Kupnja stana danas predstavlja značajan izazov za mnoge, s obzirom na kontinuirani rast cijena nekretnina. Mnogi kupci često naiđu na probleme kao što su loša kvaliteta građevina i skriveni nedostaci, što može dovesti do dodatnih troškova i frustracija.
Stručnjaci savjetuju da je ključno konzultirati se s arhitektima, inženjerima i pravnicima kako bi se izbjegle neželjene zamke. Kvaliteta gradnje je prioritet, no na tržištu se i dalje može naići na nekretnine koji ne zadovoljavaju osnovne standarde. Potrošači su često neinformirani o pravima i obvezama pri kupnji, što dodatno otežava situaciju.
Razgovarali smo s arhitekticom Mateom Mađaroš iz Vukovara, koja je tijekom studiranja arhitekture dobivala dekanove nagrade, a projekti su joj uvijek bili nagrađivani. Nakon završetka studija arhitekture u Splitu i Zagrebu svoju karijeru gradila je u vodećoj arhitektonskoj firmi u Kopenhagenu, s čijim timom je ostvarila svjetske uspjehe. Matea je radila na projektu jednog trga u danskom gradu Esbjergu, kao i za veliki natječaj za Shenzhen Opera House u Kini, na projektu hotel Dunav u Vukovaru, na muzeju vukovarske crkve i brojnim drugim pothvatima. Nakon Danske vratila se u Hrvatsku gdje radi na novim projektima.
Matea nam je objasnila na što sve trebamo obratiti pažnju prije kupnje nekretnine, kako prepoznati potencijalne probleme i kvalitetnu gradnju te kako procijeniti realnu vrijednost stana.
Koji su najvažniji faktori koje treba uzeti u obzir prilikom odabira stana?
Najvažniji faktori kod odabira stana variraju s obzirom na osobne preference korisnika koji kupuju stan. Stoga bi bilo poželjno prije odabira stana razmisliti o svojim životnim potrebama i navikama, a to možemo napraviti kroz kratke scene življenja. Npr. kada donosimo puno namirnica u stan, je li nam kuhinja blizu ili daleko od ulaza, postoje li za to kakva spremišta, kojim redoslijedom koristimo kuhinju kada kuhamo, je li ulaz prirodno osvijetljen i većih dimenzija kako bismo se tu mogli i preobuti, volimo li se buditi s izlazećim suncem ili se zaštititi od njega, želimo li manje ili više osvijetljene glavne boravišne prostore, imamo li dovoljno spremišnog prostora u stanu, itd. Odgovori na takva i slična pitanja dat će nam poželjni specifičan boravišni prostor koji je najprikladniji za nas. Osim toga, postoje i generalne smjernice koje osiguravaju udobnost življenja bez obzira na preferencu korisnika, a one su: orijentacija stana i glavnih boravišnih prostorija dnevnog boravka i blagovaonice prema jugu, funkcionalan prostorni raspored i tlocrtna fleksibilnost (pregradni zidovi soba pretežito nenosivi), kvalitetna gradnja, ugrađena stolarija i garnitura (napravljeni od čvrstih, prirodnih materijala) te postojana energetska učinkovitost i održivost (dobra hidro i termo izolacija prostora).
Kako odabrati lokaciju i stan koji će zadovoljiti dugoročne potrebe?
Najpoželjnije lokacije, ako razmišljamo dugoročno, jesu one koje imaju u blizini različite sadržaje za različite generacije. Ako se nalazimo u većem gradu, preporučljiva je blizina raznovrsnih infrastruktura (stanica tramvaja, autobusa, vlaka), javnih parkirališta ili parking garaža, trgovina namirnica, veća zelena površina za odmaranje i fizičku aktivnost, igralište za djecu, vrtić, škola, teretana, centar grada ili bilo koji drugi sadržaj koji nam je neophodan za naše potrebe i navike.
Na što obratiti pažnju prilikom razgledavanja stana?
Ako stan koji razgledavamo zadovoljava naše životne potrebe, odnosno odgovara na sva naša prethodna pitanja življenja pozitivno, onda je bitno obratiti pozornost na izvedbu građevinskih elemenata i ugrađenih materijala. Tu komponentu provjeravamo gledajući jesu li spoj poda i zida ravni i pod pravim kutem duž cijele prostorije, izdiže li se pod, sadržavaju li zidovi pukotine, od kojih materijala i kakve je kvalitete stolarija, događa li se proboj hidroizolacije oko prozora (površina oko prozora "kisne"), funkcionira li ventilacija u kuhinji i WC-u, jesu li pločice ili parket uredno posloženi i dr. Dakle, u ovoj fazi bitno je gledati urednost i preciznost izvedenih građevinskih detalja.
Kako prepoznati potencijalne probleme sa stanom tijekom razgledavanja?
Ako prodavač nekretnina uspješno sakrije potencijalne probleme (npr. krečenjem površina gdje izbija vlaga u stanu), vrlo je teško vizualno uočiti probleme, no određene se negativne naznake mogu zaključiti. Npr. ako su režije ljeti i zimi visoke te se puno energije mora utrošiti na grijanje i hlađenje, onda to često upućuje na nekvalitetnu zgradu koja nije dobro izolirana od vanjskih uvjeta. Također, dobro je stupiti u kontakt sa susjedima u zgradi te ih pitati imaju li oni ikakvih problema sa svojim boravišnim prostorima. Ako npr. imaju proboj vode oko prozora, lošu ventilaciju u kupaonici ili kuhinji, pojavu vlage, nedovoljan pritisak vode, vrlo je vjerojatno da ćete se s istim problemima suočiti i vi.
Što provjeriti u zajedničkim prostorima zgrade?
U zajedničkim prostorima zgrade bitno je provjeriti stanje čistoće, održavanje zgrade i sigurnost. Jesu li zidovi i podovi neoštećeni? Osjećaju li se neugodni mirisi? Postoji li vlaga u zajedničkim prostorima? Kakvo je osvjetljenje u hodnicima? Tko, kako i koliko često čisti zgradu? Postoje li sigurnosne kamere? Zatvaraju li se ulazna vrata i jesu li protuprovalna? Koliko je teško ili lako rješavanje zajedničkih problema zgrade (u vidu renoviranja, popravaka i sl.)? Ova pitanja također je dobro postaviti susjedima, koji vam mogu najbolje reći trenutno stanje zgrade.
Kakvi zidovi i materijali ukazuju na dobru kvalitetu gradnje?
Ako u zgradi pronalazimo čvršće i skuplje materijale (mramor, granit, puni hrast, keramičke pločice), velika je vjerojatnost da je gradnja i izvedba kvalitetna. Nešto jeftiniji materijali (npr. iverica, linoleum, plastika) mogu biti kvalitetno izvedeni, no jasno je da ne mogu potrajati jednako dugo kao prvotno navedeni materijali.
Kako se može procijeniti starost zgrade i kvaliteta njezine izgradnje?
Starost zgrade procjenjujemo prema upotrebi određenih materijala. Starije zgrade sadrže solidnije materijale poput cigle i kamena, dok novogradnja često koristi beton i čelik. Visokokvalitetne zgrade najčešće imaju izdržljive završne materijale (npr. granit, mramor), debele zidove i čvrste podove (npr. hrastovina, terazzo). Također, arhitektonski stil može odati starost zgrade; zgrade izgrađene prije 1980. imaju upečatljiviji stil u usporedbi s modernim minimalističkim zgradama. Dobro je istražiti i investitora te izvođača zgrade, kao i njihovu reputaciju kroz ranije projekte i zadovoljstvo stanara.
Postoje li specifični znakovi loše gradnje koje bi trebali prepoznati?
Loša gradnja može biti vidljivo prepoznatljiva. Znakovi loše gradnje uključuju: pukotine u zidovima i stropovima, neravne podove, lošu zvučnu izolaciju od susjeda, tanku i loše postavljenu stolariju (prozore i vrata) kroz koje može procuriti kiša, jeftine materijale u sklopu garnitura (npr. plastika, laminat), loš pritisak vode, kreč koji otpada, mrlje od vlage na zidovima, lošu drenažu kiše te nekvalitetno izvedene detalje (npr. neravno postavljene pločice, praznine između elemenata parketa, mjehurići kreča na zidu).
Kako procijeniti realnu vrijednost stana prije nego što se kupi te na temelju kojih faktora pregovarati s vlasnicima nekretnina?
Prije nego što počnemo tražiti stan, potrebno je istražiti tržište i usporediti koja se kvaliteta i kvadratura nudi za koju cijenu. Ako znamo koliku kvadraturu stana želimo te na kojoj lokaciji, najbolje je pregledati slične stanove u blizini i njihove tržišne vrijednosti. Na temelju tih podataka možemo procijeniti je li prodajna cijena u skladu s prosječnim tržišnim cijenama. Također, potrebno je provjeriti blizinu infrastrukture (stanice autobusa, tramvaja, vlaka), trgovina, vrtića, škola, kao i buduće planove izgradnje u okolici jer isti faktori mogu povećati vrijednost stana. Prodajnu cijenu stanova također određuju stanje i starost zgrade te eventualna potreba za renovacijom, bilo u samom stanu ili u zajedničkim prostorima zgrade. Dobro raspoređen prostor s jasno odvojenim spavaćim i boravišnim prostorijama te orijentacija dnevnog boravka i blagovaonice prema jugu s lijepim pogledom, ima puno veću vrijednost od stana koji nema iste karakteristike. Kvaliteta održavanja zgrade i ulaganje u pričuvu također može utjecati na određivanje realne cijene stana. Ako želimo detaljniju i profesionalniju procjenu, uvijek možemo zaposliti procjenjivača nekretnina čije informacije nam pak mogu uvelike pomoći u pregovorima s vlasnicima nekretnina.
Kako se zaštititi od prevara ili lažnih informacija prilikom kupnje stana?
Najvažnije je kroz cijeli proces kupnje proći polako i sabrano. Obavezno je fizički posjetiti nekretninu prije pregovaranja i kupnje kako bismo mogli procijeniti je li prezentacija stana realna. Također, potrebno je detaljno provjeriti urednost vlasničkih papira i svih potrebnih dozvola te istražiti vlasnika stana ili kompaniju koja prodaje nekretninu. Ako postoji mogućnost, najbolje je angažirati licenciranog agenta za nekretnine s dobrom reputacijom koji može pregovarati s vlasnicima u naše ime i time osigurati optimalan ishod. Pri kupnji nekretnine važno je koristiti sigurne metode plaćanja, poput usluga skrbničkog računa (escrow service) i izbjegavati plaćanje gotovinom. Svi dogovori i detalji kupoprodaje trebaju biti zapisani, potpisani i ovjereni kod javnog bilježnika kako bismo zaštitili sebe, ali i prodavača. Dodatno se možemo osigurati i kućnim osiguranjem u slučaju neočekivanih problema. Generalno pravilo je: ako se ponuda čini predobra da bi bila istinita, najčešće to i jest tako.
Matea Mađaroš
Kakve su prednosti i nedostaci stana u novogradnji u usporedbi sa starijom gradnjom?
Novogradnja najčešće nudi veću tlocrtnu fleksibilnost, manju potrebu za renovacijom, moderne pogodnosti kao što je npr. "smart home" sistem te izgradnju prema najnovijim standardima. Međutim, novogradnja je obično skuplja od starijih nekretnina, a ako je ista još u tijeku izgradnje, postoji rizik od odgađanja završetka radova. Novogradnja također često prati minimalistički stil, koji je manje autentičan od starijih zgrada. S druge strane, starije zgrade često nude veće prostorije i izgrađene su s robusnijim i izdržljivijim materijalima. One su obično smještene u starijim dijelovima grada, gdje je infrastruktura dobro razvijena. Osobno bih, ako zgrada ima kvalitetnu konstrukciju i nema potrebe za opsežnom renovacijom, radije odabrala stariju zgradu. To je zato što su prostori u starijim zgradama autentičniji, a zgrade same po sebi nose prepoznatljiviji stil od često monotone moderne gradnje. Ako se takav prostor na dobroj lokaciji obnovi, njegova vrijednost obično skoči, često nadmašujući vrijednost novogradnje na istom mjestu.
POGLEDAJTE VIDEO: Kupnja nekretnine nije više san: Jedan grad poticajima to omogućuje mladima
