Prošloga je tjedna Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) započela sa subvencioniranjem stambenih kredita za ovu godinu, a Državni zavod za statistiku je u ponedjeljak objavio kretanja cijena novoizgrađenih stanova u prošloj godini. Zahtjeve za subvencije će APN zaprimati do 29. ožujka, a oni koji se odluče na taj model kupnje svoje nekretnine moći će u bankama dobiti kredite s kamatnom stopom od 2,09 do 3,5 posto.
S druge strane, prosječna cijena novoizgrađenih stanova u Hrvatskoj je u drugom dijelu 2020. porasla za 1,2 posto u odnosu na isto razdoblje 2019., a u metropoli je ta razlika i izraženija s 5,5-postotnim porastom. Prevedeno u kune i eure, prosječna cijena jednog četvornog metra novog stana u Hrvatskoj, bila je 12.813 kuna (1692,60 eura), dok je u Zagrebu ona iznosila 14.125 kuna (1865,92 eura).
S početkom koronakrize te posljedicama koje su se očitovale u padu BDP-a, slaboj turističkoj sezoni, lockdownu, moratoriju na otplatu kredita, mnogi su očekivali drastičan pad cijena nekretnina. Situaciju su dodatno uzdrmali potresi u Zagrebu i na Baniji u kojima je stradalo mnogo stambenih objekata, zbog čega se i tržište smanjilo. No, umjesto očekivanog pada, došao je neočekivani blagi rast, a djelomični "krivci" za to su upravo APN-ove subvencije, koje su lani išle u dva kruga te niske kamatne stope na stambene kredite. No, to je, prema riječima Bore Vujovića, vlasnika agencije za nekretnine Opereta, samo dio uzroka zadržavanja cijena usprkos svim predviđanjima.
"Centar Zagreba zbog potresa više nije privlačan. Ljudi zaziru od kupnje starijih nekretnina, pa je u jednom trenutku izgubljen dobar dio zagrebačkog tržišta. Smanjen je potencijal kupnje za 20 posto, a još imamo ljude koji su živjeli u ovom području i koji žele kupiti nešto u ovih 80 posto stanova koji su u drugim dijelovima grada. S druge strane, imamo povijesno niske kamate na štednju, gdje ljudi nemaju prinos na štednju, imamo jako niske kamate na stambene kredite, imamo pad vrijednosti novca zato što je velika količina novca, da bi sve skupa funkcioniralo, ubačena na tržište.
Ljudi kupuju nekretnine da bi sačuvali vrijednost, kupuju stanove umjesto da imaju novac, jer novac svakim danom vrijedi manje. To je isto jedan od razloga. Prošle godine je dvaput išao i APN, tako da je i to jedan od razloga takvog kretanja cijena. Unatoč koroni i tom negativnom pritisku na cijenu po BDP-u, ipak je ovih faktora koji utječu na rast cijena bilo više, nego ovih koji utječu suprotno", rekao je Vujović u razgovoru za Net.hr.
Cijena ista, ponuda drugačija
Čini se kako su koronakriza i potresi više utjecali na odabir nekretnina, nego na njihovu cijenu. Naime, u metropoli se sada traži novogradnja i izbjegava centar. Tako je, prema podacima DZS-a, prošle godine od 1770 prodanih novih stanova, u Zagrebu svoje vlasnike našlo njih čak 992.
"Onog trenutka kad se dogodio potres ljudi su počeli razmišljati o tome što znači kvaliteta gradnje, a onda je novogradnja iskočila kao nešto što je u svijesti ljudi sigurno dobro. Bila je potražnja za novogradnjama i prije, ali sad je još više naglašena. Do korone i potresa su apsolutno sve nekretnine u centru grada bile jako atraktivne, što zbog turističkog najma, što zbog toga što je to jedinstvena cjelina za koju je postojao velik interes. Kako se dogodila korona, pa potom potres, nestala je ili se smanjila atraktivnost starih zgrada. Periferija je postala atraktivnija, jer je možda jeftinija i onima koji su dosad razmišljali samo o centru, postala je prihvatljivija i novogradnja na perifernijim lokacijama, jer im je sad važnije da budu u kvalitetnoj zgradi na manje atraktivnoj lokaciji, nego u manje kvalitetnoj zgradi na boljoj lokaciji", primijetio je Vujović.
Što se događa sa tržištem nekretnina za Net.hr objašnjava Boro Vujović
On je istaknuo kako je prosječna cijena kvadratnog metra stana u starogradnji oko 1800 eura, dok se stambene jedinice u novogradnji po kvadratu mogu popeti i do 3000 eura, primjerice u Maksimiru ili na Trešnjevci. No, kupaca za to uvijek ima, samo je pitanje po kojoj cijeni. Ako se pogledaju statistički podaci, onda je vidljivo kako je u 2020. razlika između postavljene i prodajne cijene po kvadratu stana u cijeloj zemlji bila svega 170 kuna, dok je u Zagrebu ona iznosila 322 kune. Vujović je u svojoj agenciji primijetio razliku između tražene i prodajne cijene od pet posto vrijednosti nekretnine, što znači da su kupci prošli nešto bolje.
"Često imamo situaciju gdje prodavatelji zaneseni nečime, stave cijene koje su daleko od realnosti. To su stanovi koji nisu na tržištu, ne radi se tu o ozbiljnim prodavateljima. Često kažemo da imamo prodavatelje koji prodaju da bi prodali i da bi prodavali, odnosno bavili se time. U ozbiljnoj priči nama je razlika između tražene i dobivene cijene cirka pet posto, ali opet, to su nekretnine u kojima su dobro postavljene cijene i onda nije bilo velike korekcije.
Slažem se da se u oglasnicima svašta pojavljuje i da ima cijena koje su realne i nerealne. Sad je bio slučaj; prodavatelj na Trešnjevci kaže da je čuo da je prosječna cijena stana na Trešnjevci 2700 eura i on sad ide nešto graditi i stavit će cijenu 3200 eura. Niti je prosječna cijena na Trešnjevci 2700, niti je cijena od 3200 nešto što se može dobiti za Trešnjevku. Ali, često ljudi čuju ono što žele čuti", pojasnio je Vujović.
Nema čarobne kugle
Kaže kako bi mu trebala čarobna kugla da bi mogao predvidjeti kako će se kretati cijene nekretnina u budućnosti. S jedne se strane ponovno pojavljuje APN kao faktor rasta cijena, ali s druge strane ukidaju se moratoriji za kredite, a upitno je i koliko će stranci ulagati u nekretnine na našoj obali. Vujović je podsjetio da su u 2019. čak 30 posto kupoprodaja odradili stranci, koji imaju jaču kupovnu moć od domaćeg stanovništva, što je također utjecalo na porast cijena.
"Teško je sa sigurnošću prognozirati što će se događati. Kad se vratite prije godinu dana, kad je počela korona i kad se dogodio potres, svi su mislili da će sve pasti i da će se dogoditi kolaps, pa se to nije dogodilo. Kad pratite gospodarska kretanja i pad BDP-a, realno bi bilo očekivati pad cijena nekretnina, ali činjenica je da se to nije dogodilo. Ono što je važno jest da cijene nisu pale, nego da su na stabilnim nivoima", poručio je direktor Operete.
Mnogi prstom upiru u APN, optužujući ga da subvencioniranim kreditima po ekonomskoj analogiji diže cijenu nekretnina. No, kako je Vujović objasnio, to nije jedini faktor koji utječe na cijene nekretnina, a čini se da je i sve dalje od nekakvog ozbiljnijeg utjecaja. Tako je, barem zasad, izvjesno da se najavljenim ukidanjem subvencija 2023. stanje na tržištu neće bitnije promijeniti.
"Subvencije traju dok ima novca i onda vi želite iskoristiti taj APN. Nemate vremena; imate mjesec dana da nađete nekretninu, da riješite kredit i da sve zajedno bude spremno za subvenciju APN-a. U kratkom vremenu je velika potražnja, a mala ponuda. Dakle, zakon tržišta – cijena raste. To je ove godine dosta rano najavljeno, pa se kupci imaju vremena pripremiti. Neki su se i navikli na to pa sad znaju i već su spremni. Utjecaj APN-a je prvih godina bio najveći, a sad je, s obzirom na dinamiku, manji nego prijašnjih godina, ako ga uopće ima", smatra Vujović.
Dakle, čini se da je stanove najbolje kupiti kada ima novca, jer se cijene ne bi trebale bitnije mijenjati. No, poželjno je tražiti novogradnju ili barem objekt armirano-betonske konstrukcije, po mogućnosti izvan trusnih područja.
