Cijene nekretnina u Zagrebu posljednjih godina dosežu rekordne razine, što je izazvalo rasprave među stručnjacima i građanima o održivosti tržišta i priuštivosti stanovanja. Glavni čimbenici koji utječu na rast cijena uključuju visoku potražnju, nedostatak adekvatnih stambenih jedinica u ključnim dijelovima grada, kao i značajna ulaganja vlasnika u nekretnine.
Mi smo kontaktirali Amru Salihćehajić, zvijezdu RTL-ovog showa 'Gospodin Savršeni' koja već nekoliko godina radi u agenciji za nekretnine kako bi nam otkrila što se trenutačno događa na tržištu nekretnina - kako u Zagrebu, tako i u ostatku Hrvatske.
Koji su najveći izazovi s kojima se suočavate u prodaji nekretnina u Hrvatskoj?
'Kao agentici najveći izazovi u prodaji su vlasnici koji određuju cijenu svoje nekretnine prema oglašivačima, ne uzimajući u obzir realno stanje nekretnine koju prodaju. Mnogo ljudi koje sretnem razmišlja o kupnji nekretnine, ali nisu krenuli u potragu jer čekaju pad cijene kvadrata. Kada te dvije strane uzmete u obzir nađete se u začaranom krugu. Primjerice, prema analizi traženih cijena u centru za nekretninu od 40 do 55 kvadrata, kvadrat se procjenjuje na 3.047 eura, a prema analizi realiziranih cijena, kvadrat se procjenjuje na 2544 eura.'
Koji ključni faktori trenutačno utječu na tržište nekretnina u Hrvatskoj?
'Kamate, inflacija, mala ponuda nekretnina na tržištu u odnosu na potražnju, najave određenih mjera koje utječu na to da mnogo ljudi čeka s kupnjom nekretnine'.
Kako procjenjujete vrijednost nekretnine i što sve uzimate u obzir pri određivanju cijene?
'Ako je riječ o trećem ili četvrtom katu - ima li zgrada lift, namještenost, posljednja adaptacija, parking mjesto, blizina sadržaja. I najvažnije, informacija po kojoj se cijeni prodao, a ne prodavao, kvadratni metar u krugu od jednog kilometra u posljednjih 12 mjeseci.'
Što je ključno za uspjeh u prodaji nekretnina?
'Za uspjeh u ovom poslu potrebno je mnogo strpljenja, razgovora sa strankama, balansiranje između kupca i prodavatelja da se postigne da obje strane budu zadovoljne, komunikacijske sposobnosti...'
Koji biste savjet dali onima koji prvi put kupuju nekretninu?
'Ovo će biti tako očekivan odgovor - angažirajte agenciju, a evo i zašto. Zainteresirana stranka javila se prodavatelju, pogledali su stan i kupac se odlučio na kupnju. Dogovor je bio: predugovor, a zatim ugovor. Na potpisivanju predugovora umjesto 100.000 kuna, kupac je neprimjetno dodao još jednu nulu. Nakon potpisivanja pitao je može li dobiti ključeve kako bi uzeo mjere za namještaj, jer stan nije bio u potpunosti namješten. Nakon sedam dana ''kupac'' se nije javljao, a kad je prodavatelj pokušao ući u svoj stan – brava je bila promijenjena. Sedam mjeseci bilo je potrebno da se angažiraju odvjetnici, obavijesti policija, dokaže prevara. Prodavatelj se nakon tog nemilog događaja obratio nama i sada je miran. Prepustite posao ljudima koji ga svakodnevno rade jer vas pogreška može na kraju koštati puno više novca nego provizija agentu.'
Koji su dijelovi Zagreba trenutačno najskuplji, a u kojim je kvartovima kvadrat još pristupačan?
'Centar još uvijek ima najvišu cijenu kvadrata, a odmah poslije centra grada je Trešnjevka, Vrbik i Vrbani. U rubnim dijelovima grada kao što su Sveta Klara, Žitnjak, Dubrava, Podsused cijena kvadrata je niža.'
Kako visoke cijene nekretnina utječu na lokalno stanovništvo, posebno mlađe ljude koji žele kupiti nekretninu? Kako mladi uopće mogu do nekretnine?
'Mladi ljudi kad pronađu stan koji im se sviđa obično traže povećanje plaće kako bi dobili što veći kredit. Bilo je i situacija gdje roditelji prodaju neku nekretninu koju su naslijedili kako bi svojoj djeci pomogli kupiti stan. Mladima bi bilo puno lakše kada bi se ukinuo porez na nekretnine prilikom kupnje prvog stana, jer kupci točno znaju koji im je budžet, a na razgledavanju stanova u kalkulaciju odmah uključuju i porez i ponekad to zna biti razlog da ne kupe tu nekretninu nego povoljniju.'
Koliko inflacija i rast kamatnih stopa utječu na odluke kupaca i prodavatelja u Zagrebu?
'Kamatne stope jedino pogađaju kupce, a prodavatelji to uopće ne uzimaju u obzir, jer oni znaju koju cijenu žele dobiti za svoju nekretninu. Ako zainteresirana stranka za stan kaže da u svojoj banci ne može dobiti kamatnu stopu koju želi, ja predložim prelazak u drugu banku. Na taj način banke gube svoje dugogodišnje korisnike. A kada je riječ o prodavateljima – stan uvijek prodaju jer im treba novac za novu nekretninu koju planiraju kupiti kad prodaju svoju, a ta druga nekretnina je skuplja od one koju trenutno imaju. To isto utječe da prodavatelj poveća cijenu stana.'
Gleda li se i dalje kupnja nekretnina u Hrvatskoj kao investicija?
'Od deset prodanih nekretnina – tri nekretnine su kupljene za stanovanje. Kupci kupuju nekretnine kako bi ih dali u kratkoročni ili dugoročni najam, a kad je riječ o nekretninama na moru – onda je to zbog sezonskog posla. Za najam se uvijek kupuju stanovi koji su u neposrednoj blizini fakulteta.'
Kako će uvođenje poreza na nekretnine utjecati na tržište?
'Uvođenje poreza na nekretnine dosta će utjecati na tržište jer tada će više stanova biti na tržištu pa neće više biti tolika razlika između ponude i potražnje. Ista situacija dogodit će se s najmom. Ako budemo imali više stanova za ponuditi onda budući najmoprimci neće biti primorani birati između dva–tri stana, već će ih imati više s nižom cijenom. Sve ovo utjecat će na usporavanje rasta cijena što nam je svima jako bitno.'
Kako su visoke cijene nekretnina utjecale na tržište najma? Jesu li cijene najma znatno porasle?
'Najčešće kažem da postoji nekoliko vrsta najma. Najam koji otplaćuje ratu kredita – vlasnici su kupili stan, imaju hipoteku i da bi olakšali svoju financijsku situaciju, daju ga u najam koji će otplatiti kredit. Najam koji je obavezan za studente – vlasnici znaju da su studenti primorani živjeti pod najmom i najčešće tu imamo stan od 800 eura s dvije spavaće sobe, svaki student plaća 400 eura. Skup najam zbog uređenja – vlasnici nekretnina jako puno novaca ulažu u stanove kako bi mogli postići što veću cijenu.'
Kako su visoke cijene nekretnina utjecale na studente i mlade ljudi koji traže najam u Zagrebu? Jesu li prisiljeni tražiti stanove izvan grada?
'U šestom mjesecu dobivala sam upite od stranaca koji dolaze studirati u Zagreb. Tad je na tržištu bilo stanova od 350 eura i svi su iznajmljeni. Studenti iz Hrvatske počeli su slati upite početkom devetog mjeseca kad su svi povoljniji stanovi već bili zauzeti. Zahvaljujući dobroj povezanosti, mladi ljudi mogu naći nešto povoljniji stan izvan grada, ali nije razlika u cijeni drastična, govorimo o cifri do 100 eura.'
Zašto vlasnici stana često izbjegavaju uzeti obitelj s djecom?
'Ne znam koji razlog da prvo napišem - empatija i uništavanje stana. Kada bi mi vlasnici pričali o iskustvima, uvijek bi rekli ''nisu mogli platiti tri mjeseca, ali sam popustio, imali su djecu, bilo mi ih je žao. To je meni stvorilo troškove i morao sam im reći da izađu iz stana“. A imam i vlasnika koji kažu: ''Djeca su uništila sve, morao sam cijeli stan prebojati ponovno, susjedi su se bunili zbog buke“. Nerijetko čujem: ''kućni ljubimci da, ali djeca ne“ i onda to javnost tjera na razmišljanje da je životinja bitnija od djeteta. Nije, samo vlasnici postavljaju uvjete za svoj stan jer su oni sami ili netko njima blizak imali neugodnu situaciju s djecom. Iako, smatran da je to odgovornost roditelja jer dijete nikako nije krivo.'
POGLEDAJTE VIDEO: Sjene prošlosti gledajte na RTL-u
