Iako je hrvatskim građanima sve teže doći do vlastite nekretnine radi velike potražnje, visokih cijena i apartmanizacije, oni koji si mogu priuštiti rješavanje stambenog pitanja putem stambenog kredita ipak bi trebali povesti računa o nekim novostima koje nas u eurozoni očekuju. Odnosi se to i na one koji stambene kredite već imaju.
Glavna promjena koja nam se dogodila ulaskom u eurozonu jest 'eliminacija valutnog rizika' za kredite u eurima. Naime, svi stambeni krediti u eurima, koji su podignuti prije 1. siječnja ove godine, bili su osjetljivi na fluktuacije tečaja. Ukidanjem kune kao službene hrvatske valute ovaj rizik više ne postoji.
Međutim, to ne znači da se možemo opustiti.
Bilo bi gore da nismo ušli u eurozonu
Pristupanjem eurozoni, Hrvatska je postala dio europskog monetarnog sustava pa tako i europske monetarne politike. To znači da će se monetarna politika ESB-a izravnije prelijevati na domaće financijsko tržište. Važan je to podatak u kontekstu činjenice da ESB posljednjih mjeseci zaoštrava svoju monetarnu politiku s ciljem suzbijanja inflacije, povećanjem ključne stope.
Kako nam potvrđuju u HNB-u, šestomjesečni Euribor je početkom siječnja 2023. dosegnuo razinu od 2,8 posto, što je za 3,3 postotna boda više u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. U nadolazećim mjesecima, očekuje se da će ESB nastaviti s tom praksom, što se već uvelike odrazilo na referentne kamatne stope.
U Hrvatskoj se do sada kao referentna kamatna stopa, u većoj mjeri od Euribora, koristila Nacionalna referentna stopa (NRS) koja sporije reagira na promjene monetarne politike. Međutim, u uvjetima trenutne visoke inflacije te zbog valutnog rizika koji je postojao prije uvođenja eura, lako je moguće da bi NRS rastao više od Euribora, odnosno da bi kamatne stope u Hrvatskoj trenutno bile i više da nismo uveli euro.
Postojeći stambeni krediti
Zaoštravanje uvjeta financiranja od strane ESB-a počelo se blago prelijevati i na kamatne stope u Hrvatskoj međutim, kamatne stope na stambene kredite i dalje se zadržavaju na relativno niskim razinama, kažu u HNB-u.
Tako je, primjerice, prosječna kamatna stopa na prvi put ugovorene stambene kredite u studenom 2022. porasla tek za 0,06 postotnih bodova na godišnjoj razini, a kod postojećih stambenih kredita - uz izuzetak kamatnih stopa na stare kredite koji su vezani uz Euribor - još uvijek nema zamjetnih pritisaka na porast kamatnih stopa.
Dođe li pak do porasta, to bi najviše mogli osjetiti oni koji imaju kredite na koje su kamatne stope znatno niže od zakonskog ograničenja te oni koji imaju kredite kojima je razdoblje početnog fiksiranja razmjerno kratko u odnosu na dospijeće ili svi oni koji imaju kredite kojima bi razdoblje fiksne kamate moglo isteći u trenutnoj okolini pooštrenih uvjeta financiranja. Jednako tako, svi oni s kreditima razmjerno dugog dospijeća.
"U slučaju rasta kamatne stope za jedan postotni bod za svaku dodatnu godinu preostalog dospijeća relativni trošak otplate raste za otprilike 0,5 postotnih bodova. Tako bi primjerice za kredit preostale ročnosti 10 godina uz promjenjivu kamatnu stopu koja trenutno iznosi tri posto, u slučaju rasta kamatne stope od 1 postotnog boda trošak otplate porastao za nešto više od pet posto", pojašnjavaju u HNB-u.
Novi stambeni krediti
Što se realizacije budućih stambenih kredita tiče, iz HNB-a poručuju kako je, u sklopu procesa pristupanja eurozoni, prilagodba instrumenata monetarne politike povećala razinu slobodnih novčanih sredstava banaka što - u odnosu na alternativni scenarij da Hrvatska nije uvela euro - 'ublažava i odgađa učinke zaoštravanja globalnih uvjeta financiranja na rast domaćih kamatnih stopa na nove kredite'.
"Promjena za građane koji tek podižu kredite tiče se prelaska na Euribor kao isključivi promjenjivi parametar za kamatne stope na eurske kredite s ugovorenom varijabilnom kamatnom stopom. To znači da će prijenos promjena monetarne politike ESB-a na kamatne stope biti direktniji. No, na kredite ugovorene uz Euribor se ne odražavaju promjene uvjeta u domaćem financijskom sustavu, kao što je slučaj za NRS", pojašnjavaju u HNB-u.
Zakonsko ograničenje
Utjecaj dosadašnjeg porasta referentnih parametara (što se prvenstveno odnosi na porast Euribora) na porast kamatnih stopa na stambene kredite s ugovorenom varijabilnom stopom ograničen je zakonom pa tako 'najviša dopuštena kamatna stopa na stambene kredite ne smije biti viša od prosječne nominalne kamatne stope (NKS) na stanja stambenih kredita u određenoj valuti (zasebno za EUR i CHF), uvećane za trećinu'.
Međutim, to ograničenje povezano je s uvjetima na tržištu, uz određeni vremenski odmak, pa bi porast kamatnih stopa na postojeće i nove kredite ujedno djelovao i na postupno povećanje zakonskog ograničenja kamatnih stopa, pojašnjava HNB. Stoga, upozorava građane da budu svjesni kamatnog rizika koji će preuzimati pri ugovaranju kredita s varijabilnim stopama, što uključuje i kredite s početnim razdobljem fiksne kamatne stope.
"Iako zakonsko ograničenje maksimalne kamatne stope štiti te potrošače od izrazitog rasta kamatnih stopa, moguće je da ograničenje koje će vrijediti u trenutku isteka fiksiranja kamatne stope bude više od trenutnog. To bi u uvjetima zaoštrenih uvjeta financiranja moglo omogućiti znatniji porast kamatnih stopa i troška otplate", kažu u HNB-u.
Savjetuju građane da se, prilikom ugovaranja stambenog kredita, dobro informiraju o kamatnom riziku te da, sukladno vlastitim mogućnostima, fiksiraju kamatne stope na određeno vremensko razdoblje ili do dospijeća kredita.
