Posljednjih godina živjeli smo u dvije paralelne stvarnosti – kamatne stope bile su na povijesno niskoj razini što prevedeno znači da su se i stanovi mogli kupovati jeftinijim kreditima, no istovremeno su cijene nekretnina nezapamćeno rasle i ponovno se govori da smo ušli u spiralu stvaranja nekretninskog balona, a čim se radi o balonu, uvijek se bojimo i njegova pucanja.
Kupujemo li danas stanove jeftinije zbog niskih kamata ili skuplje zbog viših cijena kvadrata, teško je na prvu reći pa smo zamolili pomoć banaka.
Tražili smo najveće banke u Hrvatskoj da nam pošalju izračun koliko kupac stvarno na kraju banci vrati novca ako je digao kredit od 100.000 eura 2011. godine i što ako je to napravio lani, 2021. godine? I sve to s rokom otplate od 25 godina.
Iako smo isto pitanje postavili desetak najvećih banaka koje rade u Hrvatskoj, konkretan odgovor i izračun poslala je samo OTP banka koja je potvrdila - zbog nižih kamata, onaj tko je kupio stan lani, bolje je prošao nego netko prije desetak godina. Barem po pitanju kredita.
Prema izračunu OTP banke, za isti kredit od 100.000 eura klijent, koji je kredit digao lani, nakon 25 godina banci će platiti skoro 28.000 eura manje nego da je kredit dizao 2011. godine.
Evo detalja izračuna koji su nam dali u OTP banci.
"Prosječna nominalna kamatna stopa za stambene kredite, sukladno objavama na službenim stranicama HNB-a, 2011. godine je iznosila 5,63%, dok je za 2021. godinu ista bila 2,63% za valutu euro. Slijedom navedenog, u 2011. godini za iznos kredita od 100.000 eura, s rokom otplate na 25 godina i uz kamatnu stopu 5,63% (EKS iznosi 5,77%), mjesečni anuitet je 821 eura. Ukupan iznos za otplatu je 149.112 eura", dali su izračun za stambeni kredit u 2011. godini.
(Igor Kralj/Pixsell)
Potom su dali izračun za prošlu godinu:
"U 2021. godini za iznos kredita od 100.000 eura, s rokom otplate na 25 godina i uz kamatnu stopu 2,63% (EKS iznosi 2,66%), mjesečni anuitet je 670 eura. Ukupan iznos za otplatu je 121.481 eura. U izračun je uključena interkalarna kamata od mjesec dana", naveli su u svom odgovoru."
Kad se podvuče crta, početni anuitet za kredit iz 2011. bio je je 821 eura, a za kredit iz 2021. bio je 670 eura ili 151 euro manji. Također, netko tko je 2011. digao kredit, banci će na kraju vratiti 149.112 eura, a za kredit podignut lani dat će 121.481 eura ili 27.631 eura manje.
No u OTP banci su naglasili: "Bitno za napomenuti je da su kontinuiranim padom nacionalne referentne kamatne stope (NRS) već 8 godina zaredom i kamatne stope u padu, odnosno u promatranom razdoblju NRS je pao za ukupno 3,23% te se vrijednost kamatnih stopa kredita iz 2011. godine približila današnjim vrijednostima kamatnih stopa." Zbog toga je anuitet pao kod kredita s promjenjivom kamatnom stopom te se iznos auniteta približio današnjim vrijednostima.
Posljednjih godina kamatne stope na sve vrste kredita zaista su na povijesno niskim razinama. U gospodarski jačim zemljama zapadne Europe, čak su bile i negativne. Kod nas se to nije dogodilo, ali su hrvatski klijenti osjetili blagodati niskih kamatnih stopa i novac je, prevedeno, bio jeftiniji.
No, s obzirom na najave ekonomskih analitičara, ali i Hrvatske narodne banke (HNB), očekuje se da ćemo razdoblje niskih kamata polako ostavljati iza sebe, one će se zadržati još neko vrijeme, ali se očekuje da će ipak pomalo rasti.
Oni koji su kredite dizali ranije po višim kamatama, uvijek imaju mogućnost provjeriti u banci isplati li im se refinancirati kredit jer su kamate sada niže.
Evo što su o refinanciranju rekli u OTP banci:
„S obzirom na dosadašnja kretanja kamatnih stopa, koje kontinuirano bilježe pad na sve vrste kredita, klijentima koji žele refinancirati postojeće obaveze, OTP banka u ovisnom odnosu s klijentom i biheviorističkim pokazateljima, kao i obaveznom kreditnom sposobnošću, omogućuje refinanciranje svojih obaveza čiji je proces jednak odobravanju. Svakom zahtjevu za refinanciranje pristupa se individualno.“
(Sanjin Strukić/Pixsell; Cijene nekretnina toliko su se digle da su skoro 'pojele' prednost niskih kamata)
Dakle, treba provjeriti u banci isplati li se refinancirati kredit, uzeti možda povoljniju kamatnu stopu i odvagnuti kolike su uštede ako se to napravi. Ako ništa, vrijedi pokušati, a odluka o tome je individualna, što naglašavaju i u banci.
Ali to je samo dio priče. Drugi dio su cijene nekretnina.
Kako su naveli u OPT banci, prosječna cijena kvadrata 2011. bila je 1600 eura, a lani 2000 eura. Kada bi usporedili koliko bismo kvadrata mogli kupiti za 100.000 eura, ispada da bi 2011. mogli kupiti 62,5 kvadrata, a lani samo 50 kvadrata.
Ako podsjetimo da će onaj, tko je lani digao kredit banci na kraju vratiti 27.631 eura manje, nego da je kredit digao 2011., za te novce mogao bi kupiti dodatnih 13,81 kvadrata po cijeni od 2000 eura. Kad se sve zbroji i oduzme ispada da se danas može dobiti jeftiniji kredit, ali da se s istim iznosom može kupiti manje kvadrata jer su oni poskupjeli i na kraju u gotovo identičnoj su situaciji i oni koji su kupovali jeftinije stanove ranije uz skuplje kredite i oni koji danas kupuju skuplje kvadrate ali uz povoljnije kredite.
Iako nisu dali konkretnu usporedbu kredita od prije desetak godina i lani, iz HBP-a ipak imaju zanimljiv savjet o tome treba li se stari kredit refinancirati:
„Ako klijent trenutno ima kamatnu stopu višu od one koja se nudi na tržištu, bilo bi dobro da se javi u bilo koji centar HPB-a po vlastitom izboru kako bismo provjerili postoji li mogućnost refinanciranja po boljim uvjetima što ovisi o trenutnoj situaciji klijenta i njegovoj kreditnoj sposobnosti. Kako bismo proces učinili što jednostavnijim i s ciljem da klijenti imaju što manje troškove, HPB za one koji rješavaju stambeno pitanje te kupuju nekretninu ili pak žele refinancirati postojeći kredit druge banke tijekom cijele 2022. godine podmiruje troškove procjene nekretnine i troškove javnog bilježnika vezane uz kredit: trošak solemnizacije, izjave o zapljeni primanja i ovjeru izjava o vlasništvu nekretnine."
Time potvrđuju da su banke spremne razgovarati o mogućem refinanciranju, čak i kredita iz drugih banaka i sve što netko treba je strpljenje i dati si volju te obići nekoliko banaka i zatražiti ponude.
Iz HPB-a dalje navode: "Osim smanjenja anuiteta, koji će prilikom refinanciranja uz nižu kamatnu stopu imati, klijenti će tako uštedjeti i na trošku solemnizacije koji iznosi i nekoliko tisuća kuna.“
(Igor Kralj/Pixsell; pred nama je još neko vrijeme niskih kamata, ali većina predviđa da će početi rasti)
No koliko je teško refinancirati kredit i što ljudima za to treba, odgovor su dali iz Sberbanke na svom primjeru:
"Potrebna dokumentacija za refinanciranje kredita druge banke, uz redovne bančine obrasce i dokumentaciju za stambeni kredit, sastoji se od preslike ugovora o kreditu za postojeći stambeni kredit u drugoj banci, potom pisma namjere druge banke o povlačenju zaloga s nekretnine nakon isplate kredita Sberbank d.d., a kod refinanciranja kredita za adaptaciju – potrebna je i kopija troškovnika.“
Evo što oni traže od obaveznih instrumenata osiguranja: "To je javnobilježnički ovjerena isprava o zapljeni plaća ili mirovina svih sudionika u kreditu, osim za korisnika kredita pomorca kod inozemnog poslodavca, potom javnobilježnički ovjerena isprava o zapljeni računa za sve sudionike u kreditu, zatim polica osiguranja nekretnine koja se daje u zalog od požara i drugih opasnosti vinkulirana u korist Banke , potom založno pravo (hipoteka) na nekretnini u omjeru visine kredita i vrijednosti nekretnine. Pritom maksimalan iznos kredita može biti u visini do 90% procijenjene vrijednosti nekretnine".
Navode i da nekretnina na kojoj se zasniva založno pravo ili prenosi pravo vlasništva mora biti upisana u zemljišnim knjigama i na njoj ne smije biti nikakvih tereta drugih pravnih ili fizičkih osoba (osim zaloga radi otkupa stanarskog prava). Za sve nekretnine koje se daju u zalog, uključujući i nekretnine u novogradnji, potrebno je priložiti Elaborat o procijenjenoj vrijednosti nekretnine. Ova banka ne naplaćuje naknadu za obradu kredita.
Uz sve ovo, uvijek u banci treba provjeriti ima li dodatnih troškova kako ne bi bilo "iznenađenja", pa u Sberbanci navode da se pod dodatne troškove smatraju "troškovi ugovora o kreditu koji se solemnizira kod javnog bilježnika, kao i solemnizacija drugih dokumenata kao što su izjava o zapljeni po pristanku dužnika, zadužnica kod javnog bilježnika...".
Inače, iz Hrvatske udruge banaka potvrdili su kako je prosječna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite u kunama 2,8%, dok na stambene kredite s valutnom klauzulom iznosi 2,6%.
(Duško Jaramaz/Pixsell)
"Kamatne stope se u proteklih godinu dana nisu značajno mijenjale te se i dalje kreću oko najnižih povijesnih razina. Očito je da kamatne stope već neko vrijeme ne pokazuju trend promjene. Situaciju objašnjavamo ukupnom monetarnom i financijskom situacijom u europodručju i dok se monetarna politika ECB ne promijeni, ne treba očekivati značajnije promjene", rekli su u HUB-u.
Boro Vujović, potpredsjednik interesnog udruženja agencija za posredovanje nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Opereta kaže kako su možda najbolje prošli oni koji su kupovali nekretnine 2015. i 2016. kada su kamatne stope već pale na oko tri posto, a cijene su bile najniže.
"Najviše cijene nekretnina bile su oko 2009. godine i otada su padale sve do spomenutog razdoblja kada su počele i kamatne stope padati. Od 2015. i 2016. naovamo cijene opet rastu, a kamate padaju. Iako nam se čini da su možda cijene sada na najvišoj razini, zapravo nisu, ali je istina da je porast cijena nekretnina istopio ono što su kupci dobili nižim kamatnim stopama", komentirao je Vujović.
Komentirao je i ideju o refinanciraju starih kredita rekavši: "To je svakako dobra navika svako toliko otići u banku i provjeriti svoje mogućnosti te vidjeti isplati li se refinancirati kredit, naročito ako se radi o otplati na duži period".
