Većina kupaca nekretnina nije razumjela kako točno izgledaju otplate te dinamika otplate dugoročnog kredita kroz anuitetnu otplatu. Ustvrdio je to poduzetnik Nenad Bakić analizirajući kupnju nekretnine kao najveću financijsku odluku većine hrvatskih građanan na portalu Eclectica.hr. Kako bi pojasnio situaciju za primjer je uzeo kredit u iznosu na 100 tisuća eura koji je korisnik 2008. uzeo na 30 godina otplate s kamatnom stopom od 6,5 posto i anuitetnom otplatom na kraju razdoblja (jednom godišnje).
Ističe da ako je vrijednost stana u pet godina pala za 30 posto, bez obzira što ga vlasnik nema namjeru prodavati, vlasnik mora uzeti u obzir da sada može kupiti stan 30 posto jeftinije i da je tu na gubitku jer je za to vrijeme otplatio svega 6,6 posto stana. Bakić navodi kako se tada kupnja stana ne može navesti kao dugoročno isplativa te da uz instrumente osiguranja, kao što su police osiguranja od nesreće i požara, zasnivanje založnog prava na nekretnini, zaduženje svih sudionika u kreditnom odnsu i izjava o zaplijeni, kao jedini stvarni vlasnik nekretnine može smatrati - banka.
Nisam otplatio velik dio glavnice, ali jesam kamate
Nakon 10 godina korisnik kredita otplatit će tek 15,6 posto glavnice kredita, a nakon 15 godina 28 posto. Uzmemo li u obzir da je cijena nekretnina u međuvremenu padala 20 posto, korisnik je opet na gubitku. "Netko će možda tada naivno reći: ‘Nisam otplatio velik dio glavnice, ali sam ipak otplatio velik dio kamate.‘ To je pogrešno, jer se kamata ne otplaćuje. Ona se uvijek plaća na preostali dio glavnice po stopi od 6,5%, samo što je glavnica sve manja, pa i kamata manja. U prethodnim razdobljima se ne radi ‘pretplata’ za kamata iz budućh razdoblja. Nego je stvar takva da se u anuitetnom kreditu glavnica u početku otplaćuje sporo, pa sve brže, a kako bi ukupna (u ovom slučaju: godišnja) rata bila jednaka", pojašnjava Bakić na Eclecta.hr, dodajući da treba razmišljati i o tome kako će kupljena nekretnina izgledati nakon 30 godina kada se kredit otplati ili 100 koliko joj je možda vijek trajanja.
Bakić se slaže s onima koji kažu da su preskupi krediti i precijenjene nekretnine ono što je u Hrvatskoj osiromašilo srednju klasu. Pritom ističe da njegovi izračuni anuiteta nisu uzimali u obzir valutne promjene.
Cijene nekretnina pale za 13,2 posto
Eclecta.hr/Danas.hr
