U 2025. godini cijene nekretnina nastavile su rasti prvenstveno zato što je ponuda i dalje znatno ispod realnih potreba. U 2024. izgrađeno je oko 16.500 stanova, dok smo u rekordnoj 2007. godini gradili približno 25.000 – dakle, cca 50 posto više nego danas.

Istovremeno, potražnja i ukupna likvidnost tržišta znatno su veće nego tada. Iz perspektive građevinara, rasli su i ulazni troškovi desetak posto, što otprilike prati i rast konačnih cijena kvadrata stanova koji je bio oko 12 posto na razini godine.

Magistar inženjer građevinarstva, Saša Perko, komentirao je potencijalne cijene nekretnina i svega onoga što može znatno utjecati na ovo tržište.

Cijena građevinskog materijala

Perko je kazao da se u 2026. ne očekuju veliki skokovi cijena građevinskog materijala.

"Materijal raste na tjednoj ili mjesečnoj razini, ali po manjim stopama, približno u razini opće inflacije od oko 4 posto, što je daleko od dramatičnih povećanja iz 2022. i 2023. godine. U cijeloj strukturi troškova gradnje danas je daleko izraženiji rast cijene rada, koji postaje ključni pokretač ukupnog poskupljenja gradnje", rekao je.

Foto: Privatna arhiva

Dodao je i da će sigurno rasti cijene zemljišta u gradskim područjima zbog manjka novih parcela na kojima se može graditi.

"Urbanistički planovi su ograničeni, GUP u gradu Zagrebu je postao restriktivniji, na širem području nedostaje infrastruktura, a potražnja investitora je visoka. Ukratko, količina građevinskog zemljišta se smanjuje, a interes za gradnjom raste – i to će zasigurno dizati cijene zemljišta“, otkriva Perko.

Cijene ne mogu padati

Perko izazov vidi i u rastu plaća koje na tržištu rastu vrlo brzo, znatno brže od inflacije, što se dakako osjeća u građevinskom sektoru.

Naime, već godinu-dvije svi poslodavci, ne samo u gradnji, moraju podizati primanja jer se za svakog kvalitetnog radnika vodi borba. U praksi to znači da je opći rast plaća oko 10-12 posto godišnje postalo “novo normalno”, što stvara dodatni pritisak i na naše troškove rada te konačne cijene.

"Kada se svi troškove zbroji, jasno je da cijene nekretnina ne mogu padati. Ulazni troškovi će rasti sve dok postoji pritisak na gradnju zbog povećane potražnje – u takvim uvjetima cijene podižu svi, od projektanata do tesara, keramičara i fasadera. To je prirodna dinamika tržišta i tako će se nastaviti dok god potražnja bude veća od ponude. Teško je špekulirati o postotcima, ali realno se nadam da će se rast cijena vratiti na normalne razine od 5–7 posto godišnje. Sve iznad toga izlazi izvan kupovne moći građana i tada bi potražnja mogla naglo pasti, što nije dobro ni za tržište ni za sektor gradnje. Ponuda se polako povećava, uključujući i projekte priuštivih stanova, ali ostaje pitanje hoće li to biti dovoljno da uspori ovaj ubrzani rast cijena", objašnjava Perko.

Regulacija cijena

Mnogi se pitaju hoće li se cijene ikada regulirati – da se jasno zna koliko može stajati cijena kvadrata, no ovaj magistar inženjer građevinarstva smatra da država nikada ne bi trebala određivati cijenu kvadrata – jer svaki put kad se država previše umiješa u ekonomiju nastane više štete nego koristi.

Njezin stvarni zadatak je stvoriti okruženje u kojem se može dovoljno brzo i kvalitetno graditi da se ponuda i potražnja uravnoteže. Dakle, treba ubrzati i pojednostaviti administrativne procese kako bi se projektni ciklusi što više smanjili. To bi bila najveća pomoć države, sve ostalo je djelovanje na posljedicu, a ne na uzrok i neće riješiti probleme.

Foto: Privatna arhiva

Promjena strukture troška gradnje

Saša Perko još je 2024. analizirao strukturu troška gradnje, a evo kako se ta struktura promijenila u prošloj godini te što očekuje u ovoj.

"U odnosu na 2024. došlo je do promjena u gotovo svim ulaznim troškovima. Cijene zemljišta porasle su oko 15 posto, cijene projektanata i nadzora oko 20 posto, a sama gradnja približno 15 posto. Cijene priključaka, doprinosa i financiranja ostale su na razinama sličnima prošloj godini. PDV je i dalje 25 posto, ali njegov apsolutni iznos raste jer su ukupne cijene više. Zato danas imamo tek manju promjenu u strukturi troška kvadrata u odnosu na 2024., ali ona je i dalje na trendu rasta, a isto takav trend očekujem i u 2026.“, smatra ovaj građevinar.

Dakle udio u cijeni kvadrata čine državna davanja i regulatorni troškovi. U ukupnoj cijeni finalnog kvadrata stana i dalje oko 35 posto odlazi državi – kroz PDV i sva ostala davanja. Jasno je da se država financira iz poreza i da taj prihod mora postojati, ali smanjenje tog poreznog klina zasigurno bi učinilo nekretnine lakše priuštivima. Ipak, to ne bi riješilo suštinski problem. Ključ je u optimizaciji i ubrzanju administrativnih procesa kako bi se projektni ciklusi skratili. Isključivo tu treba djelovati i na to se fokusirati!

Manjak radne snage

U građevinarstvu nedostaje i radnika, a čak 50 posto je strana radna snaga, što također utječe na cijenu kvadrata.

"Često čujem mišljenje da je strana radna snaga jeftinija, ali u praksi je zapravo znatno skuplja – i to više od 50 posto. Najprije ulažemo u obuku kako bi dosegnuli minimalnu razinu kvalitete, ali čak i tada rade znatno sporije od uigranog domaćeg majstora. Mogu imati nižu bruto satnicu 20–30 posto, ali ako je domaći majstor dvostruko ili trostruko brži i ne radi greške, stvarni trošak stranog radnika ispada mnogo veći. Upravo zato radna snaga danas ima ogroman utjecaj na konačnu cijenu kvadrata“, objašnjava.

Foto: Privatna arhiva

Perko je otkrio i gdje vidi prostor za smanjenje troškova.

"Građevinski sektor mora postati produktivniji, a dva su ključna problema: spori i zamršeni administrativni procesi te neorganiziranost samih građevinskih kompanija. Na obje se strane mora paralelno djelovati. Svakodnevno na gradilištima vidim kroničnu neorganiziranost, izostanak definiranih procesa i minimalnu razinu pripreme projekata, a o digitalizaciji, automatizaciji i AI-u još ne možemo ni govoriti dok se osnovni procesi ne uspostave. Samo strukturiranje i standardizacija procesa ubrzala bi rad barem 10–20 posto“, zaključuje.

NET I VOYO /

Prijavite se na Net.hr s istom e-mail adresom kojom ste pretplaćeni na Voyo i čitajte sadržaje bez oglasa!