Predsjednik udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Kastel, Dubravko Ranilović, prvi je još prije više godina upozoravao da će se stambeno tržište u Hrvatskoj srušiti. Kako danas gleda na budućnost cijena nekretnina kao i stanogradnje za čiju krizu trenutno krivi domaće banke u stranom vlasništvu otkrio je za net.hr.
Zašto smatrate da su za krizu u prodaji nekretnina krive banke?
-Prije svega zbog toga što su postroženim uvjetima gotovo posve obustavile financiranje projekata u stanogradnji, čak i onih najkvalitetnijih. Banke nerealno očekuju da se postojeći stambeni fond prodati samo zato što ne dopuštaju da na tržište dolaze novosagrađeni stanovi. Kriza traje i trajati će sve dotle dok banke ne promjene takvu politiku ili se ne umiješa država. Zato i cijene ne padaju koliko se očekuje. Jer banke ne dopuštaju konkurenciju u novogradnji. Kada bi se prodavatelj nekvalitetnog stana usporedio s kvalitetnom konkurencijom niže cijene i on bi je morao korigirati. Ne smijemo cijelu industriju stanogradnje ostaviti na milost i nemilost bankama.
Kako komentirate najavu premijerke Jadranke Kosor da će država u sklopu antirecesijskih mjera poticati prodaju stanova?
-Mi kao Udruženje trgovatelja nekretninama pozdravljamo tu inicijativu i spremni smo pomoći. Međutim, još nikakvih konkretnih prijedloga nisam vidio. Mislim da bez intervencije države na tržištu nećemo uskoro vidjeti bitnijeg pomaka.
Znači ne slažete se s onima koji tvrde da će intervencija države značiti poticanje prodaje stanova koji su još uvijek preskupi i da bi to ponovno moglo dovesti do napuhavanja nekretninskog balona?
-Nemojte me krivo shvatiti. Mi ne podržavamo prodaju postojećeg fonda već samo spomenutu najavu vladine inicijative koja nikako ne bi smjela proći bez da se konzultira struka. Da se prije to napravilo ne bi smo uopće imali ovakvu situaciju danas. Previše ljudi zavisi od stanogradnje. Zato ne može više biti parcijalnih rješenja. Mora se izraditi cjeloviti model kako da se gradnja nastavi, a ne da se silom prodaju već izgrađeni stanovi. Moramo izaći iz situacije u kojoj nam banke odbijaju financirati nove, kvalitetne projekte upravo sada kada smo stekli iskustvo gradnje takvih. Trenutno se banke raznim akcijama prvo žele riješiti već izgrađenih stanova a tek onda financirati nove.
Kako bi u takvu situaciju država trebala intervenirati?
-Država bi se trebala umiješati kao medijator između banaka i građana jer ovakvo stanje nije održivo. Ona bi morala imati neki fond kojim bi pokretala investicije. Ne smijemo dopustiti da naša sudbina ovisi samo o bankama. Uz to trebalo bi ukloniti varijabilne kamate na kredite bar na neki rok. Ljudi su zbog njih u strahu i više uopće ne uzimaju kredite. Radna mjesta su nesigurna i stanovnici se boje kako će plaćati rate kredita, pogotovo u uvjetima kada ona može porasti. Za to bi trebali postojati i neki garancijski fondovi.
Cijene nekretnina su pale i do 30 posto
Hoće li i kada cijene nekretnina u Hrvatskoj ponovno početi rasti?
-Ljudi moraju shvatiti da se cijela filozofija tržišta nekretnina promijenila. U hrvatskoj je potražnja bila akumulirana tijekom rata. Ona se počela realizirati kad su na tržište došli povoljni krediti, početkom 2000-tih. Takva se situacija više nikada neće ponoviti. Na rast ćemo trebati još dugo čekati. Na tržištu je došlo do polarizacije. Prodaju se ili iznimno jeftine ili skupe ali jako kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama. U budućnosti ćemo na tržištu imati nekretnine koje neće odgovarati ni po čemu osim po svojoj niskoj cijeni. Samo će na taj način moći pronaći kupca a nikako kvalitetom, lokacijom ili slično. To se upravo danas počelo događati. Nekretnina koja vrijedi danas vrijediti će i u budućnosti. Ona što ne vrijedi, cijena će joj biti još niža. Situacija kada su cijene svih stanova na svim lokacijama približno jednake više se neće ponoviti.
Kada je po vama pravi trenutak za kupnju stana? Je li to sada ili treba još pričekati da cijene padnu?
-Kupci uopće ne bi trebali čekati. Oni moraju shvatiti da su jednakopravni sudionici na tržištu i da sami mogu ponuditi cijenu koju žele platiti za neki stan. Kod prodavatelja postoji zabluda da će prodati stan po cijeni koju žele samo zato što se ništa novo ne gradi. Kupci pak misle da će kupiti superluksuzan stan po maloj cijeni. Možda i hoće ali se za njega moraju dobro cjenkati.
Koliko po vašim podacima iznosi pad cijena nekretnina (stanova) u zadnjih godinu dana?
-Prema našim podacima tražene (iskazane) cijene su pale 15-stak posto, a realizirane između 20 i 30 posto. Primjerice, stanovi u elitnijem sjevernom dijelu Zagreba za koje se tražila cijena od 2800 eura/m2 sada su na tržištu po cijeni od 1900 do 2000 eura/m2 a na kraju se prodaju po 1.700 do 1.800 eura. Otprilike 20 do 30 posto iznosi i pad prometa. No, s tim podacima treba biti pažljiv. Postoje nekretnine kojima cijene uopće nisu pale cijene i za njima i dalje postoji potražnja. To su prije svega kvalitetni projekti na dobrim lokacijama. Njih je manji broj jer je u posljednje vrijeme takav način izgradnje bio prilično zanemaren. Građevinski investitori često su na lošim lokacijama gradili preskupe nekretnine.
Sopnica Jelkovec je loš projekt
Na kakve projekte konkretno mislite?
-U Zagrebu primjerice postoje nekretnine koje, koliko god im spustili cijenu, neće naći kupca. Lako možete analizirati je li investicija u stanove na lokaciji Sopnica Jelkovec dobra investicija. Ukoliko bi ste pogledali tko je uopće tu investiciju odobrio, na koji način, tko je radio analizu projekta i slično doći će te do rezultata koji će vam reći da je to bilo loše. Slično tome, devedeset posto građevinskih investitora u Hrvatskoj, prije ulaska u projekt, nije napravilo analizu ili studiju projekta.
Jesu li upravo oni krivi što su cijene nekretnina prije krize bile nesrazmjerno velike dohotku kupaca?
-Ja im to ne zamjeram. Svako će stan prodati po što većoj cijeni. Ono što nije dobro je činjenica da su zanemarili naše analize da 2008. godina predstavlja kraj odnosno da će se upravo tada izjednačiti odnos ponude i potražnje na tržištu. Međutim nitko nije slušao.
Može li se govoriti da je današnja izgradnja lošija od one prije 1990-te godine?
-Ne bih se složio s time. Moglo bi se reći da je urbanističko planiranje bilo lošije, ali sama izgradnja nije.
I građevinare opterećuju velika davanja
Kako gledate na stambenu politiku posljednjih godina?
-Iako to nije kratkoročna mjera pod svaku bi cijenu trebalo što prije izgraditi kvalitetnu stambenu politiku koje do sada nije bilo. Treba utvrditi prostorne planove koji nisu promjenljivi. Oni su do sada bili ishodište korupcije. Njihovom prenamjenom, primjerice poljoprivrednog u građevinsko zemljište i sličnog, zarađivali su se ogromni novci, a nikoga nije bilo briga kakvi se projekti tamo rade.
Isplati li se uopće više danas ulagati u stanogradnju?
- Cijenu kvadrata najviše je opteretila cijena građevinskog zemljišta koja je višestruko porasla. Zatim su tu razne komunalne naknade i davanja. Pa je i cijena građevinskog materijala porasla. Dok je na tržištu bilo novca svi su se samo ubacivali u taj vlak i cijena kvadrata je rasla. Kriza je to sve srušila. Građevinari se pitaju -što sada? Platili su skupo zemljište, naknade i sve ostalo a stan više ne mogu prodati po kalkuliranoj cijeni. Da bi oni mogli spustiti cijenu svi u spomenutom lancu bi je trebali spustiti, a to je u ovakvim uvjetima neizvedivo.
