Nakon što više nije bilo APN subvencija, pala je i prodaja nekretnina - tržište se usporilo već početkom 2024. godine kada više nije bilo subvencija za kupoprodaju. Posljedično, broj realiziranih kupoprodaja bio je manji u usporedbi s istim razdobljem 2023. godine, kada je kroz APN program odobreno 5345 zahtjeva.
Istovremeno su se stabilizirale kamate stope – Iako su kamatne stope i dalje na višim razinama nego u godini, a banke su u ponudu uvrstile fiksne kamatne stope za cijeli rok otplate kredita što kupcima daje stabilnost jer se iznosi mjesečnih obroka ne mijenja pa je i manji rizik za budućnost.
Pokazuje to velika analiza tržišta koju je objavila agencija Opereta nekretnine u vlasništvu Bore Vujovića, vrsnog poznavatelja stanja na tržuštu nekretnina.
S ovom godinom dolaze i novosti - predstavljen je Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine s tri glavna cilja, a to su priuštivo i održivo stanovanje te prostor u funkciji stanovanja.
"Među predloženim mjerama ističe se povrat plaćenog poreza na promet nekretninama i 50% plaćenog PDV-a za kupnju prve nekretnine, što će se primjenjivati od 1. siječnja 2025. godine za mlade do 45 godina.
Prema podacima Porezne uprave, na dan 31.12.2024., strani državljani su tijekom 2024. godine ostvarili 11.516 kupoprodaja. Udio tih kupoprodaja u ukupnom broju kupoprodaja stambenih nekretnina (stanova i kuća) u 2024. godini iznosi 37,5%", stoji u analizi.
Ubrzava zaduživanje gotovincima, rok otplate kredita sve duži
Navode da podaci HNB-a pokazuju da se godišnji rast gotovinskih nenamjenskih kredita značajno ubrzao, s 3,6 posto u 2022. na 15,9 posto u 2024., što ukazuje na povećanu sklonost potrošača financiranju potrošnje putem kredita.
"Istovremeno, uočava se porast neuredne otplate kod kohorte gotovinskih nenamjenskih kredita odobrenih od 2021. do kraja 2023., pri čemu je udio kredita s kašnjenjem u otplati dosegnuo 4 posto. U segmentu stambenih kredita prosječan teret duga (DSTI – omjer mjesečne otplate kredita i dohotka) povećao se s 38% u 2022. na 41% u 2024., što pokazuje povećano opterećenje kućanstava pri otplati kredita. Uz to, prosječan rok otplate stambenih kredita produljen je s 22 na 24 godine, čime se pokušava zadržati prihvatljive mjesečne obveze unatoč višim kamatnim stopama", navode u analizi iz Operete.
Na tržištu nekretnina u 2024. godini, pak, ostvareno je 133.495 kupoprodaja nekretnina, za koje je
Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnovice.
"To predstavlja pad od 2,9 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. U tom razdoblju stambeni objekti (kuće) bilježe pad broja transakcija od 16,4 posto. Stanovi i apartmani ostvarili su ukupno 26.801 kupoprodaju, što predstavlja pad od 6,3 posto u odnosu na isto razdoblje 2023. godine. Građevinsko zemljište zabilježilo je minimalan pad od 0,1 posto, što sugerira da potražnja za zemljištem ostaje stabilna. Kupnja parkirno-garažnih mjesta porasla je za 28 posto, dok je ukupni porast transakcija u kategoriji garaža, parkirnih mjesta i garažno - parkirnih prostora iznosio 12 posto", napominju.
Iako se možda stvorio dojam da je pao promet nekretninama, statistika otkriva da je promet manji tek za oko 2,9 posto u ukupnom broju transakcija pa to ukazuje da je tržište i dalje stabilno.
Čak 55 posto nekretnina kupuje se gotovinom
Oko 45 posto nekretnina kupilo se kreditom, a 55 posto vlastitim sredstvima. "Važno je napomenuti da se često radi o nizu uzastopnih transakcija, pri čemu se prva najčešće financira kreditom poslovne
banke. Kupnje stranih državljana uglavnom se financiraju vlastitim sredstvima, što dodatno doprinosi visokom udjelu gotovinskih transakcija", daju objašnjenje tko kupuje gotovinom.
U Zagrebu stanove kupuju najviše oni koji žive izvan grada, drugi motiv je školovanje djece ili na nekretninu gledaju kao na investiciju.
"Također, značajan dio kupnji odnosi se na klijente koji kupuju svoju prvu nekretninu", navode u analizi.
Tko kupuje nekretnine?
Najčešći kupci nekretnina su osobe u dobi od 30 do 40 godina, a značajan udio čine i kupci između 40 i 50 godina.
Najdinamičnije je i dalje tržište u Zagrebu, unatoč blagom padu transakcija od 1,6 posto u odnosu na 2023. godinu. "Potražnja za nekretninama i dalje je visoka, posebice za manjim i srednjim stambenim jedinicama. Prosječna cijena stana u starogradnji u Zagrebu porasla je za 9 posto u odnosu na prethodnu godinu, ponajviše zbog ograničene ponude i stabilne potražnje", otkrivaju iz Operete.
Centar je najtraženiji kvart u Zagrebu, Trešnjevka sjever također bilježi visoku potražnju i prodaju, potvrđujući svoju atraktivnost na tržištu nekretnina. Maksimir, Trešnjevka jug i Novi Zagreb - istok imaju jednak udio u prodaji te i dalje ostaju među najpoželjnijim kvartovim.
Najniži postotak kupnje stanova u 2024. godini zabilježen je u Podsljemenskoj zoni i Pešćenica.
Grad Zagreb ima najveći broj kupoprodajnih transakcija na razini Republike Hrvatske, uz blagi pad od 1,6 posto u odnosu na 2023. godinu.
Najveći pad kupovine u Istri
Primorsko-goranska županija zauzima drugo mjesto s izraženim, najvećim rastom od 23,1 posto, dok Istarska županija, iako treća po broju transakcija, bilježi najveći pad od 22,1 posto.
Splitsko-dalmatinska županija (-3,4 posto) i Zagrebačka županija (+12,2 posto) zaokružuju listu najatraktivnijih regija.
S druge strane, Ličko-senjska, Požeško-slavonska i Virovitičko-podravska županija bilježe najmanju kupoprodajnu aktivnost.
Ukupno gledano, tržište nekretnina pokazuje regionalne razlike, dok broj transakcija u Hrvatskoj bilježi blagi pad od 2,9 posto u odnosu na prethodnu godinu.
Na tržištu nekretnina u Hrvatskoj tijekom 2024. godine uočavaju se neki ključni trendovi u odnosu na 2023. godinu.
Udio stranih državljana u kupoprodaji stanova i kuća iznosi 37,5 posto, pri čemu je najveći broj transakcija zabilježen od državljana Slovenije (+3%), Njemačke (-13%) i Austrije (-13%).
