Cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu već gotovo pet godina. Takvi trendovi nisu neobični, no problem je što sve više nekretnina postaje cjenovno nedostupno građanima. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u drugom tromjesečju ove godine bile su za 6,5 posto više nego u istom razdoblju godinu ranije.
Nekretninsko tržište izuzetno je dinamično i nepredviljivo. Inflacija uzrokovana poremećajima zbog pandemije koronavirusa poskupjela je građevinske materijale za tridesetak posto. Tu su i rekordno niske kamate na kredite, a postojeći i specifični faktori koji na našem tržištu uvećavaju cijene kuća i stanova. Zanimljivo, prognoze stručnjaka na početku pandemije bile su suprotne. Govorilo se da će cijene padati. Na žalost mnogih, to se nije dogodilo.
"Najveći su razlog reakcije države koje su intervenirale novcem, poticajima za one koje nisu radili. Gospodarstvo je imalo prihode, bez obzira što nije funkcioniralo. Imamo i faktor jako niskih kamatnih stopa, koje u ovom trenutku kreću prema negativi, što isto tako utječe na to zašto se nekretnine kupuju. Ljudi svoja sredstva koja su na računima bez prihoda, prebacuju u nekretnine da bi ostvarivali određeni prihod, a i da bi sačuvali vrijednost novca, s obzirom na inflaciju, gdje sve poskupljuje. Kad pričamo o Zagrebu, tu je dodatni faktor bio potres, koji je dobar dio starih nekretnina uklonio s tržišta. Imate manju ponudu i potresom definiranu potražnju, što se istog trenutka reflektiralo na cijene", rekao je za Net.hr Boro Vujović direktor agencije Opereta.
Nije samo APN kriv
Mnogi tvrde da subvencionirani krediti putem Agencije za promet nekretninama (APN) uvelike utječu na cijene nekretnina. Vujović tvrdi da je to točno, zbog toga što se subvencije raspisuju jednom godišnje. Tada zavlada jagma za stanovima, koju ponuda ne može pratiti i cijene porastu. Upozorava kako nakon toga cijene, mahom starijih, nekretnina ostaju iste.
Da su državne subvencije dobra mjera smatra Filip Kokić, direktor agencije Moj dom nekretnine. "Subvencije su dobre i imaju pozitivan utjecaj na opće građanstvo, ali se trebaju mijenjati tako da traju cijelu godinu. Subvencije se mogu koristiti jednom ili dvaput godišnje i u tom trenutku rade pomutnju na tržištu, koju prodavatelji nastoje iskoristiti pa podižu cijene ili ih ne žele spustiti, jer znaju da kupci kroz subvenciju dobivaju neki iznos. Kad bi te subvencije bile cjelogodišnje, onda ne bi imale toliki utjecaj na samu cijenu nekretnina", smatra Kokić.
Naravno, niti APN, uz već nabrojeno, nije konačni generator rasta cijena. Tu je i opsesija Hrvata da štede u nekretninama. Njima povijesno niske kamate itekako pogoduju. "Ove niske kamate na štednju utječu da ljudi ulažu u nekretnine. Po našim pokazateljima trenutno na tržištu postoji i ponuda i potražnja. Možda je to općem puku čudno, ali to je zaista tako. Također bih napomenuo da smo svjedoci situacije gdje ljudi stavljaju visoke cijene po principu 'ako prođe, prođe', što nikako nije dobro za tržište", smatra Kokić.
Govoreći o ponudi, ona je itekako nagrizena. Kratkoročni, poglavito dnevni najam na obali i u Zagrebu te potresi, eliminirali su dio nekretnina s tržišta. Još kad se uzme u obzir da su zbog iznimno uspješne turističke sezone i stranci pohrlili za domaćim nekretninama, jasno je da je ponuda sve manja, a potražnja sve veća. Vujović tvrdi da su i potresi utjecali na ponudu nekretnina u metropoli, čije se cijene kreću, prema njegovoj procjeni, oko 2000 eura po četvornom metru.
"Treba napraviti distinkciju i reći da imamo novogradnje sa značajno višom cijenom i stanove na neatraktivnim lokacijama koji imaju nižu cijenu. Kad napravimo presjek, to je oko 2000 eura po kvadratu. Kad pričamo o Zagrebu, nije taj interes svuda jednak. Tramvajska zona je jako zanimljiva, nove nekretnine u centru također, ali stare nekretnine više nisu toliko zanimljive. Kad pogledate, 2020. promet je pao za 50 posto u centru grada u odnosu na 2019. Isto tako, kuće se ne prodaju tako lako. Možemo pričati da je interes veći, ali to je u Zagrebu mali stan do 50 kvadrata i do 120, 130 tisuća eura. Dubrovnik, Opatija, Rovinj, Split su destinacije koje su daleko skuplje od Zagreba", pojasnio je Vujović.
Država ne može intervenirati
No, divljanje cijena nije samo hrvatski problem. Diljem Europe, pa i u SAD-u, cijene nekretnina su drastično porasle. Jasno, uz niske kamate i inflaciju, ondje postoje još neki razlozi za to. Neki tome nastoje stati na kraj. Tako je građanska inicijativa iz Berlina, 26. rujna održala referendum o eksproprijaciji privatnih nekretninskih kompanija. Ukratko, traže da kuće i stanovi iz njihova vlasništva prijeđu u ruke berlinskih gradskih vlasti kako bi se snizile cijene najma. Na meti su im posebno bile tvrtke s više od 3000 stanova. Procjenjuje se da je čak 240.000 nekretnina u glavnom gradu Njemačke u vlasništvu rentijerskih tvrtki. Referendum je polučio solidan rezultat: 56,4 posto Berlinaca glasalo je za eksproprijaciju, dok je 39 posto bilo protiv.
S druge strane, u utorak je Vlada povukla dvomjesečnu odluku o zamrzavanju cijena goriva. Stručnjaci tvrde da se takav pristup ipak ne bi mogao primijeniti na nekretnine.
"Vani je ta intervencija vezana uz cijene najma nekretnina. Imate toliko faktora koji utječu cijenu da je nemoguće da država kaže: 'Vi ne možete prodavati svoju nekretninu iznad neke cijene'. Ja bih to gledao kao udar na slobodno tržište i mislim da država nema interesa da to radi. Što se tiče najmova, to je druga stvar. Kada bi u Hrvatskoj bilo razvijeno tržište najma, kao primjerice u inozemstvu, gdje tvrtke grade stambene zgrade kako bi ih dugoročno iznajmljivale i na njih gledaju kao dugoročnu investiciju, onda bi na tako uređenom tržištu država prema tim tvrtkama kratkoročno mogla intervenirati kako bi zaštitila najmoprimce", govori Kokić.
Vujović, pak, dodaje da bi se problem visokih cijena da država pogleda u susjedno dvorište, u Sloveniju gdje je PDV na nove nekretnine višestruko manji od regularne stope. Podsjetimo, PDV na kupnju nekretnina u Hrvatskoj je 25 posto.
Neizvjesna budućnost
Bez obzira na to, budućnost nekretninskog tržišta vrlo je neizvjesna. Sigurno je samo da će prijave za subvencionirane kredite APN-a još malo podići cijene. No, puno važniji faktori, poput kamata i inflacije ostaju u domeni špekulacija.
"Nadam se stabilizaciji cijena. Ovakav rast je neodrživ i nije realno da će se u ovoj mjeri nastaviti u narednim godinama. Kad inflacija dođe do razine da je ne osjetimo toliko jako, utjecat će na tržište i tu će se cijene stabilizirati. No, to se neće tako brzo dogoditi. Nakon svih tih skokova i padova, potresa, pandemije, tržištu treba neko vrijeme da se stabilizira", govori Kokić iz Moj dom nekretnina.
Vujović, pak, tvrdi da je to "pitanje od milijun dolara“ i dodaje da sve ovisi o inflaciji. Dakle, ako inflacija nastavi rasti, rast će i cijene nekretnina. Ako inflacija padne, to će se dogoditi i s cijenama. Stoga, obojica stručnjaka imaju kratak i jednostavan savjet za sve one koji u 2022. misle kupiti nekretninu: "Ako ljudi nađu nekretninu koja im se sviđa po iole normalnoj cijeni, trebaju je kupiti."
