Od Madrida do Atene, u posljednje su vrijeme isti problemi u fokusu. Kriza stanovanja pogađa cijelu Europu, i novi stanovi i najamnine, kao da zlata vrijede. Pritom od Hrvatske veći rast cijena u godinu dana imaju samo Poljska s 13 i Bugarska s 10 posto, Hrvatska je treća s 9,5 posto višim cijenama u zadnje kvartalu prošle godine u odnosu na 2022.
Ako gledamo samo Hrvatsku, cijene stanova su u godinu dana u Zagrebu skočile za 8,8 posto, gotovo isto toliko i na Jadranu, u ostatku je skok još nešto izraženiji.
Sve novosti trendove i anomalije na tržištu nekretnina dobro je proučio vlasnik agencije za nekretnine Filip Brkan, koji je gostovao u studiju RTL Direkta.
Napravili ste detaljnu analizu podataka o prodaji nekretnina. I otkrili da je došlo do velikog pada prodaje?
Na temelju podataka Porezne uprave, usporedili smo kvartale prethodne tri godine i utvrdili smo da je u Zagrebu pad prodaje 28 posto, a u Hrvatskoj je 45 posto manje prodanih stanova. Osjetimo taj pad, imamo sad to potvrđeno i u brojkama. Prije smo kao agencije osjećali na terenu, a sada vidimo i na papiru.
Zašto mislite da se dogodio pad?
Više je tu faktora. S jedne strane inflacija i rast kamatnih stopa, s druge strane ukidanje APN-a definitivno. Ta mjera koja je ukinuta je sve poticala da kupuju. Tu je i rub nepriuštivosti. Danas kad pogledate omjer plaće i dijela kojeg morate izdvojiti na kredit je tu negdje de facto.
'Cijene definitivno neće padati'
No, primijetili ste nešto zanimljivo, a to je da se i dalje kupuju skupe nekretnine. Tamo gdje je kvadrat jako skup, tu prodaja nije pala?
Radili smo jednu skalu od 0 do 10.000 eura. Primijetili smo da stanovi od 1.000 eura do 4.000 manje sek kupuju, a stanovi od 4.000 do 10.000 eura se više kupuju. Zabrinjavajuć je pad prodaje stanova koji su manje vrijednosti.
Hoće li onda logična posljedica pada prodaje biti pad cijena, to ne možemo očekivati?
Ne, definitivno. Nemamo zadovoljene sve uvjete da bi se to dogodilo, a to je u principu ponuda. Nemamo dovoljno veliku ponudu da bi se eventualno dogodilo da usred velike ponude dođe do nekog pada cijena ili slično. Ono o čemu možemo razgovarati i biti sretni da se ne događaju velike amplitude, odnosno veliki rast. Jer u tome u principu dolazi do još veće priuštivosti. Ako želite uspoređivati, od 2015. godine je 85 posto rasla cijena nekretnina što je jako puno.
Stalno ljudi govore cijene će padati, ispuhat će se taj balon, a onda Državni zavod za statistiku danas kaže da su cijene u godini dana opet veće. Ne nadajmo se da će pasti cijene?
Definitivno ne. Ljudi imaju kriva očekivanja po meni. Kupci imaju očekivanja da će cijene drastično pasti. Svi gledaju Njemačku i misle da će pasti cijene, a krivo se nadaju. Njemačka je jedna od rijetkih zemalja gdje su pale cijene. Više kad pogledate, događa se stagnacija ili čak rast. Ono s čime možemo biti zadovoljni je da nemamo rast po 20 posto kao što je bio prethodnih godina i to će biti dobro. Ako ćemo opet imati te amplitude, neće biti dobro.
Jedni od rijetkih smo u Europi koji nemaju porez na nekretnine. Kad bi Vlada imala hrabrosti uvesti ga, kakve bi to posljedice imalo na tržište?
Ako bi se linearno uvodio, za sve apsolutno isto, ne bi bilo dobro. S druge strane, ako bi se ciljano vodio tako da iznjedri određen broj stanova na tržište koji bi išli u najam ili prodaju, onda bi se on pozitivno razvio jer bi utjecao na ponudu. Bila bi veća ponuda nekretnina i samim time bi se usporavao rast cijena, i tržište bi bilo fluidnije.
Ogroman je problem i divljanje cijena najmova. Došli smo do toga da čovjek u Zagrebu ima plaću 1200 eura, a rijetko se može naći stan ispod 700 eura?
Preko 20 posto su rasle cijene najma u godini dana, to nije malo. Radio sam jednu analizu, oko 13,5 eura je bio metar kvadratni u Zagrebu i kad to pomnožite dođete do nekih 800 eura za stan od 55 kvadrata i to je de facto cijela plaća. Kad gledate usporedbu s 2019. godinom, plaće su rasle 36 posto, a cijene najma 54 posto.
Cimerstvo sve popularnije
Veliki dio toga generiraju turisti kojima se kratkoročno iznajmljuje i to za ogromne novce?
Turizam je najveći generator toga na moru. Kažemo ponekad ljudi dolje nemaju gdje živjeti. To se događa i u Zagrebu. Stihijski se donose neke mjere koje bi možda mogle utjecati na to da ne ide dalje apartmanizacija, ali to nije sve dovoljno da se ljude obeshrabre i da ne idu u tom smjeru, nego da idu u dugoročni najam.
A što kažete na ovo što sada radi Barcelona koja kaže da do 2028. nikome više neće iznajmljivati stanove?
Radikalno nije dobro. Barcelona se jednom čak i opekla prije 10-ak godina s tim porezom za nekretnine koji su isto radikalno uvodili pa je bio kontra efekt. Mislim da odrezati u potpunosti, pogotovo kod nas u Hrvatskoj, ne. Ali pametno definirati strategiju da će stranci plaćati veće poreze ili će te apartmanizacija više oporezivati, tako da ljudi možda budu više priklonjeni da idu u dugoročni najam.
I strani radnici donekle pridonose dizanju cijene najma u gradovima?
Definitivno, to se posebno osjeti u Zagrebu. Vidimo s terena, pretežno kad ti radnici dolaze iz drugih zemalja, operatori im riješe najam stana. Ali kad prođe godina ili dvije, samostalno mogu naći stan. I onda imate situaciju da troje odraslih uzme u Dugom Selu stan od 70 kvadrata za 900 eura što vi nikad ne biste iznajmili de facto. Oni su još jedan dodatni faktor na tržištu koji uzima veliki broj stanova s tržišta i opet nemamo ono najbitnije - ponudu.
Rekli ste mi jednu jako zanimljivu stvar, a to je da je cimerstvo popularnije nego ikad, to se vratilo?
Ja to vidim na osobnoj razini, kad s ljudima razgovaram, da je jako popularno cimerstvo. Kad pogledate, u centru grada stan od 120 kvadrata vlasnik će vam ga iznajmiti za 400 eura po osobi, a nikad ne bi dobio taj novac za taj stan.
