Posljednjih nekoliko godina zagrebačko tržište nekretnina bilježilo je dramatičan rast potražnje, ali i cijena, no nakon početka epidemije koronavirusa i, još više, nakon potresa koji je donio značajna oštećenja, posebno u centru, ali i na periferiji grada, očekivao se dramatičan obrat. Bilo je onih koji su smatrali da će zbog cjelokupne koronakrize, nezaposlenosti ili brige za ekonomsku budućnost, zagrebačko tržište nekretnina zamrijeti, ili da će se pojaviti specifični trendovi – jeftinog otkupa oštećenih stanova ili cijelih zgrada, no istraživanje Davora Kunovca, direktora Direkcije za modeliranje, i Karla Kotarca, savjetnika u Direkciji za modeliranje Hrvatske narodne banke (HNB-a), objavljeno u studiji „Utjecaj pandemije i potresa na tržište nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020.“ (https://www.hnb.hr/-/utjecaj-pandemije-i-potresa-na-trziste-nekretnina-u-zagrebu-u-prvoj-polovini-2020) pokazalo je da se dogodio pad, ali nipošto dramatičan.
U prvoj polovici 2020. prodano je u Zagrebu, utvrdili su istraživači na temelju podataka Porezne uprave, 22 posto manje nekretnina nego u istom razdoblju prethodne godine.
„Tako je i po isteku programa subvencioniranja u listopadu 2019. broj transakcija u Zagrebu krajem godine uobičajeno bio u padu. No, za razliku od prethodne dvije godine, pad broja transakcija ovog puta traje dulje, sve do svibnja 2020. godine. Tada se, usporedno s popuštanjem epidemioloških mjera i novim krugom stambenog subvencioniranja, broj transakcija ponovo približava prosjeku zabilježenom u prethodne dvije godine.“, navedeno je u studiji. Drugim riječima, s popuštanjem epidemioloških mjera u svibnju, tržište je opet – živnulo.
Pad prodaje u centru započeo i prije potresa
Istraživači su evidentirali i slabiju prodaju stanova u centru grada, ali, prema njihovom nalazu, taj proces je počeo već prije potresa, odnosno s početkom epidemije koronavirusa. „Konstruirani tjedni pokazatelji ilustriraju kako broj i udio transakcija koje se odnose na zonu oštećenu potresom počinju opadati nekoliko tjedana prije potresa. Taj pad aktivnosti na tržištu nekretnina koincidira s početkom pandemije, kada je postupak kupoprodaje nekretnina zbog uvedenih epidemioloških mjera bio znatno otežan.“, stoji u studiji.
Davora Kunovca iz HNB-a u kratkom razgovoru za Net.hr pitali smo, prije svega, jesu li ga rezultati istraživanja – iznenadili, odnosno, je li očekivao da će se ta dva traumatična procesa jače osjećati na tržištu nekretnina.
„Pandemija i potres, u određenoj mjeri, slično djeluju na ponudu, potražnju i cijene nekretnina u Zagrebu. Primjerice, oboje je otežavalo uobičajen postupak kupoprodaje, djelovalo je na promjenu relativne atraktivnosti pojedinih dijelova grada i, u konačnici, očekivano je, uslijed pojačane neizvjesnosti, utjecalo i na odluke o kupoprodaji nekretnina. Zbog svega toga, pad aktivnosti na tržištu je bio očekivan, ali teško je bilo taj pad kvantificirati preciznije prije objave podataka o transakcijama od Porezne uprave i njihovog detaljnog analiziranja.“, kaže u razgovoru za Net.hr Davor Kunovac.
S obzirom na evidentirana oštećenja na zgradama i stanovima, posebno u centru grada, u javnosti su se razmatrali i crni scenariji o tome da će, s jedne strane, kupci nekretnina nastojati iskoristiti priliku i kupiti što povoljnije oštećene nekretnine, a, s druge strane, da će ih vlasnici koji si ne mogu priuštiti dugotrajnu i skupu obnovu - željeti prodati što prije, pa i ispod očekivane cijene. No, Davor Kunovac iz HNB-a, ocjenjuje da ni pad broja transakcija, niti cijena, u ovom trenutku nije katastrofičan.
U centru pad cijena od 10 posto
„Sa sigurnošću jedino možemo reći da je aktivnost na tržištu nekretnina u Zagrebu u mjesecima nakon potresa i proglašenja pandemije oslabila, i to posebice u središnjem dijelu grada u kojem je broj prijavljenih šteta od potresa po četvornom metru barem tri puta veći od broja prijava u ostalim dijelovima grada. Drugim riječima, nismo svjedočili "rasprodaji imovine".“, kaže Kunovac, ali i upozorava da su dosad objavljeni podaci o transakcijama nekretninama samo za prvo polugodište, te da se na temelju njih može ocijeniti jedino kratkoročne učinke na tržište, tzv. "brzu procjenu" učinaka. „Za kompletniju evaluaciju učinaka potresa iz ožujka na tržište nekretnina u Zagrebu treba ipak pričekati podatke o transakcijama i za preostali dio godine.“, naglašava Kunovac.
S obzirom da se istraživanje baziralo na podacima Porezne uprave, nije bilo moguće posebno pratiti segment potresom oštećenih stanova, odnosno, vidjeti jesu li vlasnici tih stanova odlučili prekratiti muku oko obnove – i prodati stanove prije obnove. Što se tiče ukupno prodanih stanova u centru evidentiran je pad cijena.
„U posljednjim mjesecima prvog polugodišta tamo su cijene desetak posto niže u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Cijene stanova u središtu grada na tako niskoj razini nisu bile od 2018. godine, tako da taj postotak i nije zanemariv. Opet, treba pričekati za potpuniju evaluaciju učinaka na cijene.“, kaže Kunovac.
Autori studije su svakako zabilježili zanimljive trendove u odnosu na nekretnine u centru Zagreba i one u širem centru, odnosno periferiji.
Na područje grada u kojem su identificirani najgušće raspoređeni objekti s oštećenjima od potresa, koje se dobrim dijelom poklapa s Donjim gradom, u zadnjih nekoliko godina otpada tek 7 posto svih transakcija oko nekretnina, a od kad je proglašena pandemija koronavirusa – i znatno manje, ispod 5 posto.
Središta gradova postaju sve manje atraktivna za stanovanje
„U posljednjih nekoliko mjeseci tamo se u prosjeku prodaje tek 5 stanova na tjednoj razini, dakle vrlo malen broj kada se promatraju transakcije na razini čitavog grada. Taj je dio grada posebno zanimljiv i zbog svog ključnog značenja za turizam i bogate povijesne baštine. Osim toga, tradicionalno je središnji dio grada smatran kao atraktivna lokacija za stanovanje. Bitno je naglasiti kako spomenuti pad aktivnosti na tržištu nekretnina u središnjem dijelu grada počinje nekoliko tjedana prije potresa, usporedo s početkom pandemije kada je postupak kupoprodaje nekretnina uslijed uvedenih epidemioloških mjera bio znatno otežan.“, kaže Kunovac. No, on smatra da taj pad kupnje i prodaje stanova u centru, nije samo specifičnost Zagreba. „Mislimo da su takva kretanja u skladu s povećanom atraktivnošću života izvan središta grada i novim trendovima u načinu života koje je potaknula pandemija, kao što su, primjerice, držanje fizičke distance ili rad od kuće. Dakle, u trenutnim uvjetima, središte grada nekome može biti manje atraktivno za stanovanje od nekih drugih, perifernih lokacija.“, naglašava naš sugovornik.
Nakon potresa bilo je dosta diskusije i o tome da će građani sada biti manje zainteresirani za stanove ili kuće izgrađene prije 1964. godine – kada su doneseni propisi o protupotresnoj gradnji, ali istraživanje nije pokazalo takav trend.
„Unatoč očitoj smislenosti takve argumentacije, mi zasad ne nalazimo jasne dokaze koji tako nešto potvrđuju. Naši rezultati, temeljeni na svim transakcijama u Zagrebu u prvoj polovici 2020. godine, sugeriraju kako cijene starijih nekretnina izvan zone oštećene potresom, za razliku od onih u središtu grada, i dalje rastu. Ovakav nalaz upućuje na zaključak da smanjena sklonost kupnji stana u centru u ovom trenutku ipak nije dominantno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama već primarno željom za životom izvan središta grada.“, kaže Kunovac.
Istraživanje ja nedvosmisleno potvrdilo zanimljiva kretanja na tržištu nekretnina koje su bile korištene u turističke namjene.
Promjene u modelu najma stanova
„U ovoj godini intenzivira se prenamjena takvih nekretnina iz kratkoročnog ili dnevnog najma u dugoročni najam. Broj stanova oglašenih za dugoročni najam na Njuškalu u središnjem je dijelu grada početkom ljeta tako bio veći otprilike za 60 posto u odnosu na broj oglasa iz razdoblja prije potresa i pandemije. Povećana ponudu u tom dijelu grada je praćena i relativnim padom cijene najma stana u odnosu na ostale dijelove grada. Zanimljivo, visok rast broja oglašenih stanova za najam nije ograničen samo na Donji grad već je zabilježen i na ostalim dijelovima grada i ukupno je iznosio otprilike 30 posto u rujnu i listopadu 2020. godine u odnosu na razdoblje prije potresa i pandemije.“, kaže direktor Direkcije za modeliranje iz HNB-a.
Na naše pitanje kakve trendove očekuje za naredno razdoblje, naš sugovornik odgovora da je tržište nekretnina u ovim uvjetima „vrlo nezahvalno za prognoziranje“.
„Ponuda, potražnja i cijene nekretnina će u svakom slučaju ovisiti o epidemiološkoj situaciji i snazi epidemioloških mjera, uvjetima financiranja te makroekonomskim kretanjima. Osim toga, neizvjesnost i očekivanja potrošača vezana uz buduća makroekonomska kretanja i tržište nekretnina će također biti ključna za odluke o kupoprodaji nekretnina.“, kaže Kunovac. Osim donošenja Zakona o obnovi potresom zahvaćenih područja, ali i mogućeg utjecaja otkrića cjepiva na koronakrizu, Davor Kunovac, ističe i mjere subvencioniranja stambenih kredita. „Unatoč tome što su u prošlim godinama ponekad kritizirane kao procikličke, u uvjetima smanjene potražnje, one mogu imati pozitivnu stabilizacijsku ulogu za tržište nekretnina“. , smatra Kunovac.
