIĆ: Recimo, imali smo u centru grada, u Kačićevoj ulici, novogradnju. Kvadrat je bio tri i pol tisuće eura. Dvadeset stanova. I svih dvadeset je prodano u rekordnom roku. Ali to je pravi centar grada, tik do Britanskog trga, sve nadohvat ruke, a vrhunska kvaliteta novogradnje, garaže, lift…To je doista planulo, mada su bile relativno visoke cijene.
Vujović kaže kako kupci ne bi trebali pristajati na 'nabrijane' cijene nekretnina kakve danas nisu rijetkost
NET.HR: Tko su bili kupci? Tko si to danas može priuštiti u Hrvatskoj?
VUJOVIĆ: Bilo je nešto Zagrepčana, ali bilo je kupaca i iz inozemstva. Neki su kupili za stanovanje, a drugi kao investiciju. Različit profil ljudi.
NET.HR: A prije nekoliko godina su kružile glasine da Ban centar (stambeno-poslovni objekt na Europskom trgu) ne uspijeva prodati stanove zbog visoke cijene?
VUJOVIĆ: Oni koji su kupili u Ban centru prije dvije-tri godine po četiri tisuće eura kvadrat zapravo su dobro uložili. Mislim da bi oni danas mogli dobiti sedam, a možda i osam tisuća eura po kvadratu…
NET.HR: Šalite se? Osam tisuća eura po četvornom metru? Navečer uglavnom nisu rasvijetljeni prozori. Živi li uopće itko u tim stanovima?
VUJOVIĆ: To su kupili ljudi s jako puno novca, od kojih mnogi ne žive u Zagrebu. Oni su to kupili da "im se nađe" kad dođu u grad. No, nemojte imati predrasude. To nije klasična nekretnina. To je za odlikaše. Za one koji si mogu priuštiti unikatni pogled na Katedralu. To su relacije u kojima je teško razmišljati običnim smrtnicima.
