Korisno je znati kako funkcionira papirologija sustava nekretnina. Ljudi često miješaju pojmove poput katastra, gruntovnice, vlasničkog lista i izvatka iz zemljišne knjige, iako bi im mogli dobro doći ako kupuju i prodaju nekretnine ili jednostavno žele imati čiste papire.
Što je katastar?
Kako piše portal Web gradnja, katastar je državna evidencija koja sadrži podatke o česticama, zgradama koje trajno leže na površini i ispod nje te pravnim režimima u odnosu na zemljište ili česticu o kojoj se radi. Podaci o katastarskoj čestici mogu se pronaći u područnim uredima za katastar Državne geodetske uprave, Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba ili putem interneta na web stranici Uređena zemlja.
Što je gruntovnica?
Zemljišne knjige su javne knjige koje sadrže pravno stanje nekretnina važno za pravni promet poput vlasništva, hipoteke, kredita i založnih prava. Sastoje se od glavne knjige i zbirke isprava. Vode se u zemljoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima. Njihov drugi naziv je gruntovnica.
Zemljišnoknjižni izvadak predstavlja javnu ispravu kojom se dokazuje vlasništvo nad nekretninom. Sastoji se od tri lista:
- Posjedovnica (A list) sadrži podatke o svim katastarskim česticama koje čine jedno zemljišnoknjižno tijelo te sve katastarske promjene koje se odnose na njih.
- Vlastovnica (B list) sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjenama u vezi vlasništva te osobnim ograničenjima kojima je vlasnik podvrgnut glede raspolaganja tom nekretninom.
- Teretovnica (C list) sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena. Misli se prije svega na hipoteku, osobne i stvarne služnosti, pravo građenja te obvezna prava.
Razlika između katastra i gruntovnice
Kako na svojim stranicama navodi Državna geodetska uprava, sustav registriranja nekretnina i prava na njima u Republici Hrvatskoj temelji se na dva registra - katastru i zemljišnim knjigama. Katastar je nadležan za opisivanje nekretnina, dok je zemljišna knjiga nadležna za prava na opisanim nekretninama.
Drugim riječima, katastar označava posjed, odnosno posjedovne listove iz kojih se vidi tko je korisnik zemljišta ili nekretnine na pojedinoj čestici. Međutim, kako upozorava portal Bauštela.hr, ispis posjedovnog lista ne može služiti kao javna isprava. Ima isključivo informativni karakter. Podaci o vlasništvu nad određenim zemljištem vide se u vlasničkom listu. Njega izdaje gruntovnica, odnosno zemljišno-knjižni odjel nadležnog općinskog suda. Izvadak iz gruntovnice pravi je dokaz vlasništva.
Iz povijesnih razloga, na području Hrvatske dva registra nisu vođena u suglasju. Zbog toga zna doći do problema u kojima su stvarni nositelji prava upisani u samo jedan registar.
Usklađivanje papira
Pisani podaci o katastarskim čestima osnova su za vođenje zemljišnih knjiga. Kroz godine je napravljen sustav kojeg čini jedinstveni registar katastra i zemljišnih knjiga u koje su ti sustavi povezani. U praksi često dolazi do neusklađenosti katastra i gruntovnice. Kako piše portal Lemax.hr, neusklađenost je nasljeđe iz prošlosti kada su ljudi kupovali i prodavali zemljišta, a pritom izbjegavali plaćanje poreza pa nisu provodili promjene u gruntovnici. Tako nastaju situacije da kupoprodajni ugovori uistinu postoje, ali nikada nisu provedeni. Često su zagubljeni ili su ostale samo kopije, a potpise na njima nije ovjerio javni bilježnik. Kao takvi, ne mogu predstavljati temelj za upis u vlasnički list.
Još jedan problem koji se može pojaviti je neusklađenost površine samih čestica. Tako se u katastru može pronaći posjedovni list u kojem se vidi da se koristi 500 kvadratnih metara, dok vlasnički list pokazuje da je u vlasništvu samo 300 kvadratnih metara. U tom slučaju, potrebno je uknjižiti preostale kvadrate. Nakon što pribavite dokumentaciju, morate angažirati geodetskog stručnjaka. Napravit će novi elaborat kojeg mora potvrditi katastar. Kako bi se uskladilo katastarsko i gruntovno stanje, morate napraviti zahtjev za promjenom podataka u katastru. Jednom kad su gruntovnica i katastar usklađeni, vlasništvo je provedeno, a papiri su usklađeni te provedeni po zakonu.
Moguće promjene u katastru
Kada dolazi do promjene u vašim podacima koji su navedeni u katastru, bilo da je riječ o postojećoj nekretnini ili tek budućoj, potrebno je ažurirati podatke. Drugim riječima, mora se napraviti promjena u katastarskom operatu koji se sastoji od katastarskog plana, popisa katastarskih čestica, posjedovnog lista, pomoćnih spisa te zbirka parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata. Ovo su promjene koje mogu nastati, a moraju se ažurirati:
- promjena imena i prezimena
- promjena adrese stanovanja
- promjena podataka pravne osobe
- promjena podataka o katastarskim česticama
- promjena o korisnicima upisanima u posjedovne listove
- evidencije građevinskih katastarskih čestica
- evidencija stvarnog položaja i oblika postojeće katastarske čestice
- evidencija zgrade
- evidencija načina uporabe katastarske čestice, i njena prenamjena
- evidencija zgrade u katastru i zemljišnoj knjizi prema rješenju o izvedenom stanju
Portal Uređena zemlja
Jedan od noviteta na području digitaliziranja hrvatske administracije je lansiranje portala Uređena zemlja. Kupnja i prodaja nekretnina zna biti dug i zamoran posao, pogotovo zato što su podatci u zemljišnim knjigama ponekad neusklađeni s onima kojima raspolaže sustav katastra. Upravo zbog toga pokrenut je Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastara. Provode ga Ministarstvo pravosuđa i uprave te Državna geodetska uprava. Građani mogu dobiti elektronički ovjerene isprave zemljišnih knjiga i katastara digitalnim putem. Za pristup je dovoljno na stranicu se prijaviti putem sustava e-Građani.
