U kontekstu sveopćeg poskupljenja, ali i uslijed iščekivanja eura i porasta kamatnih stopa, neibježno se postavlja pitanje je li u Hrvatskoj krajnji rok za kupnju stana po koliko toliko prihvatljivim cijenama ili se više isplati ostati u najmu i vidjeti što nosi budućnost?
Na ovu temu popričali smo s dvoje zaposlenih Zagrepčana koji su upravo u procesu rješavanja stambenog pitanja. Zanimalo nas je koliko su inflacija, pandemija i rat u Ukrajini ubrzali njihovu odluku da se 'skuće', ali i koliko su, prema njihovom iskustvu, realne prognoze agencija za nekretnine te kakvo je stanje na terenu kada su cijene stanova u pitanju?
Bolje dodatna soba u novogradnji, nego dvosobna starogradnja
Elena (32) je živjela godinu i pol dana kao podstanarka. Za stan na relativno dobroj lokaciji plaćala je najam oko 3000 kuna, na što treba dodati i 1000 kuna za režije i pričuvu. O vlastitoj nekretnini maštala je od ranih dvadesetih, ali niska početna, a kasnije i spororastuća plaća, oduljili su taj proces.
"Ja sam stan počela tražiti u listopadu 2021. Cijene su rasle što se više APN približavao i došla sam do točke gdje sam mislila odustati od svega međutim, u veljači sam naletjela sam na stan koji uzimam sada. U početku sam gledala stanove do 120 tisuća eura međutim, vidjela sam da za to mogu dobiti samo stanove u stari zgradama, što nikako nisam htjela", pojašnjava Elena.
Prilikom kupnje, birala je lokaciju blizu obitelji, a na kraju se odlučila za 60 kvadrata trosobne novogradnje po cijeni od 2100 eura po kvadratu jer je htjela dodatnu sobu i bilo joj je, kako kaže, 'glupo dati 140 tisuća eura za dvosobni stan star 20 godina'.
'Na kraju sve financijski dođe na isto'
"Odlučila sam se za novogradnju jer sam htjela posve novi prostor i zato što sam vidjela da je cijena stanova koje privatni prodavači prodaju čak i veća od cijene novih nekretnina. Novogradnje od 3000 eura po kvadratu nisu mi dolazile u obzir, kao ni stanovi koji su stari po deset ili više godina, a cijena im je 2500 eura po kvadratu", zaključuje.
U realizaciju kredita tek kreće jer čeka da zgrada, u kojoj je zakaparila stan, dobije uporabnu dozvolu. Procjenjuje da će joj rata kredita biti 3500 kuna, što je malo više od cijene najma koji je do sada plaćala. "Ovisi još o procjeni nekretnine i o kamati, ali to će biti 500 kuna više nego što sam plaćala stan, a tu će biti i dodatni kredit za uređenje. Režije bi mi trebale biti manje nego u najmu, a cijene najma stanova su u međuvremenu ionako porasle pa na kraju financijski sve dođe na isto", pojašnjava Elena.
'Rat u Ukrajini ubrzao je moju odluku da riješim stambeno pitanje'
Za razliku od Elene, Danijel (32), inače visokoobrazovani menadžer u brzorastućoj i stabilnoj industriji, 'podstanari' već više od deset godina. U početku je 50ak kvadrata dijelio s cimerom, a sada živi u dislociranom stanu koji plaća 250 eura i s kojim je zadovoljan. Tu će biti još idućih godinu dana, dok se ne izgradi zgrada u kojoj je zakapario stan. Na pitanje kako se odlučio na rizik kupnje nekretnine koja još nije izgrađena, pojašnjava da je potražnja toliko velika da 'nije moguće kupiti novogradnju koja je odmah gotova' već je potrebno čekati barem pola godine do završetka izgradnje.
"U početku mi 3000 eura nije bilo prihatljivo, ali nisam mogao na vrijeme realizirati kredit pa sam bio prisiljen pomaknuti tu granicu i zadužiti se više nego što sam u početku htio", pojašnjava. Za stan je uštedio 30 posto keša a ostatak, od 400 do 500 eura mjesečno, će otplaćivati kroz maksimalan rok od 30 godina na koji se odlučio 'iz sigurnosnih razloga'. Kaže da su rat u Ukrajini i brzorastuća inflacija ubrzali njegovu odluku da trajno riješi stambeno pitanje.
"Čim je krenuo taj rat, znao sam da će doći do ogromne inflacije i da moram što brže i što prije kupit nekretninu. Zato možda nisam čekao neke bolje prilike, odnosno, pretpostavio sam da si te bolje prilike u budućnosti više neću moći priuštiti. Svi se nadamo da rat neće eskalirati do krajnjih granica, ali ne vidim da će cijena energenata padati. Ukoliko cijena energenata nastavi ići gore, to će dodatno utjecati na troškove gradnje i cijene novih nekretnina", zaključuje Danijel.
'Zadnji vlak' za kupnju stana
Na pitanje je li u trenutnoj ekonomskoj situaciji bolje ići u najam ili kupovati vlastitu nekretninu, Elena i Danijel bez premišljanja odgovaraju da je kupnja stana bolji izbor jer su cijene najma i rate kredita u Hrvatskoj još uvijek podjednake, što nije slučaj u drugim europskim zemljama, gdje je cijena najma daleko povoljnija od kupnje stana.
"Nije isto biti podstanar u Hrvatskoj i podstanar u nekoj uređenijoj zemlji zato jer ti ovdje svaki mjesec netko može dolazit pregledavati stan ili u svakom trenutku otkazat najam stana. A s obzirom na ovu inflaciju i planirani nastavak inflacije do kraja godine, a vjerojatno i sljedeće, mislim da je svakako vrijeme za kupnju stana, ukoliko čovjek kupuje prvu nekretninu, jer će cijene ići sve više gore. Čak i ako ne kupuješ stan za cijeli život, nije bitno što će se dogoditi kroz dvije ili tri godine već kroz deset ili petnaest godina, a kroz to vrijeme cijene nekretnina će sigurno rasti, pa si u plusu ili barem na nuli čak i uz plaćanje kamata", smatra Danijel.
"Živimo u nesigurnim vremenima gdje ne znamo koliko će rasti kamate. Ako je netko dobio od banke jedinu mogućnost da može imati promjenjivu kamatnu stopu, dolaskom eura postoji mogućnost da će kamatne stope rasti. Međutim, rastu i cijene nekretnina i to brutalno. Ovo što se piše po internetu, da su narasle 5 posto, to nije istina, puno više su narasle, pogotovo u periodu oko APN-a, a mislim da će i dalje rasti. To se već vidi jer je porasla cijena građevinskog materijala. Možda je ovo na neki način i zadnji vlak za kupnju stana", smatra Elena.
Problem APN-a i nelojalne konkurencije iz inozemstva
I Danijel smatra da je APN 'zeznuo stvar' na tržištu nekretnina. "Očekivanja prodavatelja nekretnina su porasla, apetiti su im postali sve veći jer su znali da ljudi daju dio novca iz toga i APN je na taj način pogodovao građevinskom sektoru i prodavateljima, ali kupcima nije. Šteta da se Hrvatska i zemlje u okruženju ne vode nekim austrijskim modelima gdje država izgradi stanove i daje ih u najam ljudima koji lakše stvaraju nove vrijednosti kada znaju da u dugoročnom roku imaju osiguran krov nad glavom", kaže Danijel koji smatra da problem domaćim kupcima sve više predstavlja i nelojalna konkurencija iz inozemstva.
"Jako puno naših ljudi vani, po Njemačkoj, Austriji i Skandinaviji, ne mogu kupiti nekretnine u tim zemljama, ali dovoljno tamo uštede da mogu ulagati ovdje. Tako se oni, sa svojom plaćom od tri, četiri ili pet tisuća eura natječu za nekretnine ovdje s nama i našim plaćama. Moja plaća je viša od 3000 eura pa se još nekako mogu nategnut s kreditom, ali netko tko radi u dućanu za 700 eura teško", kaže Danijel.
'Psihološki te to ubije'
"Prednost kupnje stana po meni je taj osjećaj da imaš svoje vlasništvo nad nečim, iako je to realno vlasništvo banke dok ne otplatiš kredit nakon 30 godina. Ja sam se odlučila na kupnju stana zato jer mi nije imalo više smisla bacat novac u vjetar za najam. Jer, tako i tako bih jednoga dana kupila stan, a onda bi mi možda bilo kasno: ne bih mogla uzeti stan kakav želim, jer ne bih mogla uzeti otplatu kredita na 30 godina", kaže Elena, ali priznaje da joj neće ostati previše novca jednom kada krene s otplatom. "Za mene je to jedan velik korak i znam da će mi biti teško, ali jako se veselim da imam nešto svoje, što ću moći urediti kako želim", zaključuje.
S njom se slaže i Danijel, koji kaže kako mu je drago što je ovu temu napokon 'skinuo s dnevnog reda'.
"Psihološki te te ubije, to praćenje kako iz dana u dan cijene rastu, a ne možeš naći dobru nekretninu. Ja sam kupio novogradnju jer sam vidio da se starogradnja ne isplati. Prodavatelji starogradnje su toliko pomahnitali s cijenama, a kad pogledaš trošak renovinaranja i koliko će to vrijediti u budućnosti, jednostavno, meni starogradnja uopće nije dolazila u obzir", kaže.
Svoj stan gleda kao neku vrstu štednje jer planira potražiti posao u inozemstvu, gdje će si moći priuštiti normalan život uz otplatu kredita.
"Mislim da si ljudi, koji nemaju neki biznis sa strane, koji ne rade nešto honorarno ili ljudi koji nemaju ozbiljne plaće, pod čime mislim na plaće od 20 tisuća kuna, već sada ne mogu priuštiti novogradnju u Zagrebu. Treba imati nešto ušteđeno, barem ako si želiš priuštiti novogadnju realne kvadrature i na nekoj normalnoj lokaciji", zaključuje naš sugovornik.
