Za Zapadnu Europu je, koliko se da zaključiti iz istraživanja Instituta, karakteristično da cijene nekretnina rastu skupa s BDP-om. To nije slučaj u zemljama u tranziciji i SAD-u. Istraživanje o priuštivosti nekretnina pokazalo je da su cijene u svim tranzicijskim zemljama rasle znatno više nego je rastao BDP. Nekretnine su zato manje priuštive – za svoj dohodak u tranzicijskoj zemlji netko može kupiti puno manje kvadrata stana nego netko u Zapadnoj Europi. To se vidi na primjeru Irske, gdje je cijena nekretnina prije krize bila između četiri i pet tisuća eura po kvadratu, dok je u Hrvatskoj i Estoniji oko dvije tisuće ili čak niže. Netko bi rekao da je Ircima stanovanje jako nepriuštivo, ali ne – njihov dohodak je daleko veći i nekretnina im je prije krize bila dvostruko priuštivija nego stanovnicima Estonije, Hrvatske i Bugarske.
Snimio i montirao Franjo Tot
Istraživanja Ekonomskog instituta pokazuju kako u Hrvatskoj stvarni odnos želja i mogućnosti ne igra ulogu u određivanju cijene stana jer građani kupuju ono što si ne mogu priuštiti. Kako smo došli u situaciju da imamo cijene stanova koje si ne možemo priuštiti? Po mom sudu nekoliko je bitnih faktora. Prvi i osnovni je taj što smo imali opću euforiju na tržištu nekretnina, koja je trajala do 2008. godine, zbog eksplozije stambenih kredita. Građevina u tom prvom zamahu nije odmah mogla reagirati povećanom ponudom stanova. Došlo je stoga do pritiska na rast cijena, potražnja je bila velika jer se mislilo da je kupnja stana dobra investicija. Nakon inicijalnog rasta cijena nekretnina, novi građevinari počeli su ulaziti u taj sektor i nuditi svoje proizvode. Građevinari su zatim ocijenili da prosječna hrvatska obitelj za dvosoban stan može izdvojiti oko 100.000 eura. To je, po mom mišljenju, bila potpuno neutemeljena ocjena jer nije bila rezultat analize tržišta, ocjene održivosti kretanja cijena nekretnina i projekcije kretanja cijena nekretnina. Jednostavno se zbog krivih procjena građevinara i bankara, koji su spremno ulazili u projekte bez analize tržišta, cijena prenapuhala. Drugi razlog za nepriuštive stanove je pojava da građani ove zemlje višak novca vole investirati u nekretnine. Problem s takvim investicijama je u tome što stanovi kupljeni na takav način uglavnom služe za akumuliranje bogatstva, nisu predmet nikakvog oporezivanja te ne ispunjavaju svoju ekonomsku svrhu jer uglavnom stoje prazni. Zbog toga sam izrazit zagovornik uvođenja progresivne stope poreza na imovinu, jer bi se tako višak bogatstva oporezivao, što je uobičajena praksa velike većine razvijenih i tranzicijskih zemalja. Treći razlog nepriuštivosti je očekivanje građana i poduzeća da će cijene nekretnina rasti nakon ulaska u EU. Zbog tog očekivanja cijene na obali su špekulativno rasle i na kraju dosegle ili čak prešle raznu cijena nekretnina na španjolskoj obali, dok su od nekretnina na portugalskoj obali veće u prosjeku za 20 do 30 posto. Taj špekulativni rast cijena, nažalost, nije se zadržao samo na obali, nego se tijekom vremena počeo prelijevati i na unutrašnjost zemlje.
Jedina institucija koja ima uvid u stvarno stanje je Porezna uprava, no ona ne želi informirati javnost o rastu cijena, premda su te informacije ključne ne samo radi demistificiranja iznosa rasta cijena, nego i radi provođenja mjera za poticanje graditeljstva. Unatoč tome, cijene nekretnina u Hrvatskoj su, prema analizama koje su objavljene u medijima, rasle sporije od cijena na Zapadu ili tranzicijskim zemljama. U zadnjih 10 godina u Hrvatskoj su cijene rasle 89 posto, u Španjolskoj i V. Britaniji gotovo dva puta, u Irskoj više od dva puta, u Bugarskoj tri i pol, a u Estoniji gotovo četiri puta. Taj podatak za Hrvatsku je niži u odnosu na ostale zemlje iz istraživanja zbog nedostataka službene statistike. Naime, statističko praćenje cijena nekretnina u Hrvatskoj je neadekvatno i mi u stvari uopće ne znamo koliko točno iznosi rast cijena, no možemo pretpostaviti da je veći od onoga prijavljenog u mom istraživanju. Postoje podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) i Hrvatske narodne banke (HNB) koji su izvedeni i koji ne odražavaju stvarno stanje na terenu pojedinih kategorija nekretnina. Jedina institucija koja ima uvid u stvarno stanje je Porezna uprava, no ona ne želi informirati javnost o rastu cijena, premda su te informacije ključne ne samo radi demistificiranja iznosa rasta cijena, nego i radi provođenja mjera za poticanje graditeljstva.
Na čemu zasnivate takvo mišljenje? DZS uključuje u statistiku samo novosagrađene stanove, a njihove su cijene i 2000. godine bile razmjerno visoke, za razliku od cijena rabljenih stanova, koji su bili jeftiniji. Međutim, o cijenama rabljenih stanova nemamo nikakvih pouzdanih podataka iz službenih izvora, a baš za njih pretpostavljamo da su zabilježili iznimno snažan rast.
Snimio i montirao Franjo Tot
Oči su nam, navodi istraživanje, uprte u banke i jeftinije kredite. Da. No, jedna bitna pojava, specifična za Hrvatsku, nije se mogla analizirati u sklopu istraživanja, a baš ta pojava je uzrok zbog kojeg nije bilo značajnog pada cijena nekretnina u RH. Naime, na tržištu nekretnina ostalo je "zaleđeno" jako puno kredita koje su banke odobrile građevinarima za izgradnju stanova i drugih nekretninskih projekata koji se sada ne mogu prodati. Po službenim podacima, u građevinarski sektor je krajem 2009. godine bilo uloženo oko 30 milijardi kuna. U sektoru upravljanja nekretninama, direktno vezanom za građevinarstvo i tržište nekretnina, uloženo je petnaestak milijardi kuna. To je zajedno oko 45 milijardi, a značajan dio tih kredita banke ne mogu naplatiti, dok god građevinari ne prodaju te projekte.
Ova mjera neće riješiti problem zaleđenih milijardi kuna koje građevinari ne mogu vratiti bankama, odnosno koje banke ne mogu naplatiti od građevinara. To se može napraviti jedino tako da banka očisti bilance od tih kredita, a građevinari nakon toga spuste cijene i prodaju stanove te također ostvare gubitak. Ako se banke ne mogu naplatiti od tih golemih firmi i projekata, kako se to odražava na kredite građana? Prevaljuju li banke taj teret s građevinara na njih? Vjerujem da da, iako nemamo konkretnog dokaza. Činjenica je da banke reprogramiraju gotovo sve kredite građevinarima i daju im nove kredite da spriječe njihov stečaj. Banke su, prema mojim izvorima, čak sklone financiranju troškova održavanja tih neprodanih stanova da bi se ipak prodali po istim cijenama koje su imali 2008. godine. Čini se da banke ne shvaćaju da je financijski sustav zatvorena posuda: ako negdje date povoljniji kredit ili čak implicitnu subvenciju, onda ćete nekome morati naplatiti veću kamatnu stopu da bi vam profit ostao na istoj razini. A možda bi upravo taj građanin ili poduzeće kojem ste vi povećali kamatnu stopu da biste održali na životu građevinarsku industriju htio kupiti stan, ali zbog veće stope to više financijski nije u stanju.
Što mislite o subvencijama koje dijeli Vlada za kupnju prvoga stana? Kamate su manje, a Vlada preuzima ulogu jamca. Taj prijedlog je nešto sadržajno bolji od onoga iz 2010., no i on pokazuje da Vlada fundamentalno ne razumije što je dovelo do krize na tržištu. Nju nećemo riješiti dok god se ne saniraju, odnosno amortiziraju gubici koji tek trebaju nastati zbog krivih poslovnih odluka građevinara i bankara iz prethodnih razdoblja. Te zalihe stanova koji se ne mogu prodati potencijalni su gubitak. On će se ostvariti tek kad ih građevinari prodaju, a moći će ih prodati samo po nižim cijenama. Onog trena kad to učine, morat će zabilježiti gubitak i vjerojatno neće moći bankama vratiti pun iznos kredita, zbog čega će banke morati otpisati dio kredita i tako si povećati rashode poslovanja. Banke i građevinari moraju preuzeti odgovornost loših poslovnih odluka zbog nedostatka analiza tržišta. Tek tada možemo očekivati aktiviranje tržišta i izgradnju novih stanova. Ova mjera neće riješiti problem zaleđenih milijardi kuna koje građevinari ne mogu vratiti bankama, odnosno koje banke ne mogu naplatiti od građevinara.
Kako se to može napraviti? Jedino tako da banka očisti bilance od tih kredita, a da građevinari nakon toga spuste cijene i prodaju stanove te također ostvare gubitak.
Oprostite što se smijem, ali to zvuči potpuno nemoguće. Nemoguće je jer se i jedni i drugi bave negiranjem stvarnosti i pokušajima da odgovornost za svoje loše poslovne odluke prebace na nekog drugog, po mogućnosti na državu. Ili, još bolje, na kućanstva.
Država im u tome pomaže? Implicitno im pomaže. Ovaj prijedlog je utoliko bolji od prethodnog jer građanima ipak nešto daruje. No, mislim da Vlada tu ima figu u džepu jer će ona automatski isfinancirati to "darivanje" iz prihoda poreza kada se ti stanovi prodaju. Dakle, za Vladu je neto financijski učinak ove mjere nula, neće ni zaraditi ni izgubiti, a građanstvo će biti to koje će se zadužiti. Možda će kamate i biti niže, ali mi ovdje govorimo o ulasku građanstva u kredite na 25 godina za kupnju nekretnina čije cijene su 20 do 30 posto veće od realnih. Ne postoji dovoljno niska kamatna stopa koja bi mogla amortizirati takvu diskrepanciju u cijenama nekretnina.
U Vladi kažu da oni ruše cijenu nekretnina jer daju poticaj za stanove čija je cijena do 1.900 eura po kvadratu. To nije dovoljno dobro. Moja istraživanja pokazuju da bi se ravnotežna cijena koja bi "čistila" tržište nekretnina trebala kretati u prosjeku od oko 1.200 eura po kvadratu zemljišta. Uzmemo li u obzir s jedne strane cijenu zemljišta i troškove izgradnje, a s druge kamatnu stopu na stambene kredite i dohodak stanovnika Hrvatske. To znači da prosječne cijene nekretnina u Zagrebu i na obali mogu iznositi 1.400, eventualno 1.500 eura, ali nikako 1.900 eura po kvadratu. Tada bi građevinari imali dobit – možda ne tako ogromnu kao prije – a građani bi mogli kupovati stanove bez da ih jedna takva kupnja trajno osiromaši. Primjerice, već i sada građani koji su na kredit kupovali stanove za preko 2.000 eura po kvadratu, u Zagrebu, Splitu i Dubrovniku, trajno su se osiromašili jer njihova nekretnina vrijedi manje od iznosa glavnice kredita koji su morali dignuti da tu nekretninu kupe. A u toj računici još nismo ni došli do kamata!
Koje je onda najbolje vrijeme za kupnju nekretnina? Dobro vrijeme je već sada jer ako imate gotovinu možete ispregovarati dobru cijenu. Ali, ako je nemate, najbolje će vrijeme tek doći. Ovo i dalje niti izbliza nije tržišna cijena koja bi zadovoljila potrošače. Onaj tko sad uzme stambeni kredit na 30 godina za kupnju nekretnine, čija je tržišna vrijednost svega 10 do 15 posto niža od vrijednosti zabilježene na vrhu nekretninskog ciklusa cijena, dugoročno će se osiromašiti.
Kalkulirate li pritom mogućnošću da uđemo u EU pa da padnu kamate, a cijene stanova narastu? Naše tržište nekretninama je liberalizirano. Strana poduzeća već 10 godina, još od potpisivanja Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, bez problema mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj, a građani EU mogu kupovati stanove ovdje već gotovo dvije godine. Stoga ne očekujem efekt ulaska u EU na cijene. Nekakav pad kamatnih stopa bi se mogao očekivati, nekretnine će postati priuštivije, ali bez značajnije korekcije cijena ne možemo očekivati oporavak graditeljske aktivnosti i tržišta nekretnina. I pojedini investitori su toga svjesni, pa su se tako u zadnjih godinu i pol dana pojavili projekti u Zagrebu gdje su cijene nekretnina značajno manje u odnosu na vrijeme booma. No, ta pojava je tek kratki uvid u budućnost. Da bismo do te budućnosti došli, moramo se prvo u sadašnjosti riješiti zaliha neprodanih stanova.
Stručnjakinja za financije Marija Duljković tvrdi otprilike, što se tiče povrata kredita, da mi nismo toliko rizični te smatra kako banke tu ne tretiraju Hrvatsku pošteno. Rizičnost zemlje koja ulazi u izračun kamatne stope obuhvaća mnoštvo parametara. To je različita stvar od rizičnih, odnosno nenaplativih kredita, koji su samo jedna od stavki koje ulaze u izračun rizičnosti zemlje. Nenaplative kredite dominantno kontroliraju banke, koje nadzire HNB. Smatram da je rizičnost kredita porasla i da se s neka dva do tri posto popela na sadašnjih 10-ak posto, ali su krediti u pojedinim sektorima podcijenjeni. Tu mislim na građevinu i sektor upravljanja nekretninama. Prema službenim podacima, od 100 kredita izdanih u ta dva sektora samo je jedan rizičan. Jedan posto! Bilo tko tko se prošeće po gradu i pogleda koliko ima neprodanih i nedovršenih stanova, napuštenih projekata, a zna pritom da se 80 posto građevinskih projekata financira iz kredita, može zaključiti da je to izrazito podcijenjeno. Banke nisu sklone klasificirati ih kao rizične jer će za njih onda morati izdvajati rezervacije, a to je rashod poslovanja i time si direktno smanjuju dobit.
Ne očekujem efekt ulaska u EU na cijene. Nekakav pad kamatnih stopa bi se mogao očekivati, nekretnine će postati priuštivije, ali bez značajnije korekcije cijena ne možemo očekivati oporavak graditeljske aktivnosti i tržišta nekretnina.Je li riječ o lažnom prikazivanju bilance Ne bih išla toliko daleko da kažem da je to lažiranje bilance, ali bih rekla da su mnoge računovodstvene kategorije prilično rastezljive i podložne subjektivnim ocjenama banaka. Nadzor Hrvatske narodne banke bi trebao biti taj koji bi utvrdio koliko su banke rastegnule definiciju nenaplativih kredita. No, taj nadzor očito ne funkcionira najbolje.
U SAD-u je, ako se ne varam, upravo zbog lažnih bilanci izbila čitava frka. Mislim da niti u SAD-u ne bi rekli da su banke lažirale bilance, nego da banke nisu ispravno procijenile rizičnost pojedinih financijskih instrumenata koji su bili ključan dio njihovog imovinskog portfelja. Što dulje traje to izbjegavanje HNB-a, banaka i građevinara da se suoče s činjenicom da imamo na bankovnim bilancama milijarde kuna nenaplativih kredita danih graditeljstvu, to je veća vjerojatnost izbijanja nove bankarske krize. Naime, važnost tržišta nekretnina u kreditnom portfelju banaka se ogleda i u činjenici da od ukupnog iznosa kredita odobrenih svim poduzećima u RH, na sektore graditeljstva i upravljanja nekretninama uložena je jedna trećina. Premda ta dva sektora proizvode zajedno svega 10 posto bruto dodane vrijednosti! Zato i postoji nesklonost banaka da te kredite proglašavaju lošim i da ih otpisuju, riječ je o prevelikim iznosima i prevelikoj izloženosti, koji bi u nekim bankama mogli izazvati značajne gubitke.
Što će se dogoditi? Austrija je zbog nenaplaćenih kredita nacionalizirala Hypo banku. Ne vjerujem da će to ići tako daleko. Vjerujem da su banke prekapitalizirane, tako da mogu sanirati potencijalne gubitke. No, naravno da bi radije da trošak te sanacije snosi država ili kućanstva.
A Vlada i HNB mirno gledaju ili čak pomažu u tome, iako je to dugoročno neodrživo? Nisam sigurna doživljava li naša Vlada to na način na koji ja to doživljavam – da se posljedice loših poslovnih odluka pokušavaju prebaciti s bankara i građevine na državu, i na kraju isključivo na građanstvo. Vlada to možda ne vidi jer ne postoje sustavne analize, odluke se donose ad hoc, a ljudi u izvršnoj vlasti možda i ne shvaćaju razmjer tog problema.
Kako je moguće da pored svega što banke rade u RH Željko Rohatinski uživa ulogu heroja u hrvatskom društvu? Ljetos sam u Forbesu pisala kako u Hrvatskoj postoji izrazita medijska polarizacija prema kojoj su Ministarstvo financija i Vlada negativci, a HNB je pozitivac. Ja smatram da nema crno-bijelog svijeta, nego da su svi naši nositelji ekonomskih politika obojeni različitim nijansama sive boje. Po mom sudu, niti HNB u nekoliko ključnih stvari ne radi svoj posao kako treba. Isto tako, hrvatski je fenomen da su ljudi koji nisu direktno odgovorni za provođenje određenih politika, a koji vole kritizirati te politike, uvijek izrazito popularni. Tako je bilo i u slučaju predsjednika Mesića i Josipovića. Građanima se sviđaju oni koji kritiziraju ekonomske politike, premda ti kritičari za te politike nisu odgovorni.
Gdje biste Vi napravili prvi rez u hrvatskoj ekonomiji? Prvo i najosnovnije je uvođenje reda u javnu potrošnju, pri čemu mislim na cijeli dijapazon javih rashoda, od povlaštenih mirovina, subvencija javnim poduzećima i poduzećima u državnom vlasništvu do subvencija poljoprivrednim proizvođačima. Javna poduzeća gutaju ogroman novac, a neefikasna su. HNB, s druge strane, mora početi voditi brigu o vlastitoj valuti i vraćanju povjerenja građana ove zemlje u vlastitu valutu. Da ne vjeruju kuni govori činjenica da štede u eurima, a to znači da ne vjeruju ni u monetarnu vlast.
O navodnoj spremnosti za usvajanje eura... Za usvajanje eura potrebno je ispunjavati Mastriške kriterije. Mi ih trenutačno vjerojatno ispunjavamo, ali je pitanje hoćemo li ispunjavati za četiri do pet godina kada se od nas bude očekivalo njihovo ispunjenje. Problematičan je, između ostalog, i kriterij vezan za javni dug, koji kaže da javni dug ne smije biti iznad 60 posto BDP-a. Mađarska je već prešla tu granicu, Poljska je na rubu, a Hrvatska je na 45 posto. Prema nekim mojim izračunima, ovim ćemo tempom, ako se ništa ne promijeni u strukturi javne potrošnje i u modelu ekonomskog rasta i razvoja, prag od 60 posto prijeći 2016. ili 2017. godine i tako ćemo tehnički postati nesposobni za usvajanje eura. Naime, ako u EU uđemo 2014. i odmah počnemo raditi na uvođenju eura, trebat će nam barem dvije i pol godine za usvajanje eura. To znači da je lako moguće da nećemo biti sposobni usvojiti euro, čak i ako uđemo u EU 2014. godine, ukoliko ne smanjimo javnu potrošnju.
O utjecaju BDP-a na cijene nekretnina u Zapadnoj Europi i kod nas... BDP je uz kamatnu stopu temeljna odrednica kretanja cijena nekretnina. No, moje istraživanje je pokazalo da je dohodak, tj. BDP manje značajan kod nas i u zemljama tranzicije, dok su uvjeti financiranja, tj. visina kamatne stope daleko značajnije utjecali na cijene. Zato to možda i nije čudno.
O najboljem načinu oživljavanja tržišta nekretnina novcem poreznih obveznika... Uvela bih novi model poticane stanogradnje širokih razmjera, te bih istovremeno prisilila banke da počiste svoje bilance. Novi POS bi zaposlio građevinare na novim projektima i pokrenuo novi investicijski ciklus. Osim što bi pokrenuo novi ciklus, novi POS bi bio i sjajan regulator tržišne cijene stanova. Naime, ukoliko se ponudi dovoljno velika količina takvih stanova, pri čemu se mora paziti tko ima pravo na njihovu kupnju, mi možemo na fini način regulirati cijene, koje su sada iznad ravnotežne sredine.
