Iako postoji niz zakona, propisa kao i procedura koje se moraju poštovati prilikom gradnje u Hrvatskoj, neki se i dalje tih pravila ne pridržavaju. Odnosno - u svoje građevinske poduhvate kreću bespravno, bez riješenih osnovnih dokumenata koji su potrebni da bi netko krenuo graditi. Barem tako možemo zaključiti po slučaju bespravne gradnje u mjestu Bibinje kod Zadra.
Naime, u spomenutom mjestu, drugi red do mora na lokaciji Padrele, tvrtka Porta Group gradi višestambeni luksuzni kompleks koji će, kako navode na svojim stranicama, sadržavati dvije vile i stambenu zgradu sa 6 jedinica. "Zgrada ima podrum, prizemlje i dva kata s moderno opremljenim stanovima koji gledaju na jug. Na vrhu zgrade su dva bazena koja pripadaju stanovima na drugom katu s kojih se proteže pogled na more i otoke u pozadini. Svakom stanu pripada jedno parkirno mjesto", piše u opisu projekta koji se naziva "Projekt Bibinje". Navode da je ukupna površina stambene zgrade 704,73m2.
Opis projekta na stranicama tvrtke Porta Group
Ništa od toga ne bi bilo sporno da su papiri bili riješeni. Naime, dobar dio zgrade izgrađen je prije nego što je izdana građevinska dozvola.
Vlasnik prijavljen u Moskvi
Za slučaj smo prvi puta čuli 10. lipnja ove godine. Riječ je o gradnji na česticama ZK 1817/8, 1817/34 i 1817/ 13, a osim građevinske dozvole, sporno je bilo i to što pred objektom nije bilo službene table gradilišta na kojoj bi po zakonu morali stajati podaci o investitoru, nadzoru, broj građevinske dozvole itd.
Radovi su prema riječima očevidaca trajali i nakon 1. lipnja što je izazvalo komešanje kod dijela tamošnje javnosti, no u mjestu Bibinje zabrana izvođenja građevinskih radova na snazi je od 15. lipnja do 1. rujna. Ta je odluka donesena na 5. sjednici općinskog vijeća koja je održana dana 17. prosinca 2021. godine.
Tvrtka Porta Group d.o.o. osnovana je krajem rujna 2020. godine, a kao vlasnici tvrtke zavedeni su RVC Group AG iz Švicarske te Matthias Franz Aicher, koji je, kako stoji u prijepisu posjedovnog lista, prijavljen na adresi u Moskvi. Projekt Bibinje nije jedini projekt ove tvrtke. Oni, naime, na svojim stranicama navode da rade na dva projekta u Sukošanu (prvi je stambeni kompleks, a drugi kompleks od 15 luksuznih vila smještenih na brežuljku s panoramskim pogledom na more), potom kompleks u Zadru na Boriku, u planu im je izgradnja višestambene zgrade s ukupno 120 stanova u Splitu, a u najavi im je i "Projekt Borik Mall", odnosno projekt trgovačkog centra u srcu Borika koji je u finalnoj fazi razrade.
Uvidom u Informacijski sustav prostornog uređenja 21. lipnja 2022. došli smo do informacija da za KČ 1817/8 unutar sustava e-dozvole nije pokrenut zahtjev, odnosno nije učitana dokumentacija za izdavanje građevinske dozvole. Unutar sustava ISPU za taj je broj čestice evidentiran zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, koji je predan 16. rujna 2021. godine. Također, evidentirano je rješenje legaliziranog stambenog objekta od 18. siječnja 2018. godine. Što se tiče čestica 1817/13 i 1817/34, istog datuma niti u jednom sustavu za njih nema evidentiranog zahtjeva niti dozvole.
Kako je moguće da je dio zgrade već dosta dignut u zrak, a ključnog dokumenta i dalje nema? Odgovore na ta pitanja tražili smo na nekoliko adresa - u samoj Općini Bibinje, u Upravnom odjelu za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije, pri Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, kao i pri Državom inspektoratu.
Prvi odgovor na naša pitanja ima li vlasnik na navedenim česticama građevinsku dozvolu, ima li službene table na gradilištu te kada na području općine stupa na snagu odluka o privremenoj zabrani izvođenja građevinskih radova radi turističke sezone stigao nam je od općinskog načelnika Šime Sekule, koji nam je 23. lipnja 2022. godine kazao da podatak postoji li građevinska dozvola za navedeni objekt tražimo u Uredu za prostorno planiranje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije. "Mi dozvolu za obračun komunalnog doprinosa još nismo zaprimili", kazao nam je načelnik, dodajući da "prema izvidu komunalnog redara trenutno nema table izvođača radova i ne obavljaju se trenutno nikakvi radovi na navedenim česticama".
Načelnik Sekula dostavio nam je i obavijest općine o privremenoj zabrani izvođenja građevinskih radova tijekom turističke sezone, iz koje je vidljivo, kako smo već naveli, da se građevinski radovi u mjestu Bibinje mogu izvoditi do 15. lipnja. Dakle, unatoč negodovanju dijela javnosti o izvođenju radova nakon 1. lipnja, investitor ovog projekta tu ipak nije bio u prekršaju.
Nema osnove za nadzor jer - nema dozvole
Nešto konkretniji odgovori o slučaju stigli su nam iz Upravnog odjela za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije, koji su nadležni za izdavanje građevinskih dozvola na tom području.
"Prema podacima registra e-dozvola kojim raspolaže Upravni odjel za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije, kao nadležno tijelo Županije i za poslove provedbe dokumenata prostornog uređenja i gradnje na području 33 JLS (5 gradova i 28 općina, a Grad Zadar, kao veliki grad, ima svoju zasebnu službu za ove poslove), na k.č.zem. 1817/8, 1817/34 i 1817/13 K.O. Bibinje je, prema podnesenom zahtjevu, u tijeku postupak za izdavanje građevinske dozvole", odgovorili su nam 24. lipnja iz te nadležne institucije na pitanje ima li vlasnik na navedenim česticama građevinsku dozvolu.
"S obzirom na to da je postupak za izdavanje građevinske dozvole u tijeku, građevinska dozvola za građenje na navedenim k.č.zem. K.O. Bibinje nije izdana", dodali su.
Na pitanje o službenoj tabli na kojoj su navedeni svi relevantni podaci o projektu, a koje nije bilo, kazali su nam da nadzor nad gradnjom provodi Državni inspektorat Republike Hrvatske (odnosno da županije nemaju ovlast i nadležnost inspekcijskog nadzora u gradnji), Sektor za nadzor građenja koji, "po službenoj dužnosti ili zahtjevu, može utvrditi ispunjava li gradilište sve uvjete i zakonitost gradnje, među kojim je i uvjet na koji se odnosi Vaše pitanje", pojasnili su nam.
"S obzirom na to da rješavanje zahtjeva za izdavanje dozvole u tijeku i građevinska dozvola, kako je navedeno, u konkretnom slučaju nije izdana, to je pitanje ima li osnova za provođenje inspekcijskog nadzora u ovom trenutku", dodali su iz Upravnog odjela za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije.
Što se tiče zabrane gradnje u jeku turističke sezone, pojasnili su nam da sukladno odredbama članka 132 Zakona o gradnji, odluku o privremenoj zabrani izvođenja građevinskih radova na području JLS-ova, odnosno gradova i općina, donose predstavnička tijela tih JLS-ova za područja upravno-teritorijalne nadležnosti po prethodno pribavljenom mišljenju turističkih zajednica tih JLS-ova.
Kako je moguće da ključnog dokumenta nema, a skoro pola zgrade je već napravljeno? Sugovornici iz struke s kojima smo razgovarali o ovom slučaju zapravo nisu bili začuđeni ovime. "Hrvatska je to", kažu nam.
Ministarstvo htjelo svaliti tumačenje zakona na inspektorat
No, svi odreda tvrde istu stvar: bez valjane građevinske dozvole ne bi se smjela "niti lopata zapiknuti", a kamoli bilo što početi graditi. Stoga smo se 24. lipnja obratili Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, koje smo zamolili da nam odgovore na pitanja kolike su kazne za bespravnu gradnju u Hrvatskoj, postoje li kakvi mehanizmi kontrole za objekte koji se grade na području RH, vrši li Državni inspektorat kontrolu po prijavi te može li objekt izgrađen bez građevinske dozvole naknadno dobiti sve potrebne dokumente te koja je procedura i cijena tog postupka.
Iz ministarstva nam je dosta brzo stigao odgovor da pitanja koja navodimo "nisu u nadležnosti Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine" te su nas uputili na Državni inspektorat kao i na upravne odijele gradova odnosno županija koji obavljaju poslove prostornog uređenja i gradnje na području na kojem se građevina nalazi.
Ista smo pitanja stoga poslali na adresu Državnog inspektorata, kamo nas je resorno ministarstvo uputilo, a odgovor koji je stigao od njih bio je poprilično zanimljiv.
"Područje projektiranja, građenja, uporabe i održavanja građevina uređeno je Zakonom o gradnji i propisima donesenim na temelju tog Zakona te je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine nadležno davati mišljenja i tumačiti odredbe toga Zakona. Slijedom navedenog, ljubazno vas upućujemo da im se obratite s predmetnim upitom", odgovorili su nam iz inspektorata te prebacili lopticu u dvorište resornog ministarstva, koje je samo nekoliko dana ranije tvrdilo da ta pitanja nisu u njihovoj nadležnosti.
"Inspektori Državnog inspektorata planiraju nadzore i pokreću inspekcijske postupke po službenoj dužnosti sukladno godišnjim planovima i programima rada. Prilikom planiranja uzimaju se u obzir i zaprimljene prijave i predstavke građana ili drugih tijela", dodali su u svom odgovoru iz Državnog inspektorata.
Nakon odgovora iz Državnog inspektorata, ponovo se 28. lipnja javljamo resornom ministarstvu uz napomenu da nam je inspektorat poručio da je ministarstvo to koje treba tumačiti navedene zakonske odredbe. Tri sata kasnije, iz ministarstva nam ipak stiže odgovor na naša pitanja. "U postupku nadzora građevinski inspektori postupaju sukladno Zakonu o Državnom inspektoratu kojim je propisano njihovo postupanje i mjere koje mogu izreći. Tako prema odredbi članka 113. tog Zakona građevinski inspektor rješenjem naređuje investitoru odnosno vlasniku uklanjanje građevine odnosno njezina dijela, u određenom roku ako se, uz ostalo, gradi ili je izgrađena bez izvršne građevinske dozvole. Rješenje kojim se naređuje uklanjanje građevine odnosno njezina dijela izvršava se putem treće osobe", odgovaraju nam iz Ministarstva.
Prije pristupanja izvršenju tog rješenja putem treće osobe, izvršenika, odnosno bespravnog graditelja, se na izvršenje prisiljava izricanjem tri novčane kazne. "Ta novčana kazna prema odredbi članka 127. stavka 1. Zakona o Državnom inspektoratu iznosi 30.000,00 do 120.000,00 kuna za pravne osoba, za odgovornu osobu u pravnoj osobi od 3.000,00 do 20.000,00 kuna, od 20.000,00 do 80.000,00 kuna za fizičku osobu obrtnika i od 5.000,00 do 20.000,00 kuna za fizičku osobu. Ujedno, troškove izvršenja rješenja putem treće osobe, uključujući i trošak zbrinjavanja i obrade građevnog otpada, snosi izvršenik", pojasnili su nam iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Što se tiče pitanja može li se za objekt izgrađen bez građevinske dozvole naknadno riješiti papiri, iz ministarstva su nam kazali da "radi provjere mogućnosti reguliranja statusa građevine nadležni su upravni odjeli gradova odnosno županija koji obavljaju poslove prostornog uređenja i gradnje na području na kojem se građevina nalazi".
"Reguliranje statusa građevine zavisi o zadovoljavanju svih uvjeta propisanih prostornim planom područja na kojem se građevina nalazi. Nadalje, odluke o visini komunalnih doprinosa te drugih naknada kao i mogućim oslobođenjima za određene skupine građana u nadležnosti su jedinica lokalne samouprave", odgovaraju nam.
Tvrtka koja gradi nije se očitovala
Na dan 27. lipnja 2022., sporna zgrada izgledala je ovako, iako je i dalje tog datuma falio taj ključni papir. Opet provjeravamo sa strukom i opet dobivamo isti odgovor - ne, gradnja ne smije započeti ako građevinska dozvola i službeno nije izdana.
Objekt u Bibinjama koji se gradi bez građevinske dozvole
Dva tjedna kasnije, točnije 13. srpnja, provjeravamo u sustavu je li se što "pomaknulo s mrtve točke", odnosno je li možda objekt u međuvremenu dobio građevinsku dozvolu. U sustavu je evidentirano da je građevinska dozvola "u obradi" te da je zahtjev uredan. Sugovornici iz struke s kojima smo razgovarali pojasnili su nam da to znači da je dokumentacija predana te da je u skladu s prostornim planom.
Objekt u Bibinjama koji se gradi bez građevinske dozvole
Za komentar o cijelom slučaju zamolili smo i tvrtku Porta Group. Prvi upit u kojem smo ih molili da se očituju o prozivkama o bespravnoj gradnji poslali smo im 13. srpnja, no odgovore nismo dobili. Nakon toga 19. srpnja ponovo ih podsjećamo na naš e-mail, no niti nakon drugog pokušaja nismo uspjeli dobiti komentar o cijelom slučaju.
Objekt u Bibinjama koji se gradi bez građevinske dozvole
U međuvremenu, između naša dva upita tvrtki koja gradi zgradu, preokret slučaja. Naime, pet dana nakon našeg prvog upita, točnije 18. srpnja 2022. godine, u sustavu je evidentirano da im se izdaje građevinska dozvola.
Standardna procedura ili se sa svime ipak malo požurilo nakon što smo se zainteresirali za slučaj - to možda nikada nećemo doznati. Inače, prije izdavanja građevinske dozvole, odnosno u postupku izdavanja građevinske dozvole tijelo graditeljstva mora pozvati na uvid u spis predmeta vlasnike susjednih nekretnina, koji imaju rok izjasniti se da li su suglasni s građenjem ili istaknuti primjedbe na građenje.
Na uvid u spis nitko se nije odazvao
Iz Upravnog odjela za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije kazali su nam da je dana 16.09.2021. godine zaprimljen zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za građenje stambene građevine na k.č.br. 1817/8 k.o. Bibinje. "Nakon provedenog upravnog postupka u skladu s odredbama Zakona o gradnji te je primjenjujući u cijelosti odredbe Zakona o općem upravnom postupku, kao i sve ostale propise kojih se ovo tijelo tijekom upravnog postupka mora pridržavati, dana 18.07.2022. godine izdalo predmetnu građevinsku dozvolu", pojasnili su nam.
Zakon o gradnji, dodaju, propisuje tko je stranka u postupku, a Zakon o gradnji na koji način se iste pozivaju na uvid u spis predmeta. "Sve stranke u postupku (čl. 115. Zakona o gradnji je propisano da je stranka u postupku građevinske dozvole investitor, vlasnik nekretnine za koju se izdaje građevinska dozvola te vlasnik i nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje građevinska dozvola) su uredno pozvane osobnim pozivom i javnim pozivom da izvrše uvid u spis predmeta", kazali su nam.
Uvid u spis održao se dana 31.05.2022. godine u 11, 00 sati (uvid zakazan osobnim pozivom - osobna dostava poziva na adresu - i javnim pozivom objavom na stranicama Ministarstva kao i oglasnoj ploči tijela), a iz Ureda kažu da se nitko od pozvanih stranaka, koji su uredno sukladno Zakonu primile pozive, nije odazvao u određeno vrijeme kao ni do dana ispisa predmetnog akta. "Napominjemo da je predmetna građevinska dozvola objavljena na stranicama Ministarstva kao i na oglasnoj ploči ovog upravnog tijela te svaka stranka u postupku ima pravo žalbe sukladno odredbama zakona", pojasnili su nam iz Upravnog odjela za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije.
Iako se prema riječima Upravnog odjela za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije nitko nije odazvao, činjenica je da se dobar dio objekta izgradio prije nego što je investitor dobio ključni papir. Bez građevinske se po slovu zakona ne bi smjelo početi graditi, no u Hrvatskoj to očito ne vrijedi. Ovdje, kako stvari stoje, gradnja bez dozvole više nije iznimka, već je gotovo pa postalo pravilo...
