Nekretnine u Hrvatskoj sve su zanimljivije strancima. Da će upravo oni postati konkurencija domaćim kupcima nekretnina, upozoravalo se i prije ulaska Hrvatske u Schengen, ali tako brz i velik interes mnoge je ipak iznenadio. Samo prošle godine stranci su u Hrvatskoj kupili više od 13.000 nekretnina - 35 posto više nego 2021. Većina transakcija, očekivano, njih 95 posto realizirana je za nekretnine u jadranskim županijama.
A tome će se od početka srpnja ove godine pridružiti i mogućnost kupnje poljoprivrednog zemljišta. Naime, sukladno odredbama Odluke Komisije (EU) od 16. lipnja 2020., o produljenju prijelaznog razdoblja za stjecanje poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj, državljani Europske unije ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište do 30. lipnja 2023. Međutim, po isteku tog roka zapreka više neće biti.
Standardna procedura
Time će u Hrvatskoj biti uklonjena i posljednja zapreka za neometanu kupnju nekretnina u Hrvatskoj međutim, proces je i do sada bio relativno jednostavan.
Kako nam kažu u Ministarstvu pravosuđa, stranci iz Europske unije, ali i Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške i Švicarske Konfederacije mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj bez zapreka. Svi ostali - izvan EU-a i navedenih država - moraju za to dobiti suglasnost ministra pravosuđa, a za nju su ove godine, prema internoj evidenciji Ministarstva, pristigla 352 zahtjeva, dok ih je od početka primjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zaprimljeno ukupno 27.341.
Navala na hrvatske nekretnine (i pripadajuće im cijene koje divljaju) već dulje vrijeme nameće pitanje: mogu li si Hrvati priuštiti rješavanje stambenog pitanja u vlastitoj zemlji? Politika održivog stanovanja u Hrvatskoj kaska. Postoji nekakav plan da se ključna pitanja riješe donošenjem strategije do 2030. no, na to treba čekati još dugih dugih sedam godina.
Ako stranci mogu bez zapreka kupovati nekretnine kod nas, zanimalo nas je znači li to da i mi bez zapreka možemo kupovati nekretnine vani?
Što se nudi?
Iako Hrvatska spada u zemlje s nižim cijenama nekretnina i ovakva ideja na prvi pogled ne zvuči nimalo primamljivo, treba je promatrati u kontekstu podatka Eurostata s kraja prošle godine, kada je utvrđeno da su cijene nekretnine u Europskoj uniji uglavnom padale, dok su u Hrvatskoj rasle, i to najviše.
Tome je, dobrim dijelom, doprinos dao ulazak Hrvatske u eurozonu i Schengen početkom godine, ali i APN za koji su rok za prijave završile prošloga petka.
No, kako se točno kreću prosječne cijene kvadrata u Europi, teško je reći. Osim što cijene nekretnina općenito ovise o prevelikom broju parametara da bi prosjek bio informativan, podaci - posebno oni za EU - nisu dosljedni ili cjeloviti. Kako nam pojašnjavaju u Eurostatu, to je 'zato jer se podaci Eurostatu šalju dobrovoljno, pa je geografski i vremenski obuhvat ograničen'.
No, zgodno je baciti oko makar i na te 'krnje' podatke iz 2021. Prema njima, prosječna cijena stana u Belgiji iznosila je, primjerice, 257.223 eura, u Portugalu 165.853 eura, a nasuprot tome, u Slovačkoj je cijena stana prosječno iznosila 87.802 eura, dok je u Latviji bila 47.425 eura.
Gledano po gradovima, prosječna cijena stana u Helsinkiju je bila 336.650 eura, u Bruxellesu 244.667 eura, a u Lisabonu 241.757 eura. U nižem cjenovnom rangu bili su Bratislava, s prosječnom cijenom stana od 170.368 eura, Budimpešta u kojoj je stan 2021. u prosjeku koštao 110.857, a prema dostupnim podacima, najpovoljnije su bile baltičke zemlje gdje je prosječna cijena stana 2021. iznosila redom 132.309 eura u Tallinnu, 103.402 eura u Vilniusu te 67.775 eura u Rigi.
Gleda li se u 2021. prosječna cijena kvadrata stana po gradovima - barem za one gradove za koje postoje podaci - popis, koji uključuje i par hrvatskih gradova, izgledao bi ovako:
- Oslo 9074 EUR/m2
- Helsinki 5964 EUR/m2
- Bratislava 3068 EUR/m2
- Split 3005 EUR/m2
- Tallinn 2357 EUR/m2
- Lisabon 2585 EUR/m2
- Zadar 2412 EUR/m2
- Budimpešta 2025 EUR/m2
- Vilnius 1932 EUR/m2
- Pula 1891 EUR/m2
- Porto 1810 EUR/m2
- Rijeka 1642 EUR/m2
- Osijek 1425 EUR/m2
- Riga 1294 EUR/m2
- Slavonski Brod 1150 EUR/m2
Zapreka za kupnju nekretnina u zemljama Europske unije za hrvatske građane načelno - nema. No, koju zemlju odabrati? Osim cijena, važna je stavka i su i birokratske zapreke. Nas je zanimalo može li se bez problema kupiti stan negdje u Njemačkoj, budući da smo skloni iseljavati u tu zemlju. Radi podjednake turističke atraktivnosti, zanimalo nas je i kakva je situacija ako poželimo nešto kupiti u Grčkoj ili Italiji, a na kraju smo u priču odlučili uključiti i susjednu nam Sloveniju.
Nijemci su otvoreni i liberalni
Njemačko gospodarstvo vrlo je liberalno i otvoreno, kako za privatne tako i za pravne osobe, kažu nam u Veleposlanstvu Republike Njemačke. Čak i u području u kojem postoje određena opća ograničenja za kupnju – kod zemljišta koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju – ta ograničenja vrijede jednako za njemačke državljane, kao i za strance, kažu u veleposlanstvu.
"Kad govorimo o uvjetima ili kriterijima koje treba zadovoljiti, oni ne izlaze izvan uobičajenih okvira takve kupoprodaje koji su poznati i hrvatskim građanima. Prvi i logični uvjet je osigurati financiranje, a nakon toga slijedi potpisivanje ugovora, njegova ovjera kod javnog bilježnika i upis u zemljišne knjige. Kupac pri kupovini plaća porez (Grunderwerbssteuer, usporediv s hrvatskim porezom na promet nekretnina), čiji postotak varira ovisno o saveznoj pokrajini, a nakon toga i godišnji porez (Grundsteuer)", pojašnjavaju u veleposlanstvu.
Grci se hvale atraktivnim prinosima
U Grčkoj, kažu nam u Veleposlanstvu Grčke, također načelno ne postoje ograničenja za kupnju nekretnina niti razlike za strane kupce ili stranom kapitalu. Stranci nekretninu u Grčkoj mogu kupiti putem sklapanja kupoprodajnog ugovora ili na javnoj dražbi, a preduvjet za transakciju je prijava u službeni grčki porezni registar. Postoje, međutim, neki slučajevi u kojima je potrebno posebno dopuštenje, kao što je, primjerice, stjecanje ili iznajmljivanje zemljišta u pograničnim područjima i određenim otocima iz razloga nacionalne sigurnosti.
"Grčke cijene nekretnina smatraju se vrlo konkurentnima i nude atraktivne prinose u usporedbi s drugim mediteranskim tržištima. I premda su cijene nekretnina u Grčkoj u stalnom porastu u posljednjih nekoliko godina, još su uvijek ispod svog vrhunca od prije 15 godina, prije financijske krize, koja je srezala cijene stanova za više od 40 posto", kažu nam u grčkom veleposlanstvu.
Dodaju da je dinamika na grčkom tržištu nekretnina prošle godine ojačala, ponajviše zbog inozemne investicijske potražnje i turzima.
"Neto priljev kapitala za kupnju nekretnina od stranih ulagača, prema podacima Banke Grčke za 2022., povećan je za 68 posto u usporedbi s 2021. i iznosio je 1,97 milijardi eura", kažu u veleposlanstvu te dodaju da tome doprinosi i grčki program Zlatne vize koji se provodi od 2013., a kojim se odobrava boravišna viza u zamjenu za ulaganje u nekretnine.
Komplicirani Talijani
Podjednako atraktivna Italija nešto je kompliciranija. Iako ne postavlja ograničenja u kupnji i prodaji nekretnina, da bi kupio nekretninu u Italiji, netalijanski državljanin mora ispunjavati neke uvjete, kažu nam iz trgovačkog udruženja za nekretnine Ufficio Stampa FIAIP.
"Ako osoba ostaje u Italiji, mora imati dozvolu boravka, kao i članovi njezine obitelji. Ako kupac ne boravi redovito u Italiji, zemlja podrijetla mora se pridržavati međunarodnog ugovora koji dopušta kupnju nekretnina u Italiji, uz načelo reciprociteta (dakle, Talijan mora moći kupiti kuću u zemlji dotičnog subjekta). Strani državljani EU ili državljani zemlje EGP-a ili osobe bez državljanstva koje borave u Italiji dulje od tri godine nemaju ograničenja za kupnju nekretnine u Italiji", pojašnjavaju.
Za dovršetak kupnje, stranci koji borave u Italiji te oni koji ne žive u Italiji, moraju pribaviti talijanski porezni broj. Za putovanje u Italiju radi razgledavanja nekretnine potrebna je putovnica, čak i ako je tehnički moguće kupiti kuću na daljinu i samo uz virtualni posjet. Potreban je i tekući račun za prijenos novca za isplatu dogovorenog iznosa, kao i za troškove povezane s transakcijom i poreze.
Interes stranaca za nekretninama u Italiji je velik. U Ufficio Stampa FIAIP kažu nam da se prinosi kreću između 5 i 8 posto te da je u zemlji trenutno 231 tisuća stranih vlasnika nekretnina, najviše Amerikanaca (27 posto), Nijemaca (15 posto), Britanaca (devet posto), Nizozemaca (šest posto), Kanađana (pet posto) te Francuska (četiri posto).
"Stranci koji kupuju kuću u Italiji moraju poštovati tri faze kupnje nekretnine", kažu nam dalje u Ufficio Stampa FIAIP. "Prijedlog za kupnju: neopoziva ponuda koja sadrži glavne uvjete transakcije, kao što su pojedinosti stranaka, pojedinosti o objektu transakcije, dogovoreni iznos. Predugovor o kupoprodaji: pisani ugovor koji se sastavlja nakon prihvaćanja ponude, a u kojem je, uz ostale uvjete kupnje, predviđena i uplata potvrdne jamčevine. Prijepis isprave: prijepis javnobilježničke isprave kojom se potvrđuje prijenos vlasništva u javnobilježničke knjige", pojašnjavaju.
U Sloveniji bez zapreka
U susjednoj Sloveniji kažu nam da državljani članica EU-a, EFTA-e i OECD-a te pravne osobe sa sjedištem u tim državama mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama na području Republike Slovenije pod istim uvjetima kao i državljani Republike Slovenije, dok državljani i pravne osobe iz drugih država nemaju to pravo.
"Državljani Republike Hrvatske mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama na području Republike Slovenije pod istim uvjetima kao i državljani Republike Slovenije, te im nije potrebna upravna odluka kojom se utvrđuje uzajamnost za upis prava vlasništva u zemljišne knjige. Međutim, moraju dobiti porezni broj za poreznu obradu i jedinstveni matični broj građana (EMŠO) za upis u zemljišne knjige", navodi slovensko Ministarstvo pravosuđa u svom odgovoru na naš upit.
Ukratko, birokratskih zapreka nema. Drugi dio priče je odobravanje kredita za kupnju nekretnine u inozemstvu, za one koji nekretninu mogu kupiti jedino na taj način.
Hrvatske banke, provjerili smo, stambeni kredit za kupnju nekretnine u inozemstvu ne nude. Iznimka se odnosi tek na strance koji žive i rade vani, ali žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj. Neke inozemne banke, koje smo kontaktirali, takvu vrstu kredita odobravaju, ali tek u određenom postotku u odnosu na ukupnu kupoprodajnu cijenu. No, kako su Hrvati 2021. polovicu od ukupno 60 milijardi kuna vrijednih nekretninskih transakcija ionako realizirali za keš, vjerujemo da ovu temu nije potrebno dodatno istraživati.
